北京买二手房攻略

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篇首语:本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理,主要介绍了北京买二手房攻略相关的知识,希望对你有一定的参考价值。

北京二手房购买攻略

( 2012年8月)

整个买房的经历,堪称劳心劳力、千里往返、云诡波谲、诸般斗法,虽然小有磕绊、数次波折,但中介和业主都还可以,总算顺利。记下心得给朋友们参考。

买二手房几个大流程:

大环节

流程

注意点

1、准备工作

 

 

2、看房

 

 

3、签合同

签订买卖合同,同时给业主交定金;

如果看好房子,定金不妨多交一点点,可以避免业主反悔

给中介交佣金

一般都能争取到先交部分佣金,剩下的在过户当天给到中介。手里攥着部分佣金,中介配合会好些

中介去做网签

 

4、做贷款

缴税(契税、营业税、个税)

购房人要去

担保公司去做贷款评估

 

公积金复审

购房人要去

批贷、会签

 

5、过户

过户前要给中介结清佣金

 

去建委过户大厅办理过户手续

购房人要去

收钥匙

过完户就拿钥匙

6、收尾

过户当天可一起去物业,办结水电煤暖各项费用

 

过户15个工作日,银行会给业主付款

最好了解一下这个信息

原业主的户口可在3月内迁走,这个可以在合同内约定

务必让业主把户口迁走

至此,买房的事情才全部办结

 

1、准备工作

强烈建议使用买房专用手机号码。和中介发生联系的人,都用新号码,买完房子立即扔掉。一来防骚扰,因为中介会在未来一年不断联系你;二来,防止和中介发生冲突后被骚扰。

房源信息,推荐搜房网:www.soufun.com

2、看房子

1)购房手续要经过中介,且要选大中介,如我爱我家、链家,其他就不要考虑了。一定要保留经纪人名片,且必须到店里和经纪人谈,确保他确实是该公司员工。名片不要扔,直至办完所有手续。通过大中介的好处是:

§           他们会帮查你要买的房子有没有抵押等隐患,而我们自己做难度很大;

§           他们有标准合同,对买卖双方还是相对公平的;凭借合同,能够避免与业主很多潜在的风险,即便有风险,中介公司也能协助解决;

§           他们是专业的,购房比较复杂的流程可以帮你走完,而且速度很快;

§           如果过程中业主有反悔等事,中介会予以协调、施加压力。

2)看房时,不要跟中介签《中介看房协议》,因为该协议约定你如果买这个房子必须在他那里买;如果必须签,也可以签个假名字。

3)看房必须考虑的标准:

§           价格。价格合适就下手,不要为了几万块钱纠结。我们的感觉是好房子不多,出来很快就会卖掉。所以遇到好房子,又接近心理价位的,就果断下手吧,不要犹豫。(一个买主准备第二天早上跟业主签合同,我们头天晚上9点截胡,欧耶^__^)

§           朝向,南北当然最好,其次是东向、西向、北向。我确实看过完全朝北的房子,只有早上厨房里才有阳光,其他时间都背阴,算是罕见……

§           格局。不管怎么样,要选择让自己觉得舒服的,毕竟是家;所以格局有硬伤的,不要犹豫,放弃吧。

§           是否满五年。房子离上次交易不满五年,业主要交营业税,2012年税率5.5%,但业主经常会转嫁给买方;如果房产离上次交易满五年,就不用交营业税。选满五年的房子远比砍中介费来得划算。

§           远离车站。离火车站、长途汽车站500米以内的区域,车站附近三教九流、治安混乱,你懂的。

 

4)关于押金。看好房子要交押金,业主就不再跟其他买家谈了。但如果你交的押金低了,而房价涨了——业主就可以把违约金转嫁到新买主身上。所以既然决定交押金,不妨稍微多一点。

5)在最后确定购买之前,在小区附近走走看看,直接感受一下未来的家的环境,可留意:

§           小区周边环境,马路宽不宽,车流量大不大,是否有占道经营,往来人流情况,诸如此类

§           小区人员构成,比如外地人多还是北京人多,年轻人多还是老人多等;

§           小区周边设施,像菜市场、超市、银行、学校、停车、休闲活动场地等;

§           交通状况

§           周边卫生状况(不要离垃圾回收站太近,小区、楼道是否堆有杂物)

§           如有门禁、探头、保安,就多一份安全感

§           与老住户聊聊,比如住户结构,比如物业管理,比如《财经》调查有小区是农药厂、化工厂旧址,住户多病、草木不长。

话说以上这些环节,也就是关注下,对是否买方基本不起决定性作用——总不能说看好了房子,就因为附件占道经营多、没有ATM就放弃?

