中国的房价

Posted 2020-07-24

重庆土地管理

从2008年开始，重庆市政府试行一种叫做地票制的改革，就是将闲置的各类农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，然后腾出建设用地指标，由国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。在八年间，重庆地票交易17万亩，交易总额340亿元。地票交易实行最低保护价格，2008年的起拍价为4万元／亩，2011年8月以后，最低交易保护价调整为17.8万元／亩。

重庆市政府把自己当成了一个吸储土地的大地主，将土地从农民手中交易出来，然后逐步地释放到商品房市场中。在这一过程中，政府适度地保护了农民的收益，同时保持极大的耐心，将土地增值的利益牢牢地掌握在自己的手中，从而成为了最大的获益者。

房价涨跌的理论判断

房价的涨跌不是一个道德问题，而是一场预期游戏和周期游戏。

• 所谓的预期，是你对中国经济增长和城市化进程的判断。

中国房价泡沫破灭的前提，首先是人民币泡沫的破灭，最终则是中国经济增长模式的破灭。而这一可怕景象的出现，则取决于两个改革的失败，第一是产业经济转型的失败，第二是社会制度改革对经济改革的反制。

• 所谓的周期游戏，是你对宏观调控周期及土地价格波动的判断。

在经济低迷和宏观调控时期，大胆从政府手中低价吸纳土地，形成财务上的高杠杆性，而在经济复苏及货币宽松时期，则快速出售，积累现金，等待下一轮紧缩周期的到来。

在过去的二十年里，中国的宏观经济以四到五年为一个调控周期，而这与地产商的购地、营造、出售及再次购地的周期基本吻合。

中国的房价肯定是一个泡沫

在这一场与预期和周期有关的游戏里，财富重新分配的过程，就是对泡沫的理性判断及如何分享的过程，其中的参与者，包括政府、开发商、中介商以及每一个城市居住者。

在这个意义上，我们每一个人都是房价背后的操盘手，而每一座城市的房价涨跌，基本上是操盘手之间的博弈战争。

开发商最喜欢的城市是2014年的厦门、2015年的深圳和2016年的南京，在那里，政府与开发商含情脉脉，共同操盘，把预期舔得盘干碗净。

最后剩下来的，是关于公平的问题。当年轻的80后、90后乃至00后进入到社会之后，他们发现，能够吃到的预期已经烟消云散，沮丧与反叛便正式开始了。

文章来源：房价背后的操盘手