北京购买二手房的一些政策储备

Posted 2020-08-20

　　最近关注一些北京购买二手房的政策，在这儿把自己了解到的做一个及时记录。后续有什么新了解到的，还会再添加进来。

二手房交易房地产税

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 　　按照国家税务局的相关规定，二手房交易过程中，是需要交纳房地产税的，其中主要包括契税、营业税、个税及其他相关税费。

契税

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 　　契税是房屋买卖中国家规定必须交的税收，一般按合同中标明的房屋价款的1.5/100税率征税（房交会契税优惠除外），契税是国家收的。这没有什么疑问，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。

　　契税的征收方法为：按照基准税率征收交易总额的3%，

　　1. 若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅，则缴纳交易总额的1%；

　　2. 若买方是首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅，则缴纳交易总额的1.5%；

　　3. 若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

　　（注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。）

营业税

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 　　营业税(Business tax)，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。

　　国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5.65%的营业税，由卖方缴纳（但现在北京都是由买方买账）。2015年3月30日财政部、国家税务总局发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：

　　1. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，缴纳房屋总房价的5.65%；

　　2. 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，缴纳房产交易盈利部分的5.65%；

　　3. 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（这就是大家所说的“满二”，可以免除营业税）

个人所得税

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满五唯一

　　“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年;“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。二手房交易，房产证满5年，并且是唯一住房的即可免房子的个税和营业税。规定如下：
　　1、房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税;
　　2、房产证满5年，不是唯一住房的需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%;
　　3、房产证不满5年，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。

 　　个税具体计算方法：

　　1. 对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20％计征个人所得税；

　　2. 对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1％。

　　通过以上我们可以知道，“满二唯一”中的唯一不需要是唯一住房，我们只需“满二”即可免征营业税。但是，这只是免征营业税，该交的个税还是要交的，而“满五唯一”可免个税和营业税。

购房贷款

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净得价

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 　　在二手房买卖过程中说的净得价也就是你在网上找房子时看到的“房价”，是指业主卖这套房子拿到手的价格总和。

评估价

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 　　北京超过80%的首次购房者均使用贷款，无论是公积金、商贷还是组合贷，都会涉及到贷款，按照央行最新的房贷政策，对于首次购买住宅的家庭，可以贷款总房款的65%，在二手房范畴这个“可贷款65%”并不是说一套100万的房子我们可以贷款65万，而是评估值的65%。

　　在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，评估机构会根据房子位置、年代、装修等实际情况得出一个值，这个值就是评估价。通常你购买房子的价格和评估价存在一定的差异。

银行贷款

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 　　结合评估机构给出的房屋估值，以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意房贷申请人的申请，并发放贷款。比如：业主报价320W，银行股价300W，那么最多贷款给购房人300*65%=195W。（此处先不考虑借款人的月工资和月还款额是否满足相关规定）