土地出让金骤降是“危”还是“机”？

Posted 2020-06-17

受楼市成交量急剧萎缩的影响。最近多地频现土地底价出让或流拍现象。不仅是济南、杭州等地近两月甚至出现土地零成交。并且就连部分一二线重要城市也未能幸免。

当中，广州、南京等地即使有土地成交，也多为底价成交。

而上海计划推出的2幅地块因无人竞拍而延期出让。

另据，中国指数研究院最新报告显示，5月全国300个城市共成交土地1767宗。环比降低19%。同比降低45%；土地出让金总额1375亿元，环比下降30%。同比下降38%。土地成交量和出让金均锐减。而5月土地成交面积6221万平方米，环比降低26%，同比降低49%。

当中，住宅用地414块，环比降低37%。同比降低54%；成交面积1774万平方米，环比下降42%，同比下降56%。

业内专家对此表示。土地市场确实在降温。并且年内还会进一步降温，这对于土地財政是负面影响，今年的土地出让金可能低于去年，地方政府的偿债压力正在加大。所以不排除地方政府加大放松调控力度，以剌激房地产的复苏。

从眼下情况来看，土地市场的降温，带来土地出让金的萎缩已成定局。易居房地产研究院最新数据显示，10个典型城市5月份土地出让金收入578亿元，环比下降20.3%。同比下降24.6%，这是该指标20个月来首次落入同比下滑区间。

笔者觉得。土地財政的大幅降低，对于地方政府而言既是“危”，也是“机”。所谓的“危”就是：

其一。土地市场频现流拍或者底价出让，会使地方政府財政收入大幅降低。而部分地方政府对土地財政的依赖度之高令人咋舌。

同策咨询研究部公布的《45个楼市限购城市土地財政依赖度分析报告》显示，杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地財政依赖程度超过100%，佛山则达到147.5%。宁波的土地財政依赖度为85.1%。

除了土地出让金下滑，与房地产相关的税种收入也出现锐减。財政部发布的4月份公共財政收支数据显示，房地产营业税环比锐减102亿元。地方税收收入、土地出让金“双降”，房地产因素拖累地方財政收入，已十分明显。在这样的情况下，一旦土地財政出现大幅降低，会造成地方政府在財政支出方面必定收缩。这会直接影响到城市基础设施的建设、民生保障的投入，以及国家重要的project的投资（比方危棚简屋改造、保障房建设等）

其二，对于基本面不太好的城市来讲，土地財政大幅降低，造成地方政府偿债能力的减弱，随时面临违约风险。当然也有人觉得，中国地方政府出现违约的可能性并不大，一方面中国与美国联邦制不同，地方政府出现债务问题。中央政府不可能无论；还有一方面地方政府能够借新偿旧来缓解债务压力。

但问题是，地方政府的债务近年来如滚雪球一般的飞快扩大，并且靠借新偿旧也不是解决债务问题的根本方法。终于所欠债务还是要还的。

更要命的是。中央政府也因4万亿剌激计划，而所剩財力有限。纵然能使一地不发生危机，但不可能救得了全部地方政府的债务危机。

其三，土地財政的大幅下降。但地方政府对土地財政的依赖度却不断提高。

去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，今年一季度土地出让收入达到1.08万亿元，同期地方財政收入1.95万亿元。土地出让收入与地方公共財政收入比达1:1.8。地方財政对土地的依赖程度非常严重。眼下来看，仅仅要土地市场维持在高价区域。地方政府就能够拿土地作为抵押物，向银行贷款，或用作借新偿旧，或用于开发项目。而现在土地价格大跌甚至流拍。地方政府非常难再拿土地向银行作为抵押物了，所以这对地方政府来说无疑是雪上加霜。

不可否认，土地市场的萎缩，直接影响到地方政府的財政收入，而財政收入的降低对于地方政府来说是一个重大考验，但也是一个转型的良机，地方政府一方面要戒除对“土地財政”的依赖（当然这是要有一个过程）。由原来的投资型政府向公共服务型政府转变。还有一方面也敦促加快我国的税制改革进程。一直以来我国在財税方面责权不匹配现象严重。中央政府应该适当将一部分財权让度给地方政府。

同一时候开征房产税，使地方政府摆脱对土地財政的依赖度。而唯有地方政府摆脱了对土地出让金的依赖，中国的经济转型才会有望成功。