数据分析 | 这10年上海购房者购房偏好的变化

Posted 2021-04-27 一房一万

内容来自：@一房一万

内容由 @一房一万 授权，未经允许不得转载

买房前    、 挂牌前

看看一房一万，总会帮到你

上海各区各板块近10年成交量排名变化

之“长宁区”

由于板块小区数目众多

我们本文只罗列各板块入围过成交量TOP20的小区

从这些小区近10年的成交量排名变化

来探究该板块近10年买房者购房偏好的变化

我们会从每个板块挑选出

成交排名上升、下降的典型案例进行分析

大家可以把这些分析要素作为您选房参考

各个小区更多数据监测，可进群获得 

请未进群的各位伙伴

扫描下方群主二维码

并备注自己要进的群

群主会帮大家拉进群里

中区群：黄浦、静安、徐汇、长宁

北区群：虹口、杨浦、闸北、宝山、嘉定、普陀

西南区群：闵行、青浦、松江、奉贤、金山

东区群：浦东、崇明

群主二维码

群内精彩内容

一、每日市场行情监测

二、每周各片区二手房真实成交案例

三、各片区周成交数据

四、新房踩盘谍照

五、驻场大神的回复

2018年“长宁区”各板块

成交量TOP20的小区排名变化

古北板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名上升案例1：虹南小区

排名上升理由：低总价2房稀缺

虹南小区，虽然近10年排名都很靠前，但最近2年成交排名更是称霸古北

从近2年的成交明细来看，成交房源多为50多平的2房，总价在300-350万左右

这个总价想在古北买50多平的2房，虹南小区绝对是不二选择，所以该小区成为古北板块的香饽饽也不足为奇。

排名上升案例2：强生古北花园

排名上升理由：总价1500万以内次新3房致胜

强生古北花园，位于古北的核心地段。近几年成交的房源主要是小区内的3房。

想要在这样的地段，拥有1套3房，总价又要控制在1500万以内，仅强生古北花园可以满足需求，因此越来越的的置业者，会考虑买强生古北花园。

排名下降案例1：四季晶园

排名下降理由：古北高端住区鄙视链

四季晶园，在2018-2010年期间成交量在古北还是比较靠前的，成交的主要是3房房源，因为当时四季景园是古北板块比较稀有的二手次新房

但随着时间的推移，仅一条路之隔的古北高端住宅区二手房开始放量

与四季晶园相同总价，可以在高端住宅区买一套100平以上的舒适2房

鉴于板块局部城市界面升级，形成的片区鄙视链

使得很多购房者，宁愿牺牲房间数，来换取更高的居住品质和优越感。

排名下降案例2：金龙公寓

排名下降理由：面积和总价段不占优势

金龙公寓，成交的房源主要是70-100平左右的2房，总价550-700万之间

这个总价和面积段的房源，在古北可替代性还是比较强的，比如，宝石公寓、金麟公寓等。

这个总价，还可以买到隔壁高端住区古北嘉年华庭70平左右的复式房源，房龄、周边环境都秒杀金龙公寓，而且还是建青实验学校的学区房。

所以，金龙公寓近些年成交量排名逐年下滑。

虹桥板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名上升案例：水霞小区

排名上升理由：低总价学区房2房稀缺

水霞小区，成较量排名从前期的10名左右，到如今的5名以内，成交排名稳步上升

其成交房源主要是50平左右的2房，总价多在400万以内

这个总价段的2房在虹桥板块不在少数，但是学区房的则十分稀少

水霞小区对口紧临的长宁实验小学，且靠近水霞公园

学区+公园住宅+低总价2房成了水霞小区的制胜法宝。

排名下降案例：虹桥万博花园

排名下降理由：供应结构变化+板块内可替代性强

虹桥万博花园，2008-2013年期间成交量排名还徘徊在20名的边缘，近几年已经滑到40名以外了

我们来看一下该小区近10年的的成交结构

前些年，虹桥万博花园100㎡以下与100-120㎡的房源成交量基本相当，100㎡以下房源也是该小区二手房的主力房源，但近2年100㎡以下的房源供应量明显减少

供应结构的变化，使得虹桥万博花园丧失了小户型购房者，而100-120㎡的房源又有天山河畔花园这个强有力竞争者，因此成交量排名大不如前。

