为什么全球房价涨20年都是顶_转

Posted 2020-08-24

全球房价规律揭秘：为什么房价涨20年都是顶？

一、截至目前的唱空唱多房价言论都是猜测！

对于房价问题，直到现在。我没有看到一篇写得让我心服口服，写得出硬根硬据的。不是我自大，我总是喜欢去找硬根硬据的东西。

回顾过去一些看涨房价和看跌房价的言论。较正面的上涨言论都是经济好、城镇化、中国人多；一些负面的上涨言论，则都是各种阴谋论，这些我不敢写，一个是违法一个是不正道，如任大炮，虽然他说上涨对，但却带人走向歪的思想，最后他被封口了。

而一些看空房价的言论则更然，不是说涨得高了，就说调控要出大招了。如谢国忠就是靠美国经验来唱空房价，结果错了近20年。还有一个比较激进的，年年唱空房价，言论更是，基本上不比任大炮极端。我这里是不敢写的。总体的来说，他们的看空看涨，全是猜测和感觉。连根据也是老外的剧多。

笔者常常跟大家交流，玩一件事，要从头到尾都要了解游戏规则再去评论。如果过程中发现游戏规则有变化，也要及时修正。全去猜和感觉一定错，没根没据你说涨就涨？说跌就跌？博运气？

二、为什么没人敢告诉你这个真像？

对于房价笔者之前研究和发表文章比较少，一个不是我的重点，一个确实研究少。还有一个就是A股的房地产行情太少。所以研究也就少了。除了2007年大牛，房地产板块至今几无行情。但凡事总有个根据吧，近两年的房市政策变化特别大，因此吸引了笔者的研究兴趣。通过从头到尾，从规则到规律的分析后，最近笔者给出了一个目前基本上没人反驳的“房价见顶观点”！那就是“银行规定房龄超过20年不予放贷”这个规定是中国房价的转折点。现在是卖房套现好周期。或调房位置好周期。能卖又能出租才是好位置。

现在李嘉诚跑了，很多人还在嘲笑他！他是干什么？玩房地产近一生的人，是什么让他决定现在走？很简单！他了解房地产游戏规则。难道只有他懂吗？不是只有他懂，是只有他等少数人懂，因为又懂又能做到的只有他。所以今天成了亚洲首富。别人是懂的不敢说也不敢做，有的是不懂什么都敢说什么都敢做。

三、新兴国家与发达国家的房价规律

新兴国家代表：日本、泰国、中国、巴西。

发达国家：美国、欧洲、及一些两百年无战事的国家。

日本房价涨了多少年崩盘？

1964年的东京奥运会开始激活，1985年广场协议后房价全线爆发，1989年开始崩盘。上涨跨度周期长约25年时间！其它国家我就不废话了。只说日本一个吧，他们与我们较像。经济快速增长，房价井喷也差不多。

简单的说日本有房地产这一说还真是1964年的东京奥运会后。之前是战败国，什么都没有。跟我们改革开放前一穷二白没区别。后面全面大发展，经济起来了。杠杆也就起来了。银行到处放钱给你贷款搞建议。为什么？经济起来了存一的人多了，你不借出去你怎么还储户的利息？所以各种找你哄你向银行借钱。借多少给你多少，存钱的人多所以借出去的欲望也多。现在中国银行业就是如此。好在我们国家聪明，进行计划调控，不至于像日本那样失控。

日本房价崩盘前20年，银行处处给你贷款杠杆买房！零首付什么非常正常，香港现在还有负首付的(香港不一样，有我们大陆大钱拱着，所以才出现负首付这个世界级的发明)。是的，房价前20年银行给你贷款20年、30年。最后零首付就相当于是给你贷款70年(70年产权嘛)。然后呢？然后就是，银行永远也不会告诉你：你没有抵押时我们不会再贷款。简单的说，你70年的产权都压完了，就完了，后面别想再贷款。所以银行业间有一个规定，炒房者总是忽略。那就是“银行规定房龄超过20年不予放贷”。不给贷款，那就是你的接盘者。也就是你要卖房，买你房子的买家只以全款跟你买，下家是不能跟你一样去银行贷款买房的。这时你想想，有几个人能全款买你的房子？在银行可以贷款的年代，都还东借西借，全家一起全力才付得首付。且还有银行贷款放杠杆，才帮你实现了有房梦。后面的人不给杠杆买你房子了，只能找新房子，找可以贷款的新房买了。哪个还来买你的房子？你炒个什么房？怎么出货？炒死你自己。

当然。前20年买房的人贷款少，首付底，他们可以收租抵贷过日子。后面追涨者、高杠杆进去的人怎么办？断供，只能断供，没办法。 这里说的是日本，所以大家看到日本房价的崩盘。房地产疯狂开发前20年银行给杠杆支持，房价飞天。后20年可杠杆抵押的产权用尽，银行不给贷款给下家后，崩盘了。这就是日本房价崩盘的命门。真到现在没人跟你说。至少在网上你很少看到。对这个原因的分析。好在中国现在处处限购、限贷、限首付。影响不会像日本那样惨，但后面的影响还会有。影响如何呢？后面再说，先再来说美国房价规律。

