投资与房价

Posted 2020-08-19 风生水起

人口，收入和货币量是房价的三大驱动。
人口增长收入提升货币量超发，妥妥的黄金十年没跑。人口结构拐点，但收入持续快速提升，房价“成长性”依然合理。人口结构拐点，收入增速跟不上，货币量成为房价增长主导时，就趋近泡沫。从2000年至今，“一直涨”的背后是房价的驱动因素其实也在改变。

投资上有2个常见的错误：
1、  在资产上升大周期的初期被高估值吓到；
2、  在资产顶部区域又从历史路径中给当下的高估值找合理性；
典型的如房价收入比，15年前就很高，但之后人口和收入的双高增长说明当时静态的高估值是合理的，这就是典型的“成长估值”被证实。但成长估值不可能永续，总会切换到“收入比、租售比”的价值估值逻辑。

估值的高低是表象，核心是其背后的假设是什么，以及最终是被证实还是证伪。