公证在不动产登记中的作用及责任

Posted 2020-10-06

据公证云报道：不动产是老百姓最为重要的物质财富，涉不动产相关权益的保护至关重要。长期以来，我国公证行业配合不动产登记机关工作，承担不动产登记前的前置审查责任，在不动产流转安全、不动产权利保护方面发挥了重要作用。《不动产登记条例》将于今年6月出台的消息一经公布即引起社会上的强烈反响。3月17日，在中法不动产登记与公证研讨会上，与会代表一致认为，分散在多个部门的不动产登记职责将整合到一个部门承担，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。这一变革，对于公证进一步介入不动产登记提供了更大空间，公证将在预防不动产交易纠纷方面发挥更大作用。

一、积极发挥公证制度在不动产登记中的职能作用

与会代表提出，公证制度功能与不动产物权变动规则之间存在高度契合性，公证的介入为构建完善的物权制度体系提供了不可或缺的法律机制。域外实践表明，将公证机制融入不动产物权变动规则体系，能够有效克服登记制度自身存在的缺陷并为其畅通运行提供保障。法国民法典第701-1条规定，任何不动产文书和权力原则上都必须经过公证，必须办理不动产公告的各项手续。公证书所具备的真实性，使得不动产交易文书被可靠地载入公共簿册。公证书实际上是一份经过公证人核实的、可靠的文书。公证人保证文书记载的内容真实合法。公证书经过仔细核查、包含各种记载事项、符合法律法规，更加保证了不动产公告体系的可靠性。

就我国现实国情而言，不可能照搬照抄国外的做法。有代表提出，从制度设计上看，我国公证介入不动产登记可采取法定强制介入和自愿选择介入两种方式。若对法定公证与物权登记的关系进行考量，受行政资源所限，我国的不动产登记仍以实行形式审查为主要审查模式，因此在不动产交易领域引入法定公证制度能够减轻登记机关审查的压力、提高交易效率。尽管从直观的计算而言，法定公证制度的建立确实会在一定程度上增加交易成本，但同样，法定公证制度的建立能够促进市场的公平与透明、减少风险成本和救济成本、节约司法资源。例如，相关统计数据显示，在公证机构依法赋予债权文书强制执行效力的案例中，最终通过强制执行以实现债权的案件数量占案件总量的比例普遍在4%以下，即使在债权人起诉至法院请求强制执行的案件中，也仅有不足20%的案件最终通过强制执行结案，绝大多数的案件通过当事人自动履行或和解的方式予以解决。因此，在强制执行领域，公证赋予债权文书强制执行效力在保障债权实现和敦促债务人自觉履行债务方面都具有十分突出的作用。

二、不动产登记纠纷中公证人的责任承担

研讨中，任职于法国最高法院的多米尼克·罗利凡先生从司法制度层面阐述了对公证人的监督和惩戒，即对公证人部分处分的权力仅属法庭。而且所有的纪律惩戒都可以被上诉至上诉法院，由上诉法院重新审理。由于法律制度的差异，我国法院并不直接对公证机构及其公证员进行监督和惩戒，我国法院是通过审判活动以间接方式实现对公证机构及其公证员的司法监督。例如，公证行业参加了全国性的公证职业责任保险，如果公证机构因过错导致登记错误，给当事人造成损失的，公证机构可以根据人民法院的判决承担相应的赔偿责任。

与会代表提出，我国公证法对于公证机构及公证员所承担的责任采取的是过错责任归责原则。不过，对于公证机构与公证员的主观过错标准要求不同。公证机构只要有过错，无论是故意，还是过失，即有责任。而公证员只有在故意或重大过失的情况下，才有被追偿的法定责任。可见，公证法并未将公证员的责任归为负有高度注意义务、具备特殊专业技能的“专家责任”范围。

根据侵权责任法的规定，在过错责任原则制度下，要追究公证机构在不动产登记公证中的赔偿责任，应当符合四个条件：第一、公证机构为当事人办理了不动产登记公证；第二、公证机构接受委托办理不动产登记公证时存在过错；第三、当事人的民事权益受到损害；第四、公证机构的公证活动与当事人的损害之间存在因果关系。在这四个要件中，如何理解与判断公证机构的过错成为审判过程中的难点。有代表提出，我国公证法第28、29条明确规定了公证机构的审查注意义务。这也是法官在审理案件中判断公证机构是否具有过错的重要法律依据。另外，司法部颁布的《公证程序规则》也规定了公证机构的审查义务。但是，《公证程序规则》属于部门规章，法院在审理案件中可以参照适用，并不作为判案的依据。