北京买二手房攻略

Posted 2020-10-06 点滴成河

北京二手房购买攻略

（ 2012年8月）

整个买房的经历，堪称劳心劳力、千里往返、云诡波谲、诸般斗法，虽然小有磕绊、数次波折，但中介和业主都还可以，总算顺利。记下心得给朋友们参考。

买二手房几个大流程：

大环节	流程	注意点
1、准备工作
2、看房
3、签合同	签订买卖合同，同时给业主交定金；	如果看好房子，定金不妨多交一点点，可以避免业主反悔
	给中介交佣金	一般都能争取到先交部分佣金，剩下的在过户当天给到中介。手里攥着部分佣金，中介配合会好些
	中介去做网签
4、做贷款	缴税（契税、营业税、个税）	购房人要去
	担保公司去做贷款评估
	公积金复审	购房人要去
	批贷、会签
5、过户	过户前要给中介结清佣金
	去建委过户大厅办理过户手续	购房人要去
	收钥匙	过完户就拿钥匙
6、收尾	过户当天可一起去物业，办结水电煤暖各项费用
	过户15个工作日，银行会给业主付款	最好了解一下这个信息
	原业主的户口可在3月内迁走，这个可以在合同内约定	务必让业主把户口迁走 至此，买房的事情才全部办结

 

1、准备工作

强烈建议使用买房专用手机号码。和中介发生联系的人，都用新号码，买完房子立即扔掉。一来防骚扰，因为中介会在未来一年不断联系你；二来，防止和中介发生冲突后被骚扰。

房源信息，推荐搜房网：www.soufun.com

2、看房子

（1）购房手续要经过中介，且要选大中介，如我爱我家、链家，其他就不要考虑了。一定要保留经纪人名片，且必须到店里和经纪人谈，确保他确实是该公司员工。名片不要扔，直至办完所有手续。通过大中介的好处是：

§           他们会帮查你要买的房子有没有抵押等隐患，而我们自己做难度很大；

§           他们有标准合同，对买卖双方还是相对公平的；凭借合同，能够避免与业主很多潜在的风险，即便有风险，中介公司也能协助解决；

§           他们是专业的，购房比较复杂的流程可以帮你走完，而且速度很快；

§           如果过程中业主有反悔等事，中介会予以协调、施加压力。

（2）看房时，不要跟中介签《中介看房协议》，因为该协议约定你如果买这个房子必须在他那里买；如果必须签，也可以签个假名字。

（3）看房必须考虑的标准：

§           价格。价格合适就下手，不要为了几万块钱纠结。我们的感觉是好房子不多，出来很快就会卖掉。所以遇到好房子，又接近心理价位的，就果断下手吧，不要犹豫。（一个买主准备第二天早上跟业主签合同，我们头天晚上9点截胡，欧耶^__^）

§           朝向，南北当然最好，其次是东向、西向、北向。我确实看过完全朝北的房子，只有早上厨房里才有阳光，其他时间都背阴，算是罕见……

§           格局。不管怎么样，要选择让自己觉得舒服的，毕竟是家；所以格局有硬伤的，不要犹豫，放弃吧。

§           是否满五年。房子离上次交易不满五年，业主要交营业税，2012年税率5.5%，但业主经常会转嫁给买方；如果房产离上次交易满五年，就不用交营业税。选满五年的房子远比砍中介费来得划算。

§           远离车站。离火车站、长途汽车站500米以内的区域，车站附近三教九流、治安混乱，你懂的。

 

（4）关于押金。看好房子要交押金，业主就不再跟其他买家谈了。但如果你交的押金低了，而房价涨了——业主就可以把违约金转嫁到新买主身上。所以既然决定交押金，不妨稍微多一点。

（5）在最后确定购买之前，在小区附近走走看看，直接感受一下未来的家的环境，可留意：

§           小区周边环境，马路宽不宽，车流量大不大，是否有占道经营，往来人流情况，诸如此类

§           小区人员构成，比如外地人多还是北京人多，年轻人多还是老人多等；

§           小区周边设施，像菜市场、超市、银行、学校、停车、休闲活动场地等；

§           交通状况

§           周边卫生状况（不要离垃圾回收站太近，小区、楼道是否堆有杂物）

§           如有门禁、探头、保安，就多一份安全感

§           与老住户聊聊，比如住户结构，比如物业管理，比如《财经》调查有小区是农药厂、化工厂旧址，住户多病、草木不长。

话说以上这些环节，也就是关注下，对是否买方基本不起决定性作用——总不能说看好了房子，就因为附件占道经营多、没有ATM就放弃？

（6）买房过程中遇到的问题，随时和中介聊。一般聊足三个中介，你就清楚全部流程了。

3、签合同

（1）签合同前，要弄清楚：

§           确认房屋产权明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，应当和全部共有人签订房屋买卖合同。就是说让老房本上的所有人都到现场来，一一核对身份证。即便是私有的房子，只有一个所有人，也必须要求对方夫妻双方到场。