6)买房过程中遇到的问题,随时和中介聊。一般聊足三个中介,你就清楚全部流程了。

3、签合同

1)签合同前,要弄清楚:

§           确认房屋产权明晰。有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,应当和全部共有人签订房屋买卖合同。就是说让老房本上的所有人都到现场来,一一核对身份证。即便是私有的房子,只有一个所有人,也必须要求对方夫妻双方到场。

§           查验卖方的房产证、土地证、购房原始发票、房屋维修基金发票、契税完税凭证是否齐全。这方面中介也会系统帮忙检查,风险不太大。

§           和业主谈妥房价,明确个人所得税、营业税、手续费由买方支付还是卖方支付(目前是卖方市场,人家掌握主动权,所以这些费用基本都是买方支付,包括人家卖房赚钱要缴的个人所得税,也得咱支付)。

§           交易房屋是否在租。如果只看房产证、注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国认可“买卖不破租赁”,容易引起纠纷。

§           可以谈谈附加条件。例如,让业主把家具家电留下,把车位转到你们名下,等等。

2)签合同要用标准合同。中介公司的标准合同是建委批准的,省心还靠谱。

3)不要和业主发生不快。交了定金,咱就被动了,所以要避免与业主、中介直接冲突。我们在过户时见到一个女人,在电话里斥责业主,说我来过户大厅好几次,你都各种借口不来,一直不能过户,那叫一个郁闷……。所以建议,不是原则性的问题不妨迁就对方。

4)签合同时,中介会收佣金。给中介的佣金,对方一般都报房款的2.2-2.5%,我轻松一砍就砍到1.8%,据说可以再砍到1.5%,小中介可以到1%。但100万的房子,0.1%的佣金也就是1000元,所以没必要为了这点费用和中介太过纠缠;前期痛快点,后面与中介的合作也会顺利些。

5)签合同时,中介的佣金给50%就行(剩下在过户当天给),行业惯例。如果全额给,后面与中介沟通就失去了仅有的筹码。

6)签合同之后,咱就没有退路了,一定要快速配合,记得不能和中介、业主闹别扭,否则被动的是自己。

 

4、做贷款

全款的朋友就不用管了。注意点是:

1)还贷方式,有什么等额本金还款法、等额利息还款法,没细研究;

2)听中介的(这就是找大中介的好处)

 

5、过户

1)过户当然要亲自去

2)过户前中介一定会要剩下的佣金,给吧

3)需要买方提供身份证、户口本、结婚证之类的证件(听中介的),其中外地户口必须提供暂住证、户籍证明。

4)房款(首付或者全款)最晚在过户当天、过户之前给业主,要提前准备好。

5)过完户马上可以拿到红通通的房本;但如果是贷款买房,不好意思,中介等你看完就会把房本拿去做贷款抵押,几个月之后再还你。

6)拿房本的时候,会有一张契税发票,这个票非常非常重要,千万不能丢了,否则你的房子再卖的时候就麻烦了。

7)有的房子有土地证,有的没有。如果需要办理土地证,携带老土地证、新房产证去土地局办理新土地证,18元手续费,据说立等可取。

6、收尾

要带着业主、中介,到小区物业签供暖协议,算水电煤等各种账目;相比房子,这些都是小钱,不要因为这点小钱冲了买房的喜悦:)

7、过程中的所有费用

 

项目

算法

备注

网签价(不是税费,是测算税费的基数)

最低过户价×面积

每个小区都有最低过户价,这个价格通常低于市场价。所以网签价通常低于真正的房屋全价,税费上占便宜了

契税

网签价×1%

买方交给地税,不能还价

营业税

网签价×5.5%

业主交给地税,不能还价,税率会有调整;满五年不用交;

个人所得税

网签价×1%

业主交给地税,不能还价;原本应该业主交,但现在基本都是买方交

业主如果只有这一套房产,不需要交个税

公积金贷款评估费

1500元

只有一家机构,所以费用高

贷款服务费

3000元

 

担保费

贷款额×0.3%

交给公积金贷款中心(用公积金贷款是这样)

佣金

全价×费率%

交给中介的,应该是唯一可以砍价的,费率1.5%-2.5%

审查代收费

 

我爱我家无,据说链家收

过户费

 

我爱我家无,据说链家收

正规中介会把上表说得很清晰;从上表也能看出,中间没多少猫腻的;相信他们吧(我也是买完才相信他们的)。

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