成都，为什么房价涨不过武汉？

Posted 2020-08-14 笑哼

在这一波房地产的涨价大潮中，二线城市充当了中间力量。南京涨了，苏州涨了，合肥涨了，杭州涨了，厦门涨了，武汉涨了……当然成都也涨了，只是涨的没有以上城市那么明显罢了。

仔细看上面的名单，你就会发现，此次二线城市涨幅较高的城市，主要集中在东部沿海区域。除了一个，武汉。

同为二线城市，成都和武汉有许多相似的地方。之前成都的房价甚至略高于武汉，但是在这一波涨价潮过后，我们突然发现，成都房价竟然落后于武汉了！

二手房房价指数

下面，我们就全方位的解析一下成都和武汉这两个城市，看看到底是什么原因造成了两个城市房价的差异。

Round1：经济实力篇

两城市GDP对比

从GDP和固定资产投资总额来看，武汉都稍稍领先成都，但是差距极其微小，总体处于同一水平。从产业结构来看，成都第三产业占比达到50.2%，而武汉的第三产业占比为47.7%（2013年数据）。成都的第三产业更为发达，而武汉的工业发展略胜成都。所以武汉经济总量占优，成都产业结构更好。

PK结果：打平

Round2：交通篇

机场：

武汉：2015年武汉天河机场全年开通国内航线158条，国际航线35条，实现旅客吞吐量1984万人次，全国排名13。

成都：2015年成都双流机场全年开通国内航线165条，国际航线84条，实现旅客吞吐量4200万人次，全国排名第4。

高铁：

在这方面，武汉因为其地理区位的原因占据优势。

现在武汉高铁基本已成网络，实现了至长沙、南昌、合肥、郑州等中部省会城市2小时左右的快速客运交通圈；至长三角、珠三角、京津冀、关中城市群4小时左右的快速客运交通圈；以及至太原、重庆、南宁等城市群5-6小时的快速客运交通圈。

而成都因为地形原因，出川高铁较少，而且因为多山地，导致高铁运行速度也偏慢，从成都到上海的高铁运行时间在十个小时以上，时间上跟飞机还是有较大劣势。

综合来看，武汉虽然机场吞吐量少，但是航线也基本覆盖了国内主要城市，但在高铁出行方面，武汉占据绝对时间上的优势，整体来看武汉交通占据优势。

PK结果：武汉胜

Round3：居民收入篇

从居民人均可支配收入收入水平来看，武汉略高于成都。

2015居民收入水平.jpg

我们再看一下购房主体的城市白领的工资水平，根据智联招聘发布的2016年夏季求职期平均薪酬榜来看，成都白领6402元的月均收入略高于武汉6332元的月均收入。

数据来源智联招聘

所以综合来说，两城市整体收入水平相当，在同一基准线上。

PK结果：打平

Round4：人口流入篇

人口的增长是一个城市住房需求的主要动力，这一点已经成为身处“白银时代”房地产行业的共识。决定一座城市是否能给房地产投资带来机会的因素很多很复杂，但从单一变量来看，目前人口是最重要的影响指标。

人口净流入排名（单位：万人）

从2009年到2014年，成都净流入人口156万，武汉净流入人口123万，从人口流入量来说，成都稍微占优。

PK结果：成都胜

Round5：楼市库存量篇

成都：

截至7月底，成都市住宅存量面积已经降至2000万平方米至1991.47万㎡，同比去年同期下降6.88%（去年同期为2138万平方米）。

随着市场趋于良性发展，成都市场的去化周期进一步下降至10.5个月，而去年同期为12.77个月。10个多月的库存周期表明成都市房地产市场发展保持健康。

武汉：

截至今年3月份，武汉市商品房库存1323万平方千米，按照今年四月份300多万平米的月成交量，武汉商品房的去化周期大概在4个多月，基本属于库存比较紧张的阶段。

在商品房去库存压力方面，武汉显然要小于成都，短期内房价上涨的压力也大于成都。

PK结果：武汉胜

Round6：宜居程度篇

这个问题上就是仁者见仁，智者见智了，但是在这里我们还是选几个重要的指标比较一下。

气候：

成都属亚热带湿润季风气候区,气候温和、四季分明、无霜期长、雨量充沛、日照较少。

武汉属北亚热带季风性湿润气候,有雨量充沛、日照充足、夏季酷热、冬季寒冷的特点。

气候方面，成都略微胜出，毕竟夏天，武汉的“火炉”可不是浪得虚名的。而且，一到夏天就开始“看海”的模式，不会游泳还真不好生存。

每年夏天武汉准时开启“看海模式”

空气状况：

2015年武汉市环境空气质量优良天数为192天其中优33天、良159天、轻度污染124天、中度污染30天、重度污染16天、严重污染3天。

2015年，成都市城区环境空气质量27天优、187天良、108天轻度污染、21天中度污染、21天重度污染、1天严重污染

空气质量方面，两个城市半斤八两，空气质量都一般，成都略微胜出。

美食：

这方面，就是火锅和热干面的差距，成都完胜。

商业：

2015年，武汉市社会消费品零售总额突破5000亿元，达到5102.24亿元。2015年成都社会消费品零售总额4900亿元，在世界零售250强中，有40家已进入成都市场开设店铺;同时，高端消费占比与主要的品牌的门店数达到了49家，在中西部排名第一。

从社会消费品零售总额上看，武汉略微胜出，但是从整体的商业环境和高端商业品牌入驻率来看，成都更好一些。

PK结果：成都胜

从上面的六项比拼来看，两座城市都是两胜两平两负，在决定房价的几个关键因素中打成平手。

比较完两个城市我们发现，成都的房价支撑不弱于武汉，有些方面甚至还要强于武汉，按道理成都的房产市场应该和武汉市场有一拼。

那么，成都房价为什么在这波涨价大潮中，成都房价上涨速度远落后武汉？

其实只有一个原因，那就是成都房子太多了！在这波涨价潮开始的去年八九月份，成都商品房的去化周期一度在14个月以上，供求关系决定了市场价格。

那么，成都房价未来会超过武汉吗？支撑房价上涨的因素有很多，但是人口净流入量是衡量一个城市房地产市场是否有投资价值的重要因素，在这个最重要的因素上面，成都压过武汉。

所以，等成都库存量降到一个更合理的位置时，就是成都房价追赶甚至超过武汉之时。

 

转：http://www.toutiao.com/a6318865761645904129/