压力测试下月实施 买家抢搭末班车 有人年薪8万也不够存首期

Posted 2021-05-02 明声网温哥华

联邦政府将于明年1月实施新的房贷压力测试，所有按揭申请均以5年固定利率外加2%的利率，作为测试标准，更严格的按揭要求已让许多处于通过按揭申请边缘的本地买家，抢在最近几周争买柏文，希望赶上最后一班列车。

有按揭经理指出，最近赶做按揭预先审批的申请人亦增加很多，令到按揭业者在12月不敢去外地休假，为的是全力应付年底前大量增加的按揭申请。

卡比兰奴大学(Capilano University)商学院教授朱欣研指出，联邦收紧按揭压力测试，只是令本地买家更难买楼，但无法阻止大量海外买家在本地买楼，对于楼市难有影响。

加拿大皇家银行(RBC)按揭经理王子云指出，联邦将于明年1月1日起实施更严格的压力测试办法，直接受到冲击的是那些在本地工作，持本地纳税纪录向银行申请按揭的买家，抵埗5年以内的新移民买家则不在受影响的范围之内。

他说，在新办法实施之前，如果买家愿意接受较高利率，例如5年固定利率的安排，则可以不做压力测试，只有那些选择较低利率，例如两年固定利率，或是5年浮动利率的买家，需要进行压力测试。

他表示，但在明年联邦实施新的办法之后，则不管买家所选择按揭计划利率的高低，一律需要经过压力测试，而且是按揭5年固定利率加上2%计算，目前约为4.99%。

他计算，一名欲购买100万房屋的买家，原本自备30万元，可向银行取得70万元，但在新规定实施之后，该买家只能取得60万元的按揭，所需要的自备款从30万元，增加至40万元，令一些处于勉强及格边缘的买家特别紧张，毕竟在极短时间欲多筹10万元，对他们并非容易的事。

另一名银行按揭经理Hannah指出，本来最近应该是大家准备去过圣诞及新年的按揭申请“淡季”，没想到上个月开始一直到现在，不少担心无法通过新的压力测试要求的客人，突然多了起来，许多都是赶买柏文单位的客户，所购买房屋价格都在200万元以下。

她说，也因为客户多了很多，所以按揭经理们这个月均不敢到外地休假，主要为因应增加的按揭申请。

经纪：买楼花客户改为抢购已建柏文

地产经纪李昌豪则说，压力测试对于手头比较紧的本地买家，确实造成了极大的打击，他就有客户后悔之前未下定决心快点买房屋，现在距离压力测试实施的时间即将到来，而急得像热锅上的蚂蚁。

李昌豪表示，客户希望他设法在新规定实施之前，赶快为他找到合适的柏文单位，本来客户希望买楼花，但现在也退而求其次，一些已经兴建好的柏文单位，只要价格合适也可购买。

他说，现在欲在大温购买楼花都要看运气，但如果愿意接受已兴建完成的柏文，则抢买成功的机会就大很多。

地产经纪Angelina Lin说，其实不只是抢买柏文，她知道已有房屋的业主，有些想向银行再申请按揭，来作孩子大学学费，或是作为修缮房屋经费的业主，最近也在赶办新的按揭，以免压力测试规定实施之后，无法再向银行多借按揭。

她表示，这次压力测试影响的不只是还没有购买房屋的买家，还影响了已有房屋的业主，影响层面之广，超乎她原来的预期。

卡比兰奴大学商学院教授朱欣研指出，他虽然赞同联邦政府推出严格按揭要求，最终是为了保护这些借款买房子的业主，保护他们不至于在将来信用破产，不过，他却认为，如此只是让更多本地人买不起房子，但仍是无法改变外国资金继续进入市场的情况。

朱欣研指出，由于外国人及拿外国资金的移民买家继续买得起房子，所以他认为，联邦压力测试的新规定，最终仍难以对楼价造成影响。

年薪8万元苦储首期 遇新规大叹蹉跎时机

首次购屋族周先生上月已凑齐了30万元购买房屋的首期，最近更认真的在本那比寻找合适的柏文单位，按照他先前的计算，以他目前年薪及财务条件，应可向银行取得70万元的按揭，但周先生现在担心，有可能因为下个月压力测试新规定实施，令他手上的首期不够。

