日本楼市崩盘始末

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经济高速发展
       上世纪60~80年代,日本经济在美国的扶持和自身的努力下实现了高速增长,64年的东京奥运会,日本政府总投入高达1兆日元用于国民基础设施建设, 从而在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
       
广场协议
       为了改善贸易逆差状况,美国希望通过美元贬值来提高出口竞争力。1985年9月,由美国牵头,美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议,决定联合干预外汇市场,促使美元有序贬值,史称 “广场协议”。“广场协议”签订之后,五国开始在外汇市场抛售美元,美元贬值,其他四国货币相应升值,其中,日元兑美元汇率三年间升值了一倍,从240:1飙升至120:1。
由于日元每年的持续升值, 敏锐的国际资本迅速涌入日本,在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。
       日元大幅升值打击了日本的出口企业,日本政府为了支持企业维持高出口额,减轻企业债务,采取了宽松的货币政策。连续5次下调利率,从1985年的5%降至1987年的2.5%,货币供应量连续四年超过两位数增长,造成国内市场流动性大量过剩。 降低利率保住了日本企业的生产和出口,企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润,日本商业银行纷纷将资金投放到风险较低的房地产领域。
 
政府的过强干预
       由于地价的疯狂上涨严重动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策, 于是,日本政府突然收缩货币政策。
       一,短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%,之后连续 4 次上调,到 90 年8月达到 6%。
       二,政府突然强制收紧信贷,控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款,M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位,也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。
 
股市的1990年1月12日
       1990年1月12日,是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天,日经指数顿挫,日本股市暴跌70%,自此,日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
 
泡沫开始破灭
       股票价格大幅下跌,信贷规模下降,使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场,顿时房地产市场出现供过于求,房价出现下跌的趋势。与此同时,随着日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃。
 
雪上加霜的地价税
        1992年,日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
 
投影国内
       北上广出台的限购政策一定程度上避免了以国际资本,以及企业投资为炒房主力军局势,所以冷热骤变的可能性很小。
       在宏观货币政策上,在已有的历史教训下,我国政府应该基于温和稳步的调整策略。
       所以北上广的楼市不会降。

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