房贷压力测试“压扁你”！家庭收入10万只能买这个价的房 合伙买房想都别想

Posted 2021-05-02 明声网温哥华

明年元旦日起，加拿大金融机构监管局(The Office of the Superintendent of Financial Institution，OSFI)要求各大银行执行更加严厉的房贷压力测试，房贷首付比例超过20%的借款人必须通过与银行签署的合同房贷利率基础上再增加2%的房贷利率水平压力测试。

昨天，OSFI公布了最新修订的金融机构房贷压力测试指导线，要求各金融机构从2018年1月起按照新修订的房贷压力测试指导线严格审查房产买家的贷款能力。与现有的规定比较，这个被称为“B-20”的新的房贷压力测试，主要变化如下：

• 借款人要向银行贷款买房，必须通过比加拿大央行五年期贷款利率更高的利率或者在与银行签署的实际按揭利率基础上增加200基点(即2%)的房贷利率水平上的还款压力测试，加拿大央行当前的五年期基准息率为4.89%；

  
  

• 当前的房贷压力测试主要适用于购房首付低于20%购买了按揭保险的借款人和购买短期房贷的借款人，而新的房贷压力测试扩大到购房首付高于20%没有购买按揭保险的借款人；

• 在新规有效期内，借款人更新与银行的房贷合同不适用此新规，但如果借款人转与其他金融机构重新签署房贷合同，适用于此新规；

  
  

• 各金融机构必须为每名借款人设定最高贷款额度限制(Loan-to-value limits)，确保规避还贷风险并根据房产市场和经济环境的变化及时做出调整更新；

  
  

• 禁止借款人以“合伙”(co-lending)丶“捆绑”(bunding)方式骗取贷款资质。

在现今政策下，只有购买了房贷保险和选择房贷年期在5年以下的房贷借款人，需要接受压力测试。

OSFI监管员Jeremy Rudin说：“那些短期炒房客们为了实现借贷金额最大化，往往选择按揭利率较低的短期贷款，我们推出的新规就是要杜绝这种情况，加大他们的炒房成本。另外，我们还考虑到在多伦多丶温哥华这样的大城市，房价已经虚高，收紧房贷将有利于控制这些地区已经十分居高的家庭债务风险。”

对于OSFI再次提高银行房贷压力测试，代表房屋建筑商利益的集团批评指出，新规对于借款人来说将是惩罚性的(punitive)，置借款人于巨大风险之中，因为他们未来更新贷款时应对利率增加会更加难以负担。

皇家银行(RBC)首席执行官麦基(Dave Mckay)说：“新规有助于抑制多伦多丶温哥华等大都市房产市场的快速上涨的房价，确保加拿大经济长期稳定健康发展。但是我们也要小心，那些无法取得房贷的房产买家有可能寻找大银行以外的私人贷款公司高额贷款，从而更加重了房产市场的风险。”

利率监测网站RateSpy.com创始人麦考利斯特(Rob McLister)表示：“OSFI的新规推出太迟了，那些炒房客早已套现退出市场，留下现在虚高的房价。”

金融服务分析师Robert Sedran说：“新规肯定会导致银行按揭贷款增长放缓，但问题是，新规和最近三级政府陆续推出的其他房产政策联合产生效用，我担心会给金融机构带来新的问题。”

一名不愿透露姓名的华裔房贷经纪表示：“OSFI新规将大大减少借款人的贷款额度。比如，一座100万元的房屋，当前政策下可借款70万元，新规之后只能借50多万元。结果，买家要么多掏首付款，要么想办法提高自己的家庭收入。受OSFI新规影响最大的是选择5年期固定利率的房贷借款人，他们的借款额度将大幅降低。目前在我们银行，大多数房产买家都选择的是2年期固定利率或浮动利率，而且借款人很多都是首付35%的，低于35%的已经很难贷到款。”

这名房贷经纪还表示：“对于已经有房贷在身的业主，在房贷合同到期之前，建议加速还款额度，减少贷款本金，这样再与银行续签房贷合同时就可能通过压力测试。另外，准备买房的借款人可以在明年1月1日新规生效前锁定利率。”

华裔地产经纪David说：“OSFI新规影响最大的是购买100万元以上的房产。其实，政府前一阵子抑制房价的措施已经令100万以上的高端房产价格出现下滑，我预计明年这个政策出台后，会使高端房产价格出现大幅度跳水。”

新测试将拉低屋价2至4% 买家或转信用合作社借钱

加拿大金融机构监管局推出的新压力测试规则，将会进一步拉低房价，减少市场需求。但也有地产界人士认为，到新规则正式实施前，对买卖双方都是交易的好时机。而就算新规实施，大家也不必激进，也无需恐慌。

根据按揭利率和信用卡比较网站Ratehub.ca所提供的数字，家庭年收入在10万元的家庭就会受到影响。

年入10万元家庭所受影响

假设某个家庭以2.83%的利率获得按揭，比现行的加拿大央行五年基准利率4.89%低两个百分点。如果他们今天申请抵押贷款，首付20%，固定抵押贷款5年，摊还25年，他们将能够负担一个价格为72.69万元的房屋。

如果他们在明年1月1日当天或之后申请抵押，即使首付20%，他们也只能购买房价为57.1万元的房子了。

再假设某家庭的拿到的按揭利率为3.09%。该利率加上2%，高于加拿大央行4.89%的五年基准。然后，家庭将以5.09%的利率进行审查。根据目前的规定，在首付20%的情况下，他们可以购买价值70.67万元的房屋。

但明年1月1日之后，他们能购买的房价不能高于55.99万元。

道明银行经济学家德普拉托(Brian DePratto)在他的一份研究报告中称，新规定可能进一步拖慢房产交易，需求将下调5%至10%，并且可能将房价减低2%至4%。

“平衡而言，这些变化应有助于提高加拿大的银行体系在不断上涨的利率环境中的抵御能力。”

他表示，新规则有可能推动一些买家不去找传统银行借贷，转而去向信用合作社Credit Unions等金融机构借钱，因为这些机构不受OSFI的规管。

一些未来的买家可能也被迫打消购买独立屋的念头，转去购买更便宜的房屋，如镇屋或共管柏文。