杨凡：房价暴跌，贷款压力测试会取消吗？

Posted 2021-05-02 加国都市生活

在刚过去的1月份，温哥华房屋销量较2018年1月份暴跌39%，这是自2009年1月以来最惨的，别忘了，当时可是金融海啸的最黑暗时期。

温哥华地产局主席Phil Moore无奈地表示，今天温哥华地产市场的情况并不是基本面的问题，而是联邦压力测试政策一手造成的。霎那间，“压力测试政策”成为众矢之的，无论地产从业人员、银行分析师、建筑商集团，都开始向这个政策发难。

加拿大满地可银行高级分析师Robert Kavcic警告，联邦政府的压力测试政策，正在威胁温哥华房地产市场情绪转向负面，如果任其发展下去，整个温哥华房市将发生持续的低迷情况。这位分析师表示，现在的温哥华房市虽然走低，但是很多潜在的买家还抱有捡便宜抄底的希望，但是联邦压力测试继续下去，市场情绪一旦从害怕丢失抄底机会，变成害怕接到落下的飞刀，那么温哥华房市的低迷就不是短期现象了，很有可能发展成为全面的下挫。

多伦多地产局今天也同时大声疾呼，希望联邦政府需要重新考虑按揭压力测试政策。

地产局的主席Garry表示，我们预计今年的房屋销量和价格都将出现好转。但地产局的分析师也认为，虽然很多买家在2018年下半年返回市场，联邦政府的压力测试政策却将这些买家挡在门外。

根据地产局自己的数据模型，现在联邦政府的压力测试有矫枉过正的嫌疑。平均就每个潜在买家而言，联邦的压力测试较地产局的压力测试模型，要求买家每个月多出700块钱的按揭付款。因此，联邦政策制定者需要重新审视，并且要考虑到如此严厉的压力测试，对于房地产市场和加拿大经济的影响。

特别是在美国和加拿大这两年连续加息后，美联储已经明显表现出鸽派气息，今后的加息概率大幅下降，这个时候依旧按照过去的情形，在现行利率下再加上200个基点的压力测试，显然是将障碍标准设置过高。

针对来自各界的反对意见，加拿大银行监管机构OSFI的发言人卡洛琳则反驳道：压力测试目的是保护消费者，保护金融体系，在将来利息上升时抵御各种潜在风险。从历史的平均水平看，目前的利息水平仍旧处于较低位置，加拿大民间债务水平则是历史高位，因此保持压力测试，保持一定的安全空间是审慎的做法。

而根据加拿大建筑商协会的内部消息，加拿大联邦财长莫奈正在着手研究，将加拿大按揭展期从目前的25年延长到30年，如果消息属实，这将是加拿大政府房地产政策的重大转变，从过去两年的暴风骤雨的严厉打压，变成和风细雨的政策扶植。政府并不用花一分钱，但是对地产市场确实是个利好。

今年的财政预算日期还没有确定，分析师认为很有可能是3月18日，届时将会揭开谜底。加拿大的房屋按揭一般都是25年，30年按揭并不是没有，而是不会被CMHC的保险所接受，因此绝大部分购房者的都是25年。

延长房屋按揭贷款的展期到底有什么好处呢？大家想一下，展期越长，按揭每个月的支付额度就会越小，如果能把按揭贷款从25年延长到30年的话，每个月可以少支付10%的月供。

这样一来被压力测试挡在门外的一部分买房者，就有机会获得贷款买到自己喜欢的梦想住宅了。当然，这也是有一定代价的，因为随着按揭展期的延长，还清房屋贷款总体支付的利息增加了，而且相当一段时间里，自己的房子大部分都是债务，建立Home euqity的时间也延长了。

不难看出，这个政策是个双刃剑，短期内让更多买家可以买到房子，但是长期看来，加拿大的债务水平仍旧会上升，还债的时间延长，储蓄的能力也同时下降。

杨凡
加拿大证券学院院士/特许金融规划师
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