日本楼市崩盘始末

Posted 2020-08-07 NewCooler

摘自于：http://money.hexun.com/2016-09-06/185899158.html

 

经济高速发展

       上世纪60~80年代，日本经济在美国的扶持和自身的努力下实现了高速增长，64年的东京奥运会，日本政府总投入高达1兆日元用于国民基础设施建设， 从而在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。

       

广场协议

       为了改善贸易逆差状况，美国希望通过美元贬值来提高出口竞争力。1985年9月，由美国牵头，美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，促使美元有序贬值，史称 “广场协议”。“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元贬值，其他四国货币相应升值，其中，日元兑美元汇率三年间升值了一倍，从240:1飙升至120:1。

由于日元每年的持续升值， 敏锐的国际资本迅速涌入日本，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。

       日元大幅升值打击了日本的出口企业，日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了宽松的货币政策。连续5次下调利率，从1985年的5%降至1987年的2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩。 降低利率保住了日本企业的生产和出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润，日本商业银行纷纷将资金投放到风险较低的房地产领域。

 

政府的过强干预

       由于地价的疯狂上涨严重动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策， 于是，日本政府突然收缩货币政策。

       一，短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。

       二，政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。

 

股市的1990年1月12日

       1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

 

泡沫开始破灭

       股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。

 

雪上加霜的地价税

        1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

 

投影国内

       北上广出台的限购政策一定程度上避免了以国际资本，以及企业投资为炒房主力军局势，所以冷热骤变的可能性很小。

       在宏观货币政策上，在已有的历史教训下，我国政府应该基于温和稳步的调整策略。

       所以北上广的楼市不会降。