美国等发达国家的房价为何疯不起来？

美国200年多无战事，地产发展稳定，基本上没有炸光重来。年年有新房给新人贷款买，也年年有老房要全款才能出售的利空压制。所以基本上房价的对手盘，都有银行自己的自然限制和市场的自然限制。新房子你想卖高价，抬升首付，别人就宁先老房全款买下。所以一老一新自然平衡的控制和稳定着美国等发达国家的房价。这就是他们的规律，不是他们不赌博，不懂炒房，而是市场没有给他们那样的机会。

而我们则相反。我们有了日本等新兴国家的市场基因和基础。所以就有了炒炒炒！什么都是从无到有，所以什么都会被炒一轮。炒完无下家或信用炒作了，没有抵押后也就结束散场了。

现在说到我们中国房价。

中国的房地产简单的说。我就不说深的了。简单的说是2000年前后政策支持地产改革才开始有了商品房这一说。发展到2008年奥运会后才让世人全想到了房地产。2009年中国的大救市才有一源源不断的资金流入地产业。整个爆发过程至今有了16年之久，日本是25年崩盘，所以我们现在还有时间去应对房价泡沫。中国也有智慧和能力减少泡沫的冲击。

现在很多人恨限购，或许多年后银行业会感谢这些限购政策。虽说越限越涨，要无限购可能涨更高更猛更狂。日本当年一个东京就被炒得可以买下美国。我们中国现在北京还没有被炒到可以买下美国，所以整体泡沫还是比较日本低一些。但也要做好风险控制。别让自己走别人的错路。

中国房价高成长期

2000年前，几乎所有城市的发展都是旧城改造，就是原城区中改进发展为主。2000年后也就是上海浦东全面大发展周期。这时开始，全国各地的城市发展就转成了建议新城市的大方向。无论是超级大城市、二三线城市。都开始了大扩建新城的浪潮，这也是市场需求所至。截至目前，相信每个中国人都发现自己所处城市，都已扩建了3倍以上。至少三倍。省会级的甚至基本上有5倍以上的大扩建。

离开中国30年的中国华人，现地在回到中国一定认不出来，甚至以为走错路。还以为做梦进入天潮。但这就是资本的力量，新市场的规律。因为新，所以很多杠杆是没有得到平衡的。现在中国房地产就是只有新房拉升房价，却无老房子压底控楼价的局面。

人人买房都知道可以向银行贷款，甚至人人都知道可以先凑凑首付，更者现在还在首付贷，基本上与零首付无区别了。能抵押能贷款的全用上了，还有裸贷也用上了。还有什么没用上？人格都用完了。

但是，却没有告诉你：银行有个规律，房子房龄超20年，是不给放贷款给买二手房的接盘者的。现在知道李嘉诚为什么跑了吧。他玩地产一生，难道不知道这个规则？知道，他更知道过20年不但没有人能通过杠杆接他盘。甚至知道不用20年，市场就会提前反应出危险与风险。市场会提前反应的，不是真等到那天才降价。所以李嘉诚走了，降价大套现走了。因为他知道，以后银行不给接盘者贷款，哪个王八蛋有以现价全款接盘的能力？没有。所以，他大大方方的大降价促销走人。他真命大……不得不服。

中国房子会集中到期

由于中国是一穷二白中，发展起来的。房子建议都是同一个周期一起建设的。这也 是中国的文化，互相帮助。一个村一个镇要起房子，就通过互帮互助起。人多力量大。相互帮助，你有我有全都有。这其实是很好的美德，但很多人却用在炒作上。炒房了！现在中国处处是新房，而这也预示着到某一天，这些新房也同时通通变成老房。房子房龄超20年，银行不给放贷款！这个周期也同时到来。那里，哪个有能力全款以现价买你的房子？没有。所以那时老房子都会降价，不降价卖不出啊。只是更悲剧的是，要降多少呢？

以现在北京1000万一套房的价格，再降50%，打五折相信也没有多少人能买得起。大家自己也可以算算自己的城市，如果你所在的城市房价。在银行不给贷款的条件下，要降到多少，才会有人，才会有人有能力来接盘？或许你现在可以思考了。如果你房子多，就套套现。换个好位置吧。如果你现在还没有房子，但还得必须买，那就只能任命！但建议要拼，就拼个好位置，至少再降以后还能出租出去，抵点贷款。别玩到最后连租都没人接，那才可悲。

新房河东，二手房河西

前20年是新房带着二手房上涨。后20年甚至是更长一些时间内。是城中心的二手房带着新房价格走，压着走。新房一涨价，老城区二手房就降价压你。嗨！别买新房了，老子降价了！来城中心买吧。……是的，这是我分析和测算后得出的未来场景。如果你现在还能借银行放贷，还能卖出个好价钱。就常常李嘉诚套点现吧！如果你只有一套房，那就与你无关了，因为没得选择，任天笑，其实也一样自由自在，涨涨跌跌一样逍遥！

好了。周末借【中央经济工作会议：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位】给点分析供大家参考。10多年一直在研究实战的东西，我这里更喜欢研究真理和事实，那些太杂七杂八的分析， 我这里没有。谢谢大家支持！！！

转自：http://hbinhan.baijia.baidu.com/article/727004