周先生自大学毕业不久，在一间不错的公司任职，年薪有8万元，本来受到同辈羡慕。即使如此，他也是凭最近三年工作省吃俭用，加上父母亲提供帮助，才终于在上个月凑齐了买屋的首期款30万元。

周先生说他生性保守，没有凑足首期款，过往其实也并未认真去看房子，对此他感到后悔，因为在过去三年当中，他想买区域内的柏文价格，每年是以20%丶30%的速度上涨，后来父母知道他急于想买房屋，才同意出手相助，以免再继续蹉跎时机。

周先生表示，其实他已经和几家银行讨论过按揭，但还未决定选择哪一家，而最近他也更积极寻找房屋，希望能够尽快看好在预算内的柏文单位，如此就可向银行取得按揭。

现在周先生很担心，一旦明年新的压力测试实施，他原来准备的30万元首期金，有可能马上不够，父母虽然也会支援他，但他并不希望一直靠父母，所以可能会因此陷入两难。

全国有970万业主 普遍身家不俗

最新资料显示，本国业主来自房产的身家不俗，平均净值超过41万元。截至今年秋季，全国业主估计为数约970万，总房产净值4万亿元左右，至于负资产业主，所占的份额不足1%。

根据加拿大按揭专业人员会(Mortgage Professionals Canada)，全国每年新屋市场及二手市场合共约有70万宗交易，主要居所的屋价总值53,400亿元，但当有13,200亿元属于贷款额，并非业主净资产，所以全国房产总净值略高于40,000亿。

换言之，粗略计算，本国业主平均房产身家稍逾41.2万元。

由这个房贷业组织委托进行的调查发现，本国业主平均房产净值高至75%，意味着每1,000元的屋价，750元属于业主的身家，余下的250元是债务。调查结果与联邦政府的数据相若。根据加拿大统计局的，本年次季全国房产净值是74.25%。

加拿大按揭专业人员会的调查又发现，九成业主的房产净值至少25%以上，至于完全没有房贷的业主，份额也高至34%，实际数目推算达到328万人。

近数年来屋价持续上升，以致一般的房贷额随之增加。不过，调查结果显示，近期入市的业主也拥有较高的房产净值。举例来说，2010年至2013年间置业的业主，平均房产净值64%，至于2014年至今年的买家，份额也有53%。该会在调查报告中指出，甚至乎最近期的买家，占了七成的房产净值至少有25%。

过去的一年多以来，温哥华及多伦多地区的楼市相继调整，不禁引来负资产业主人数增加的忧虑。然而，根据今次调查结果，全国负资产业主人数持续偏低。这次调查在10月底至11月初由Bond Brand Loyalty负责进行，在网上访问2,018人，当中55%属于借了房贷的业主，结果显示，在总业主人数方面，负资产业主的份额不足1%。

不过，值得留意的是，如果只计算最近3年入市的买家，当中有1%的人已变成负资产。

买屋不用20万 上班车程短

纽宾士域省圣约翰市(Saint John)市长向多伦多丶温哥华市民招手，欢迎他们迁居圣约翰市。

他说，多伦多和温哥华居民不必沮丧，不要抱怨楼价高、上班熬车时间长。

圣约翰市的房价只有多伦多的四分之一，通勤时间短，与温哥华比较，圣约翰市居民只需15分钟上班车程的人数是温哥华的两倍。

圣约翰市市长达林(Don Darling)最近在脸书发帖子，约有100,000人观看。

他说：“多伦多人与温哥华人，搬来纽宾士域省圣约翰市吧。我们有工作，你买房子，不用花费20万元；我们的上下班时间以分钟计算。跟我联络吧，我会告诉你，我多么喜欢这座城市，我们多么希望你们来。”

光是通勤时间，圣约翰真的惹大城市居民嫉妒。

根据加拿大统计局2016年资料，超过78%的圣约翰市居民上班车程只有29分钟，或是更短，多伦多居民的比例只有40%，温哥华50%。

三分之一(34%)的圣约翰市居民上班，只有15分钟或更短的通勤时间。温哥华的比例是17%，多伦多则是14%。