史上最严的房贷压力测试政策即将生效！明年多伦多房市要变天...

Posted 2021-05-02 加国都市生活

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2017年还剩1个月就过去了

这也意味着加拿大住房按揭贷款新政

还有一个月就要正式生效了

这个号称史上最严的房贷压力测试政策

估计会让10%的购房者拿不到贷款

加拿大的房价将下跌2至4个百分点

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图片来源：Toronto Star

加拿大中央银行发表报告指，加拿大的金融系统存在两大危机，分别是家庭债务上升和楼市过热。

金融机构监理办公室（OSFI）明年1月将推出新按揭压力测试，目标对象为可支付超过20%首期，而且不购买贷款保险的准置业人士。

图片来源：Toronto Star

根据加拿大央行的数据，加拿大目前的房屋贷款总额约有1.5万亿元（1.5 trillion），其中未有购买房贷保险的约占46%。比一年前的45%有所上升。

新压力测试规定，所有未购买保险的房贷，即使是首付在20%以上，都要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率（benchmark rate，目前约为4.89%），或是以银行实际批出的贷款利率（contract mortgage rate）再加上2%，两者之中数值较大的一个为标准，来计算贷款申请者的收入是否符合贷款资格。

图片来源：Toronto Star

新规下房屋购买力大降

房价恐继续下跌

业界普遍认为这一新规定会给买家造成不利影响，令买家购买力削弱，令市场需求和交易活动受到抑制，导致房价进一步下降。提升住房档次的换房买家将尤其受到冲击。对于已有房贷的消费者，在贷款续约时自主选择更换银行的馀地将更小，与银行谈判房贷的筹码也更少。还有银行家表示，新政策可能会拖慢加拿大央行的加息进程。

图片来源：Toronto Star

CIBC世界市场部高级经济师泰尔（Benjamin Tal）分析说，这一新规定不论对于房地产市场而言，还是对于买家而言，都是一个坏消息。“这一规定将冲击市场，这一点毫无疑问，问题是它将给市场带来多大冲击。”

房贷资讯网站RateHub做出两个假设案例对购买力的变化加以说明。假如一个家庭年收入10万元，在目前情况下，如果首付20%、取得5年固定利率为2.83%的房贷、25 年还清贷款，大约可负担房价为72万6939元的物业。在明年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时，假设他们仍由银行拿到2.83%的利率，但接受压力测试时要以央行的基准利率4.89%为基础。在首付20%及25年还清的条件下，其购买力下降至大约只有57万元。

再看第二个假设情况。同样是年收入10万元家庭，如果现在由银行拿到3.09%的5年固定利率，以首付2成、25年分还的情况下，能购买70万6692元的房屋。在新年规定生效之后，银行将以5.09%的利率标准（两个利率值当中取数据较大的）来对这个家庭进行压力测试、计算其还款能力，在其它条件不变的情况下，只能负担得起55万9896元的房屋。

史上最严的房贷压力测试

威力超大

满地可银行金融集团（BMO financial group）首席经济学家波特（Doug Porter）在接受多伦多星报访问时则表示，新压力测试措施将对房市造成严重的抑制作用，其影响会超过联邦政府早前公布的抑制房价政策。

图片来源：Toronto Star

那些准备向上提升住房档次的买家（move-up buyers）所受到的不利影响将最大。此外，新政策可能令加拿大中央银行停下脚步观察一段时间，放缓明年加息的进程。波特原本已预测央行在北美自由留易谈判前景不明的情况下不会在今年底之前再加息。他表示此次公布新房贷政策更增强了他这一判断。

波特估计，去年实施的压力测试政策，已令买家在房市中失去5%至10%的购买力。由明年1月实施的新压力测试，还会对市场产生相似的冲击。加拿大按揭专业人员协会（Mortgage Professionals Canada）早前做出的调查指，新的政策可能令每五个房屋买家中，未来有一人无法拿到贷款完成置业计划。

多伦多905地区将受最大冲击

波特还指联邦政府在去年首次公布压力测试政策之后，多伦多及温哥华的不少首次置业者想办法透过父母的资助或是其它来源，令自己不用买保险而取得银行贷款。但是对于提升住房档次而换房的人而言，这一群体以前最容易透过现有房屋的淨值做抵押来取得银行贷款而不必购买保险，这些人在新的政策之下受到的冲击最大。

图片来源：Toronto Star

地产公司Royal LePage 的总裁索泊尔( Phil Soper)也同意，向上提升住房档次的买家将是此次政策的最大受害者。而905地区的买家所感受到的冲击将最大。这是因为416地区在今年4月安省宣布公平房屋计划之后，已经经历了一番房价的重大调整，目前市场稳定。

但是905地区由于土地的潜在价值，在2015至2017年初这一段期间，房价上冲的节奏超过整个地区大市，目前仍在经历调整。新政策意味著买家的购买力减少，他们很快会发现难以负担在住房层次上再上一个阶梯。之后可能演变成这些人完全打消了搬屋意愿。

图片来源：Toronto Star

不过波特肯定表示新压力测试政策不会令大多区的房市崩盘。“尽管预测指明年加拿大的经济会放缓，但房市的根基依然坚固。我们有强劲的人口增长，利率仍处于较低水平，就业率有明显的改善，消费者有信心。所以新的房贷政策不会造成断崖式的市场跌落，但是会对市场造成严重的抑制作用。”

房贷续约选择自由度下降

新的压力测试规定不仅令尚未取得房贷的人士获取房贷的难度增加，也会给那些已经有房贷合约的人带来困扰。环球邮报上周撰文指，在房贷到期进行续签时，借款人将不能再像以前那样可以随意根据当时市场情况进行自由选择，跳槽至其它银行。

图片来源：Toronto Star

房屋贷款作为一种金融产品，原本要经历激烈的市场竞争供消费者选择。在过去两年，加拿大人在房贷到期时更倾向于寻找更好的房贷产品重新签约。根据加拿大按揭屋屋公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation ，CMHC) 2017年的一项统计，有79%的业主选择在房贷续约时留在原来的贷款机构，这一比例比起2015年的86%有显著下降。但是这种趋势将在新压力测试政策实施之后发生改变。

图片来源：Toronto Star

环球邮报指，在新政策之下，如果业主看到有其它银行提供的利率或条件更好，而想要把房贷从现在的银行转走，将会被视为是新的贷款申请者，因此也就要经受更严酷的压力测试。反之业主如果仍留在先前的贷款银行，只是洽商其房贷延期，则不必经受压力测试。因为除非贷款的数额有增加，在同一家银行将贷款延期时不需重新审批（underwritting） 。

这意味著未来那些希望透过市场竞争、寻找最优惠房贷利率来减少供房负担，而本人又经受不住压力测试的人，将房贷转去别的银行难度非常高。

图片来源：Toronto Star

在魁省以外拥有278个会员机构的加拿大信用社协会（Credit Union Association）行政总监杜尔丁（Martha Durdin）相信这种情况将有效地减少了市场竞争优势。因为大银行的客户在续约时不再想透过市场比较，寻找有竞争力的产品而跳槽。“

他们知道离开了现在的房贷合约，经历压力测试去找其它银行重新签约，即使不是完全不可能，至少难度上非常高。”