压力测试结果公布：加拿大房价或猛降30%，银行加息在所难免！

Posted 2021-05-02 加拿大家园

加拿大按揭及住房公司（CMHC）11月17日公布的2016年房市压力测试结果，是房价可能下跌30%，政府面临最高11.3亿元的房贷保险损失。

CMHC的压力测试报告称，所假设的情形并非预测，只是他们考虑需要抵抗的风险。

CMHC首席风险官Romy Bowers的说法是：＂严格的压力测试是我们风险管理计划的重要组成部分，它使CMHC能根据这些情形来评估其资本水平。＂

这次压力测试考虑的情形包括：全球经济通缩、持续低油价、高强度地震、反向应力试验、美国模式房市调整。时间范围是2017至2021年。

最好的情形：房市没有降价压力，高峰失业率6.6%，国内房价在这5年内累计升9%，CMHC的房贷保险业务5年内累计净收入64.76亿加元。

房价下跌最多的情形：反向压力造成高峰失业率升至11.3%，国内房价下降30%，房贷保险业务5年内累计损失11.3亿加元。

如果是遇到美国式房市调整，将是失业率增加5%、房价下跌30%，结果是高峰失业率升至12%，房贷保险业务累计损失20.47亿元。

房贷保险损失最大的情形：全球经济通缩带来严重及长期衰退，高峰失业率升至13.5%，国内房价下跌25%，房贷保险业务会在5年内亏损31.24亿加元。

持续低油价冲击的情形：2017年石油价格下降到每桶20美元，随后的4年内，价格保持在20-30美元之间。结果是高峰失业率升至8.8%，国内房价下跌7.8%，房贷保险业务在5年内净收入35.3亿加元。

地震的情形：各种高强度地震情况，造成主要城市中心的关键基础设施和服务被破坏，包括对业主和商业造成的最严重财政影响。

结果是高峰失业率升至8.4%，国内房价下跌0.6%，房贷保险业务在5年内净收入44.45亿加元。

政府有足够资金应对危机

CMHC代表联邦政府给房贷提供保险。按联邦金融机构监督办公室的规定，所有保险机构的可用资本与所需资本的比率–最低保险资本测试（MCT）如果低于100%，就不再允许接受新业务；低于0%的话，就表示已破产。

不过，CMHC的最低保险资本测试，在所有压力测试情形下，都显示安全。最危险的情形是美国式房市调整模式，房价下跌幅度排第一（30%），高峰失业率排第二（12%），这时CMHC的可用资本与所需资本比率仍达183%。

也就是说，在这种最坏的情形下，CMHC仍有足够的资金储备去应对，不会出现因为赔不起而破产的情况。

房价还在涨 银行已开始升息

CMHC压力测试所假设的情形，似乎离现实还有相当距离。加拿大房地产协会（CREA）的最新报告显示，10月份全国房屋销售量达到了10月份的创纪录水平，该协会对11个城市统计的复合基准房价，比1年前飙升了14.6%，达到579,800加元。

表：CMHC 2016年压力测试结果（金额单位：百万加元）（CMHC）

加拿大各级政府采取各项措施冷却房市，包括加税、收紧房贷保险政策、收紧房贷审批、收紧报税规则等，但看起来收效不明显。

今年8月，卑诗省开始对在温哥华地区的外国买家加税15%后，温哥华房市的销售量持续下降，尤其是独立屋，但该地区房价仍在上升，10月份平均房价比去年同期升了24.8%，比今年9月只稍微降了0.8%。

多伦多房市更是持续地量、价齐升，过去几个月的平均房价上升幅度一个比一个高，10月份的平均销售价比去年同期升了21.1%，又创下新高。

加拿大皇家银行11月15日（周二）率先宣布调升房贷利率，各种固定利率升0.25%至0.40%不等，周四开始实施。

后来发现，多伦多道明银行已经在周二静静地开始实施新利率：4年期固定利率升0.05%至2.44%，5年期固定利率升0.1%至2.69%，对所有还款期的房贷都适用。

事实上，道明银行11月初已率先宣布将房贷优惠利率（prime rate）提升0.15%至2.85%，但这只会导致使用浮动利率的房贷客户利率增加。

行家认为，目前银行开始加息，是因为加拿大政府的10年期债券收益率上升，使资金成本增加。

加拿大政府在考虑采用的一些新政策，比如要求银行分担房贷风险，也会使银行资金成本增加。加拿大其它银行估计都会相继调升利率。

CMHC上个月对加拿大的整体住房市场发出了第一个“红色”警告，称有强力证据显示，全国有6大房市有问题。

目前房价的升势及银行加息，都在使购房成本增加，使买家承担力下降，使CMHC发出红色警告背后的理由更强。

CMHC已经做了最坏情况的压力测试，买了保险的房贷如果遭遇不测，它应该都能赔得起。

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