房地产泡沫即将破灭，一个时代已经结束（深度好文）

Posted 2023-03-03 dotNET跨平台

文 | 老不懂先生

文章较长，建议先收藏再看

去年至今的房地产市场可谓是热闹非凡、凄凄惨惨，热闹非凡说的是各种利好政策频繁推出，疯狂喂食，凄凄惨惨说的是市场情绪委靡不振，销售成绩毫无起色。

2022年，央行分别在4月25日、11月25日、12月5日进行了三次降准，1月20日、5月20日、8月20日进行了三次LPR降息。以限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”楼市政策大幅松绑，推出了二手房“带押过户”政策，出台了金融支持房地产16条措施，首次提出“保交楼”口号，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。可以说去年至今的房地产政策调整具有全面性、广泛性，从三四线城市到一二线城市，从需求端到供给端，从“救项目”到“救企业”，并开始走向了全面宽松。

在如此大力度的扶持和刺激之下，带来了什么样的成效和收获呢？

2022年全国房地产开发和销售情况  

据国家统计局1月17日公布的数据，2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

      

2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金52940亿元，下降19.1%；定金及预收款49289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。

房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）连续12个月下滑。

2022年个人住房贷款余额增速创有史以来最低  

据央行2月3日公布的数据，2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点；全年增加7213亿元。其中，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末减少10个百分点。

可以看出，房地产业总贷款增速回落，房地产开发贷款增速提升，个人住房贷款增速大幅降低。

我们知道，个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。而个人住房贷款余额，就是全国所有购房人从银行借出的用于购房的贷款的总额。因此该数据的变化就紧密地反映了住房市场的冷热程度。

个人住房贷款是从1997年正式推出的，我整理了从1997年至今个人住房贷款余额的信息，以下是部分数据列表：

下图是我根据历史数据制作的图表，柱状图表示的是每年个人住房贷款余额相比上一年的增长值，曲线是相比上一年的增速。

可以很明显地看出，2022年的个人住房贷款余额增速1.25%，是有个人住房贷款历史以来最低的增速，说明贷款买房的人正在减少了。

个人房贷出现提前还贷潮  

2022年三季度末个人住房贷款余额为38.91万亿元，而到了年底，过去三个月后，个人住房贷款余额却变为了38.8万亿元，还减少了1100亿元，是人们都不贷款买房了吗？

并不是。

前面有提到过2022年个人按揭贷款23815亿元（2.38万亿元），同比下降了26.5%。可以看出，虽然贷款买房的人减少了，但还是有的。有人贷款就有人还款，而且还出现了提前还贷潮，在2022年的第四季度，房奴们还给银行的房贷总额超出了新增的房贷总额，所以到年底就减少了1100亿。

很多人都是从春节后才知道提前还贷潮来了，因为最近有大量关于还贷难的报道，还冲上了热搜。但是从去年的8月份开始就有媒体在报道了。可见，有些先知先觉的人预感到了什么，早早地做出了明智的举动。

提前还贷的人是聪明的。

提前还贷的原因，网络上有很多总结，不过在我看来，就只有一个原因：那就是觉得自己亏了。去年的三次LPR降息和银保监会发布的首套住房贷款利率优惠政策，借款买房的人如果再坚持按以前的利率还几十年贷款，觉得自己亏大了。事实也确实这样，两三年前买房的人贷款利率有的在百分之6以上，而如今首套房贷款甚至可以低到3.7%，二套房也在百分之4多点儿，聪明人都会知道亏大了。

在这种情形下，就有不用还房贷的专家跳出来呼吁大家，“扎堆提前还房贷不可取”；当然，也有一些有良心的专家呼吁调整存量房贷的利率，但触动银行利益的事情容易推动吗？吃到嘴里的肉，谁会愿意再吐出来呢？

2022年中国人口减少85万  

今年1月17日，国家统计局公布了2022年国民经济运行情况。根据数据显示，2022年末我国人口数量（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）为141175万人，比上年末减少85万人。这是我国近61年（自1962年）以来的首次人口总量减少。

日本人口在2008年达到峰值后进入下降通道，目前，已经连续减少了14年。

韩国人口在2020年达到峰值后进入下降通道，目前，已经连续减少了2年。

中国人口在2021年达到峰值后进入下降通道，目前，已经减少了1年。

人口减少的问题，似乎成了东亚国家无法避免的难题。

人口减少当然会带来房地产需求的减少。

据国家统计局《中国统计年鉴2022》显示，2021年我国初婚（即第一次结婚）人数为1157.8万人（578.9万对），比上一年减少70.8万人，为37年（自1985年）以来新低！全国结婚登记共764.3万对。去年的数据尚未完全公布，不难想象只会更少。

初婚一般都是需要在城市买房的，不然也没有人嫁给你啊。假设初婚的人全在这一年买房，2021年这些人需要购买578.9万套住房。根据前面的数据可以算出，结婚登记的人中非初婚的有185.4万对，假设这些人中有一半的人需要买房，共需要购买92.7万套。加起来就可以知道这一年因为结婚需要购买的房屋不会超过671.6万套，也就是说2021年全国只需要671.6万套的增量住房。

但是这一年新建了多少住房呢？

根据统计局数据，2021年全年住宅新开工面积146379万平方米。住宅竣工面积73016万平方米。按照平均一套房100平方米来计算，2021年新开工住房1463万套，新竣工住房共730万套，刚需房大多不到100平，所以这个数据只多不少。可以看出，2021年，无论新开工还是新竣工的房屋数量都远远超出了新增的房屋需求数量。

2022年底常住人口城镇化率超过65%  

2022年末，我国城镇常住人口达到92071万人，比2021年增加646万人；乡村常住人口49104万人，减少731万人。常住人口城镇化率为65.22%，比2021年提高0.50个百分点。

根据国际上其他国家的经验，城镇化率达到65%左右是房地产行业不得不考虑转型的临界点。

另外，全国各个城市往昔地王频现的土拍市场，在2022年却不时出现流拍的现象；法拍房和二手房的数量激增；房地产税，预计会在两年内正式推出。

综上所述，不管是存量房，还是每年新建的增量房，都已经过剩。如果是按照市场经济的供需关系判断，房价必定会有一波大跌。然而我国的房产市场和土地供应并不是完全的市场经济，无时无刻不充满着调控，所以看上去很稳定，正如上面要求的那样，“稳地价、稳房价、稳预期”，很稳！

还在想着靠买房投资，待短时间迅速上涨一夜暴富的人们，不要痴心妄想了，未来十年都不会再出现像前面二十年一样的暴涨。

那么，房价会暴跌吗？可能性也不太大。一是因为接连不断的调控，温水煮青蛙，时而让你失望透顶，时而又让你充满希望，变化在不知不觉中发生着，慢慢熬呗，看谁熬过谁。二是因为持续有超量的货币供应，引发货币的贬值，聪明的有钱人肯定要找一种可以保值的资产来对冲贬值的速度，以过去二十多年的历史经验来看，国内还有什么比房子更好的保值资产呢？人们的思维和行为是有路径依赖的，除非发生意料之外的重大转折，否则很难有什么翻天覆地的改变。

总之，房地产泡沫正在通往破灭的道路上苦苦挣扎，炒房暴富的时代已经结束。

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