§           查验卖方的房产证、土地证、购房原始发票、房屋维修基金发票、契税完税凭证是否齐全。这方面中介也会系统帮忙检查，风险不太大。

§           和业主谈妥房价，明确个人所得税、营业税、手续费由买方支付还是卖方支付（目前是卖方市场，人家掌握主动权，所以这些费用基本都是买方支付，包括人家卖房赚钱要缴的个人所得税，也得咱支付）。

§           交易房屋是否在租。如果只看房产证、注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国认可“买卖不破租赁”，容易引起纠纷。

§           可以谈谈附加条件。例如，让业主把家具家电留下，把车位转到你们名下，等等。

（2）签合同要用标准合同。中介公司的标准合同是建委批准的，省心还靠谱。

（3）不要和业主发生不快。交了定金，咱就被动了，所以要避免与业主、中介直接冲突。我们在过户时见到一个女人，在电话里斥责业主，说我来过户大厅好几次，你都各种借口不来，一直不能过户，那叫一个郁闷……。所以建议，不是原则性的问题不妨迁就对方。

（4）签合同时，中介会收佣金。给中介的佣金，对方一般都报房款的2.2-2.5%，我轻松一砍就砍到1.8%，据说可以再砍到1.5%，小中介可以到1%。但100万的房子，0.1%的佣金也就是1000元，所以没必要为了这点费用和中介太过纠缠；前期痛快点，后面与中介的合作也会顺利些。

（5）签合同时，中介的佣金给50%就行（剩下在过户当天给），行业惯例。如果全额给，后面与中介沟通就失去了仅有的筹码。

（6）签合同之后，咱就没有退路了，一定要快速配合，记得不能和中介、业主闹别扭，否则被动的是自己。

 

4、做贷款

全款的朋友就不用管了。注意点是：

（1）还贷方式，有什么等额本金还款法、等额利息还款法，没细研究；

（2）听中介的（这就是找大中介的好处）

 

5、过户

（1）过户当然要亲自去

（2）过户前中介一定会要剩下的佣金，给吧

（3）需要买方提供身份证、户口本、结婚证之类的证件（听中介的），其中外地户口必须提供暂住证、户籍证明。

（4）房款（首付或者全款）最晚在过户当天、过户之前给业主，要提前准备好。

（5）过完户马上可以拿到红通通的房本；但如果是贷款买房，不好意思，中介等你看完就会把房本拿去做贷款抵押，几个月之后再还你。

（6）拿房本的时候，会有一张契税发票，这个票非常非常重要，千万不能丢了，否则你的房子再卖的时候就麻烦了。

（7）有的房子有土地证，有的没有。如果需要办理土地证，携带老土地证、新房产证去土地局办理新土地证，18元手续费，据说立等可取。

6、收尾

要带着业主、中介，到小区物业签供暖协议，算水电煤等各种账目；相比房子，这些都是小钱，不要因为这点小钱冲了买房的喜悦：）

7、过程中的所有费用

 

项目	算法	备注
网签价（不是税费，是测算税费的基数）	最低过户价×面积	每个小区都有最低过户价，这个价格通常低于市场价。所以网签价通常低于真正的房屋全价，税费上占便宜了
契税	网签价×1%	买方交给地税，不能还价
营业税	网签价×5.5%	业主交给地税，不能还价，税率会有调整；满五年不用交；
个人所得税	网签价×1%	业主交给地税，不能还价；原本应该业主交，但现在基本都是买方交 业主如果只有这一套房产，不需要交个税
公积金贷款评估费	1500元	只有一家机构，所以费用高
贷款服务费	3000元
担保费	贷款额×0.3%	交给公积金贷款中心（用公积金贷款是这样）
佣金	全价×费率%	交给中介的，应该是唯一可以砍价的，费率1.5%-2.5%
审查代收费		我爱我家无，据说链家收
过户费		我爱我家无，据说链家收

正规中介会把上表说得很清晰；从上表也能看出，中间没多少猫腻的；相信他们吧（我也是买完才相信他们的）。