西郊板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名上升案例：沁秋小区

排名上升理由：低总价学区房

沁秋小区，近2年成交量排名从20+，升至15名左右，成交排名上升

其成交房源主要是总价在340万以内的2房，以及总价在240万以内的1房

这个总价段的1、2房在西郊的学区房中，是相对比较空白的房源

因此，沁秋小区在楼市不景气的年份仍能有较高的成交量。

排名下降案例：世纪之春花园

排名下降理由：同面积段总价高，同总价段面积小

世纪之春花园，从最初的15名以内，滑到30名以外，成交排名大幅下滑

我们通过与区域内次新房对比来查找原因

同面积段总价高：世纪之春花园138平3房总价1050万，而相同面积段的虹桥中园、嘉利豪园、长宁馥邦苑等总价均在1000万以下

同总价段面积小：与世纪之春花园相同总价段的龙柏花苑面积大出40平左右

再加上房龄越来越老，因此成交量排名逐年下滑。

新华路板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名上升案例：法华镇路720弄

排名上升理由：低总价学区房

法华镇路720弄，近10年成交排名起起伏伏，但整体趋势是上升的

其成交房源主要是40多平的2房，总价在300万以上

对比区域内同为学区房的相似房源，法华镇路720弄在总价上还是比较占优势的，非常适合为小孩上学挂户口的客群。

排名下降案例：凯旋都市花园

排名下降理由：地铁影响

凯旋都市花园，早年间还在20名徘徊，近些年成交量排名都降到60名以外了，成交排名一路下跌

与其同一地段的次新房新华世纪园、东湖名苑，成交排名也出现了不同程度的下滑

这与2005年3、4号线的并线运营，有着很大关联，地铁的噪音，直接影响了居住品质

3个项目总价都在千万左右，这个预算的客户，完全可以置换到条件更好的区域，因此成交排名会有所下降

中山公园板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名上升案例：大桥小区

排名上升理由：低总价学区房+地理位置优越

大桥小区，从最初的50名开外，到近几年的20名以内，成交量排名有较大幅度提升。

大桥小区近几年成交房源主要是1房，总价在270万以内，中山公园板块与之同总价段的学区房有以下几个小区

这几个小区从总价、学区方面与大桥小区相差不大，但从地理位置来看，大桥小区位于静安、普陀、长宁三区交界处，周边交通、商业条件优胜，且距离对口学校江五小学长宁路校区最近，没有大马路相隔，上学非常方便。

排名下降案例：大家源新城

排名下降理由：规划造成的转折

大家源新城，成交排名的转折点在2014、2015年之间，这一年中山公园商圈西面“空中连廊”开工，这个项目被业界解读或将成为“龙之翼”项目落地的开端，可有效解决中山公园商圈动线联通不畅的问题，该项目建设在长宁路凯旋路交叉口南侧，离其较近的几个项目成交排名在这一年都有了较大的提升，分流了大家源新城的客户。

---

其他精彩话题和内容 可进群获得 

群内精彩内容

一、每日市场行情监测

二、每周各片区二手房真实成交案例

三、各片区周成交数据

四、新房踩盘谍照

五、驻场大神的回复

请未进群的各位伙伴

扫描下方群主二维码

并备注自己要进的群

群主会帮大家拉进群里

中区群：黄浦、静安、徐汇、长宁

北区群：虹口、杨浦、闸北、宝山、嘉定、普陀

西南区群：闵行、青浦、松江、奉贤、金山

东区群：浦东、崇明

群主二维码

在对话框输入项目名称，即可获得一房一价透视图

详细项目名称如下图：

在对话框输入学区所在地的区县名，即可获得各区县的重点学校和学校所覆盖的学区范围，看看你家是否在里面。

详细区县名称如下图：

大家都爱看：

二手房：

1.《》

2.《》

3.《》

4.《》

5.《》

一手房：

1.《》

2.《》

3.嘉泷汇《

4.前滩东方逸品《》

5.滨江公园壹号《

6.绿地·海珀玉晖、复兴珑御、金融街·融府《》