压力测试吓坏买家纷纷抛售楼花？卑诗其实还好 安省比较惨
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不只房产律师，地产经纪都说最近二手楼花买卖市场火热，许多买家被明年的压力测试吓怕，担心借不够钱收楼，急急散货。
加东楼花大甩卖，反观楼市一向“狂野”的加西，情况就有些不同。有资深经纪表示，本地虽有不少赶在年底前将楼花出售的卖家，但开价都不低，利润起码要达到100%才算“合理”！
家住列治文市的A女士，两年多前以不到30万加元的价格买入St.Albans与Park街交界处附近一幢高层公寓单位，最近她将物业以大约50万加元价格放盘。
“之前我的邻居卖到这个价格，市道如此我并没有加价或是减价。我也知道从明年开始要实行按揭压力测试，但我拣此时，只是觉得可能有比较多人来看楼。”
从新年开始的按揭压力测试，卑诗省和安省的市场各有不同反应。之前预估称，测试将令10万人无法通过测试丶5万人买不了楼，不知这批人会出现在哪里？
“温哥华现在确实有不少人将手里的楼花放到市场上，但价格仍然很高，与投入相比至少都有百分之百的利润，但想接盘的人并不多。”温哥华资深地产经纪韦璐发现，最近一波放售的楼花很多成交时间是2018年底，甚至2019年中，起码提前了半年拿出来卖，但价格并不低。
“温哥华开发商在出售楼花的时候会签订合同，允许转让的时间多数是交足首期后丶交楼之前。提前放盘的业主大体有三种考量：第一，担心压力测试后财力有限供不起；第二，想趁市道好赚一笔钱离场；第三种是没所谓，觉得现在看楼的人比较多，更容易卖。”
她发现，无论楼花业主放盘的原因是什么，都没有减价出售的情况，利润至少是付出成本的百分百。若最初买楼花订金先付了10万加元，那么转让至少再加价10万。而过去数月里温哥华本地推出的楼花基本都是一推出即买光，价格也是只有涨没有跌。
“比如Brentwood楼盘价格涨到了每呎1200元。同在本那比铁道镇的楼盘，8丶9月份时的Sussex每呎卖1300加元，现在即将推出的Nelson与Imperial交界处附近的楼盘则涨到了1400加元每呎。温哥华市中心的1550 Alberni即便是每呎2000加元的高价，现在业内盛传有的单位也已经转手。而最新推出每呎3000加元的Butterfly同样不愁买家。”
地产经纪Vicky说，买卖楼花的合约条款复杂，一般都要给律师过目，确保买卖双方的利益。
至于即将实施的压力测试，她表示，本地经纪丶按揭经理等业内人士一早就测试可能带来的后果教育自己的客户，必须根据自己的财力入场。
“温哥华的买家实力真的很强。若仍想接手楼花，我觉得到2019年会有一批楼花建成交楼，那时候便会有更多的业主想出售手里的物业，可能会出现相对合理的价格。”
大温地区买家实力坚强，但在多伦多就出现了另一道风景。
有多伦多地产经纪说道，通常年底都是交易淡季，但今年年底二手楼花买卖却异常炽热，“买卖楼花数字比去年同期多了很多，当中有手持几个单位的投资客，亦有些是本地用家，无论是怕完成不了交易的卖家，还是想趁机执平货的买家都大有人在。”地产经纪Vicky说。
楼市放缓之际，有些买家急急将手中的楼花脱手，避免成为“楼蟹”。“例如某一多伦多地区北边的楼盘，年初开卖时非常抢手，一间3000呎的独立屋卖近160万，不过现在楼市放缓，同地段楼龄5年内的独立屋价格都差不多，甚至更便宜，不少买家便想尽快把楼花变卖，甚至亏本卖都可以，以免之后亏得更多。”Vicky解释。
除了止损，她亦指出更多买家将楼花变卖的原因是拿不够贷款，“现在银行的贷款政策愈来愈严，加上明年开始实施的压力测试，对买家来说更是雪上加霜，最受影响是在加国工作的本地人，因为他们是以年薪按比例来借贷的，压力测试后他们的贷款额更低，本来刚刚够钱交收的，现在不得不另觅资金去填补差价。如果想在私人借贷机构借钱应急，手续费和利率惊人，前者要5%，利率更高达10%，而且可能只有一年期，一年后要连本带利归还，根本不是一般人能够负担的，结果买家唯有转让楼花。”
亦有人是因为卖不出自住的物业，逼不得已放弃楼花。地产经纪何先生说，“我有位朋友早前买了楼花，打算卖掉本来的物业后，再搬到楼花物业居住，想不到年中楼市突然放缓，他原本的物业卖不出去，唯有要放弃楼花。”
“结果他去找发展商商讨，最后发展商同意让他拿回一半按金后解约，6万元的按金只拿回3万元，其实已经算很幸运，发展商绝对可以一分钱按金都不还。”
在经济状况不足以收楼的情况下，买家的选择只有违约或是转卖，然而，Vicky奉劝买家宁愿赔钱转卖都不要选择违约。因为跟发展商违约的成本很高，除了拿不回订金，还有其他费用要付，甚至可能被发展商控告。
房产律师杨海威表示，很多人以为卖了楼花后便没有责任，其实在交吉日前，原买家都可能被发展商追讨。
“之前有一名客人买了McNicoll夹Midland一个铺位的楼花，交了20万订金，之后没有能力收楼，唯有违约。怎料发展商请了律师要告他，之后当然要赔发展商，单单是律师费就近5万元，更惨的是，这笔费用一直留在客人的信贷记录（Credit Report）上，他之后再借贷，就连买车等都困难重重。”
不过亦有些发展商明言不准买家转让楼花，但Vicky指出，即使发展商明言禁止，实际上亦有商讨空间。
“比起转手，发展商更不愿意见到没法收楼，他们收不到钱又要另觅买家，所以如果买家真的没有财力交收，又已经找到人愿意接手，可一同找发展商商量，很可能发展商会接受，当然会否收额外的收费就视乎个别情况。”
房产律师杨海威亦提醒楼花不能转卖太多次，“每转卖一次，发展商的风险就愈高，所以多数情况下，发展商只接受转手一至两次，不可能让你无限次转卖。”
而即使发展商在合约上说明允许转让，杨海威表示买卖双方仍需要通知发展商。“任何楼花合同，都会写明买卖必须得到发展商的同意才可进行，因为当初发展商是和旧买家签合约，现在合约执行人有变，发展商当然有权得悉。”
而旧买家在楼花买卖后亦不是一劳永逸，杨海威指出，一日新买家未完成交收，一日旧买家都有责任。“发展商会要求买卖双方共同和发展商签署多一份合约，说明如果不能交收，新旧买家都有责任。发展商这样做是要避免旧买家没有财力交收，又不想影响他名下其他物业，便将楼花转给一个没有资产的人，自己脱手得一干二净，到时新买家交收不了，发展商人财两失。”
他曾经处理过类似个案，“之前便试过新买家交收不了，发展商向新旧买家一同追讨，之后两名买家一同找发展商商量，发展商同意跟他们解约。不过我认为现在发展商未必如此’易话为‘，以前楼市炽热，他们可以更高价出售物业，但现在多伦多楼市放缓，发展商未必卖到原先价格，肯定会保留追究前买家的权利。”
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