日本房价崩盘对我们有什么启发

Posted 2020-12-04 gaocy

日本房价腾飞起于1985年广岛协定，日元升值，国外热钱涌入，同时日本为了刺激国内经济选择降低利率。一瞬间，日本就好像进入了黄金时代一样，到处都是钱，整个国家的经济从出口转为内需拉动。

日元值钱了，美元便宜了，当时的日本人在全球到处扫荡奢侈品，和今天的中国人差不多，同时大肆搞海外并购。因为利率低啊，贷款也便宜，谁存钱谁SB，谁贷款谁牛X。

所以，自1986年开始，日本房价连年暴涨，在1991年泡沫的顶峰，东京平均房价272万日元每平米，而核心市区高达1450万日元每平米，按通胀和汇率进行折算，差不多相当于今天北京/上海均价15万元每平米，北二环或者陆家嘴则高达83万元每平米房价。然后日本民众抗议了，认为房价过高难以承受，希望政府提高利率，出台房产税压制房价。正好日本政府也认为经济过热房价过高，加上卖土地的钱也不是自己的，但是房产税的钱那妥妥的是自己的，于是顺应民意开征房产税，另外提升利率。

加息和房产税是压制房价的二大杀器，每一个效果都很好，二个一起用，那效果妥妥的必须好啊，日本房价直接崩了，崩了之后有什么后果呢，整个经济都崩了。日本的一个纪实小说里曾写过这么一个案例，一户日本家庭，男主人在软件公司上班，收入很高，凑够首付之后便买了东京一套房，按他所想每月收入供养家人和月供是足够了，这还不算随着工作年限越长，他的工资还会逐年递增，熬过前几年，后面就享福了。他买的房子很小，也非常偏僻，所以价格便宜，但是也花费了7200万日元，其中5800万元属于贷款。但是泡沫破裂后，整个日本进入失落的十年，经济崩溃，男主人的公司破产被迫失业，找了一份零工，工资收入锐减，为了保住房子妻子被迫出去做兼职补贴家用，儿女也早早辍学出去打工。

更可怕的是，大家觉得日本房价崩盘了，是一夜崩盘吗？不是，日本房价的强大多头惯性，让日本的房价非常的坚挺，他是逐年崩盘无限阴跌的，下跌最狠的是1991年，也就是崩盘元年，东京房价也仅仅下跌了20-30%，和以前的回调没什么不同，按照历史经验，不管以前跌多少，后面都涨回来了，所以必须死了都不卖。

但是这一次是玩真的了，接下来的日子里，每年房价都会跌一点，1991年房价进入拐点，到了2001年房价的最低点，东京的均价已经从91年的272万日元每平米下跌到了61万每平米，即便到了17年，东京均价也就才94万日元每平米。这里是名义价格，如果折算了这26年来的通货膨胀因素，日本的房子的实际价格仅仅只有泡沫时代的一个零头，甚至是零头的零头。

在泡沫时代结束之前，日本遍地黄金，没人差钱，所有人都去炒股买房了，工资水平连年上涨，奢饰品畅销，普通产品也是大卖特卖根本不愁销路。泡沫破裂后，房价是暴跌了，但是穷人依然买不起，因为经济风暴刮过来的时候无人可以幸存，工薪阶层首当其冲，失业率飙升，还保住了饭碗的也要接受降薪的结果，加上房价一跌再跌，失去赚钱效应之后，也没人愿意倾家荡产去买房了，买房是图赚钱，如果一买就亏，那还不如租房呢，所以这些工薪阶层，还是没房。。。

所以，指望房产税和加息来压低中国房价让自己买得起房的人，可以省省了，真开征了的确房价会崩盘，但是崩盘之后你操心的第一件事不是兴高采烈的去抢房子，而是先想想你全家老小下个月吃什么比较现实。