央行行长的提醒：你该做一下压力测试了

Posted 2021-05-02 朱罗纪

这几日，央行行长周小川在新闻发布会上提到了一个词：“明斯基时刻”。

“如果经济中的顺周期因素太多，使这个周期波动被巨大地放大，在繁荣的时期过于乐观，也会造成矛盾的积累，到一定时候就会出现所谓‘明斯基时刻’，这种瞬间的剧烈调整，是我们要重点防止的。”

这个词很吓人，我还没有读过明斯基的著作，就直接copy媒体报道里的解释了。

大意是说：经济繁荣的时候，投资者会倾向于承担更多风险；随着经济继续向好，投资者承担的风险越来越大，直到最后超出收支平衡而崩溃，那个时点就叫明斯基时刻。

一般讲这个恶化过程分为三个阶段：第一阶段，投资者们少量负债，偿还贷款没问题。第二阶段，投资者继续扩张贷款，导致现金流只够还利息。到第三阶段，就到了旁氏骗局，债务高企，只能期待价格不断上涨才能偿债。如果价格一旦停止上涨，就是这些人财务危机的开始。

大白话讲，就理解为金融危机吧，资产价格大崩盘，股市崩盘、楼市崩盘、银行破产。1992年的日本房地产泡沫崩盘、1998的东南亚金融风暴、2008年次贷危机，都可以用它来解释。

这个词也不新鲜，过去几年在中国时有出现，比如大摩曾经直言中国将在2020年前后迎来“明斯基时刻”。虽然从央行行长的嘴里是第一次说，但实际上，高层的工作会议里提及的“防止系统性金融风险”，也是这个个意思。

 

除了官员的警示之外，还有一位企业家做过类似的警告。去年底，网上流传一份任正非的内部讲话。其中有一句：“金融危机可能即将到来，我们强调，一定要降低超长期库存和超长期欠款”。

说这些是什么意思呢？对我们买房子的人来说有什么实际意义？

两句话：1、要重视这种不确定性的黑天鹅。2、学会对自己进行压力测试非常有必要。

 

首先，我会绕过探讨明斯基时刻会不会出现这样的宏大话题，因为我不懂。而且，这个时刻也显然无法预判。

 

比如，拿房地产来说，我个人并不悲观。我认为中国房地产发生整体性崩盘的概率很低，因为整体上讲，家庭部门的负债率并不算高，利息保障倍数还是在足够的安全区间的（关于利息保障倍数，推荐回读这篇文章《》）。这个意思是说，大部分家庭还是有足够的偿债能力的。这一点，周小川也点到了：我们的家庭杠杆率并不高，但是增速太快需要注意。

 

但是，既然中国最懂金融的人和中国最有名的企业家都这么警告了，这至少说明了，未来是有可能存在重大的不确定性的。

这种不确定性，足够我们去警醒和预防的了。

 

我说的是预防，更多是指向个人，而不是指向市场的。首先假定我们终究会迎来明斯基时刻的到来（即便它也有极大可能一直不来），其次假定这个时刻的到来是谁也救不了的（即便是我们的政府已经强大到可以关闭一切交易，我们也要这么设想）。

 

那么唯一要问的是：当明斯基时刻来临时，我在哪里？

 

对个人来说，这才是最重要的问题。“明斯基时刻会不会来”是最聪明的人研究的，但我想知道的是：假如那个时刻来了，我是输得连内裤都没了在河里裸泳，还是能够顽强挺过灾难穿越周期？

 

尤其是对于过去2年大量使用了高杠杆的买房人来说，更需要如此扪心自问。对这些人，当然也包括其他所有的买房人，此时此刻，我认为都应该做一件事：给自己做一次压力测试，然后再决定是否有必要调整策略。

 

因为，对于过去2年高位入市的那一批买房人，短期最关键的问题不再是赚钱，而是优化负债表，确保有充沛的现金流。

 

已经买了房的人，建议他们要多问问自己的钱袋子，假如房价大跌，我会不会破产？

 

假如房价不涨不跌盘整1-2年，你扛不扛得住？

假如跌10-20%，你扛不扛得住？

假如跌30-40%，你扛不扛得住？

假如跌50%以上…………

 

假如你的财务没有问题，负债率依然很低（比如我身边有朋友现在房产红本，零负债）。那么，现在这个市场是一个调仓换房、中长期选房的好时机。但假如你的现金流有问题，那么，活下去是第一位的。别说是这个时候，任何时候，都是降低负债率。

 

什么样的人最怕明斯基时刻：没有支付能力的人，尤其那些使用了高杠杆（消费贷、首付贷）的人群。

 

我认为包含三种：1、实际付不起首付，买房使用了首付贷。2、实际还不起月供，大量使用了消费贷款去买房，短贷长投。3、两者叠加，最严重。那类人是收入不够，手头没房子无资产变现的可能，全靠首付贷借钱去买房。他们不是“刚需”，仅仅是“需要”，“需求”和“需要”是两个概念，我们讨论房地产市场，是不包括“需要”的。

 

这些使用了高杠杆人士，就如2015年股市淘金里的场外配资者，他们只能期待房价继续上涨实现套利交易，才能解脱财务困局。一旦这种涨势停止，压力顿来。是以，当务之急是降低负债率，优化现金流。这是理财问题，建议他们去向专业的理财顾问询问。从我的经验角度，我认为月供要降到每月进账的5成以内，整体的家庭负债率要降到4成左右。但我知道，有不少高杠杆人士这两项的指标可能会高到6-7成甚至更高。

 

而如果这个时候你想去买房子，那么，在上述那个工作之外，我还建议你做另外一个工作：多问问自己的脑袋，“这个房子值不值这个价”，而不是问“它还会不会涨”。

 

深圳目前的房价从整体上看，我的判断是三句话：1、整体性的泡沫很小，不存在大幅调整的风险（2014年之前买的房，很多都已经租金低供）。2、短期不存在普涨性的大机会，还想着1年翻倍，可能性为零。未来也将是一个结构分化的行情，豪宅被低估但普通住宅已到了合理位。3、政策和制度性的方向性改变，有可能让房价未来步入一个温和上涨而不再是暴涨的通道。

 

所以，这种情况下，选房对专业的要求会很高。选错了房子，会付出比原来普涨行情时代更大的代价。有不少产业升级、人口置换停滞的区域，未来的价格表现将只可能跟着通胀走，而不会有惊喜。

 

我也会举债，但经常问自己上述这两个问题，这是在检视自己的资金安全。和赚钱相比，我更注重安全。

 

所以，我反对一切高杠杆的负债行为。尤其是不要拿消费贷去炒房，这是“短贷长投”，我反对它，并非是因为它是违规的，而是因为：风险太高，这是在赌博。房地产是一个长周期行业，一旦调整往往都以年计。倘若不慎买到了顶点，会很难熬。使用消费贷去炒房，是一种带着侥幸心理的赌博，本质上是对自己的“致命的自负”，以为自己可以踏准节奏躲过周期。

 

我建议买房首先学会的第一课是自己设好资金纪律，不要到时候亏得鸡飞蛋打，埋怨市场。

 

所以，总结下来就两句话：1、多问问自己的钱袋，能扛得住多大的风险，再去买多大的房子。2、多问问自己的脑袋，这个房子值不值这个价，别老想着玩短线。

 

不博暴涨，耐守增长。这是我们作为个人，在当下这个不确定的时代，最应该做的的事。

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