IT人论房价 信贷和房价关联性

Posted 2020-07-11

最近手上项目因为预算的原因，结束的结束 砍掉的砍掉，开始有空开始看书 培训。也开始有时间抽空探望好久不见的亲戚朋友和兄弟姐们了，得知姐夫抛空房子开始租房的时候大为震惊，因为我还在存钱准备继续投入二套房，既然房产多空双方同时在一起了，讨论也没有什么结果，只能用数据说话了。

房价上涨主要靠几个原因，经济发展和信贷增长

经济发展，所谓经济发展就是刚需，你钱多了换大房子啊，公司扩大规模需要更多的空间啊，工厂增加流水线需要新厂啊，连锁超市电信银行等需要增加网点啊，因为刚性的需求导致房价上涨都是这类体现。商业取决于业务发展，住宅取决于人口和年龄结构，普通制造业工厂有一个超过GDP的增长就已经厉害了，汽车工业有20-30%的增长已经算中国支柱产业了，这个从经济增长到房价增长的过程相对于比较稳定，对于房价上涨下跌持续影响，但是影响幅度非常缓慢，对于房价波动是有稳定作用的。举个栗子，你多一个小孩需要多一间房间那你就需要买一套大一点的，但是你不可能每年都生一个小孩，房价就这样慢慢随着人口上升而上升，当然如果房价下跌了你正好多一个小孩，那你也会去捡一个便宜货，也是稳定房价下跌的因素。那如果家里老人去世了，人口减少了，那你有两个选择出售房屋和出租房屋，我周围的朋友99%都会出租而不选择而出售，一方面大家对房事后市非常看好，另外一方面这套房子承载了几十年的记忆，那这样来看，人口减少对于房价下跌影响也是有限的。

房价取决于地价，而政府80%的收入来自于土地出让金，政府绝对不会希望房价跌的第一人（尽管政府不是人），那政府为了托房价很简单，增加人口。推行二胎，增加外来人口入城都是非常简单粗暴的有效方法。当然上海的城市承载人口的数量是有限的，不可能一直增加，后面犯罪 出行 医疗 教育都是大问题，一旦大家发现这个城市不适于居住了，那么人口减少是难免的，比如底特律多个汽车工厂倒闭后近20万黑人没有工作，结果是导致所有白人搬离家园，房价跌到1美金一个别墅也没有人卖。当然我可以继续吐槽，但是这会跑题。

信贷增长，先来什么是信贷？信贷是金融机构存款贷款的总称，广义又称为M2。不懂可以自己bing一下，不要用百度了哦。土地和房地产属于不动产，有抵押属性，所以可以抵押后融资，所以基本玩法是房产企业花保证金买土地，然后抵押给银行，然后继续买买买，以后开发商以房屋销售价格来还银行贷款。那你也可以买汽车，然后抵押给银行，然后融资后继续买入车辆，而从以极低的成本获得车队，并且以运营利润来还银行贷款。融资抵押的方法有很多种，前提是你买的商品是可以抵押后融资的，从过去10年来看M2的年均增长在16%以上，2009年在27.9%，这种信贷增长对于房价推升是非常可怕的，因为16%的年化增长10年你会得到380%复合利润，也就是所有的可以融资的商品都有3倍利润，从这个M2的货币增速来看，看下图，和房价增速是匹配的。所以M2的市场投放量和增速对于房价的影响巨大。

    这样有一个玩法，你用100w现金买了一套价值100w的房产，再把房屋以9成抵押掉，然后用90w抵押贷款+10w标准贷款继续买套100w的房子，现在你手上有2套房产价值200w，10w贷款20年月还825，90w抵押利息6%每年54000利息。总支出62000每年，在上海你100w的房子能月租5187吗？我觉得如果不够的话你可以自己稍微贴一点，算租金2600自己出2600吧，但是你面临的是200w每年30w的房价涨幅(15%)和3w利息的成本，你会怎么选？第二套房买下来之后，你可以转贷后继续抵押，你可以一直这样玩出10套房子，当然风险和收益是成正比的，信贷增长就是这么来的。

    当然政府希望房价上涨但是不希望增长的快过，如果富人手握多套房产，而百姓买不起房子只能租房子，资金过快的向富人流动，导致富人继续购房，而继续推升房价，至始至终财富向少数人聚集而百姓永远买不起房，哑铃形状的社会形态对稳定造成影响，同时也直接影响执政党的执政基础和执政能力的怀疑，所以政府绝逼不希望看到这一点。

    所以政府出台了一系列的政策，限购，限制富人持续购房，限贷，限制炒房投机，保障房，给一部分底层人民希望，等等其实都是保房价保执政基础的表现。

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