「杂谈」湖州房产真的值得投资？

Posted 2020-11-16 dicksonjyl

【杂谈】湖州房产真的值得投资？

 

 

长三角一体化规划出来之后，三线城市湖州成为网红城市。微信朋友圈，微信群里房地产中介异常活跃，纷纷推荐湖州的房地产给周边城市比如上海苏州的市民，组织看房团去湖州看房买房。一时间，好热闹，湖州房地产成为长三角房产投资的当红炸子鸡。这些卖方给出了去湖州卖方投资的噱头或者说是利好，以说服广大房产投资爱好者。对于这些所谓的利好隐私，笔者很是不感冒。在这里，笔者将这些利好一一列出，并且给予点评，算是发表一下自己的个人看法。

 

 

利好因素之一：沪苏湖高铁

 

这高铁在2018年审批通过，站点有以下几个，湖州站、湖州东站、南浔站、吴江站、汾湖站、松江南站、虹桥站。

 

目前天然气正在改道，目前湖苏沪高铁已近在动工建设。

【笔者点评】：有高铁房价就要上涨，就有很高的投资价值？无锡市早就通了高铁，这也并不影响无锡市在整个长三角地区属于房价洼地。无锡市区在这波房价暴涨之前，长期处于几千块的房价洼地。一直到现在，无锡的房价与地价，还是处于白菜价的洼地状态。无锡无论是城市面积体量，人口体量，经济体量都远超湖州，其房价尚且是洼地，何况是湖州？

 

 

利好因素之二：亚运会

2022年杭州亚运会是主要场，湖州是分会场，亚运会会提高湖州的名气，让更多的人知道湖州，对当地的经济会带来很大的影响。就像2016年杭州G20峰会一样，大大的提高了杭州在世纪的知名度，为什么大型奥运会，亚运会是赔钱的买卖，但是为什么有那么多国家争取呢？原因很简单，能带动整体的GDP，周边的消费，提高城市的知名度。

【笔者点评】：亚运会确实能带动城市的发展，提升城市知名度。不过亚运会主会场是在杭州，湖州只是分会场。笔者必须承认，亚运会能进一步提升杭州在亚洲乃至全球的知名度，毕竟杭州已经在G20的时候大出了一把风头，并且杭州是省会城市，又是电子商务网上购物之都。但是湖州，毕竟只是一个名不见经传的小城市。虽然能在亚运会期间露一小脸，一旦亚运会结束，很快湖州就会恢复成之前没啥存在感的状态，很快就会被外人所遗忘。

 

 

利好因素之三：地铁规划

 

湖州市是一个地级市，该城市规划了5条地铁，目前上海周边来说，苏州，无锡，南通，都已经有了地铁，嘉兴也有规划了，即将动工，湖州也有规划，通地铁只是时间问题，未来前景还是非常不错。

【笔者点评】：笔者也如同上海人类似的观点，买房子投资都沿地铁线。一方面，距离地铁站近，未来上线版出行方便，另一方面，地铁一通房价就涨，这确实是过去中国广大投资者二十年房地产投资屡试不爽的铁律。但是这个规律在未来，是否还继续有效，有待于商榷与验证。毕竟中国的房地产行业已经高速发展了20多年，毕竟整体而言中国的房子已经远远超过中国人的居住需求。

 

 

利好因素之四：低房价

我们投资房子，主要看的是未来，目前上海周边城市的房价，苏州市区3万加，无锡2万加，嘉兴2万价，昆山县级市2万加，嘉善1.5万加，湖州生为地级市房价才1.5万左右，所以他的价格比周边地级市都要便宜，浙江本身发展就不错，所以未来是一个补涨期。

【笔者点评】: 湖州现在房价比周边城市便宜，就一定存在补涨期？我看未必。湖州城市体量与级别都比苏州无锡常州等差距甚大。现在中国城市的房地产价格出现严重的两级分化：一线城市，省会城市为代表的强二线城市房价高且还在上涨；而三线以下城市的房价则滞涨甚至下降。湖州作为极弱三线城市，经济实力太弱，外来人口少，且现在的房价已经不低了。未来是否会补涨，我看未必。

 

 

利好因素之五：湖州科技城

州科技城在新的发展阶段落实"创新、协调、绿色、开放、共享"五大发展理念，强化创新驱动发展、推动经济转型升级的战略部署，也是加快推进产城融合、建设现代化生态型滨湖大城市的重要举措。

 

湖州科技城围绕"科技芯"、"智汇谷"、"梦工厂"、"高铁城"的目标定位，加快树核心、招项目、引人才、筑平台、育产业、优环境，全力打造科创研发高地、人才集聚高地、成果转化高地、产城融合高地，力争将湖州科技城建设成为全球有影响、全国有地位、长三角最具特色、在浙江建设创新型省份中发挥举足轻重作用的现代化生态科技城。

 

湖州科技城结合湖州产业基础，发挥区位交通优势，重点发展新能源汽车、生物医药、信息经济三大主导产业，大力培育科技服务业，打造"3+1""现代产业体系，为整个湖州市的发展提供动力源泉。未来人口需要倒流在30万人高收入人群，为后期的出手更加不用愁了。

【笔者点评】:上面对于湖州科技城的种种溢美之词，不能不承认相关卖房人很有才华。为了卖掉湖州的房子，竟然能想出如此之多的优美的词汇，把湖州描述得都快要上天了。这些对湖州发展的未来愿景的描述，确实让人很心动，也让一些投资者趋之若鹜，出手买入投资。在笔者看来，湖州的这些愿景有可能能实现，但是需要很长很长的时间，比如20年，甚至50年以后。要知道，在这么长的时间内，长三角其它大城市明星城市也在快速的发展。湖州发展再快，跟长三角其它大城市比较起来，无论是过去还是未来，同样不具备任何优势。

 

 

利好因素第六点：湖州环境

 

湖州这个城市整体环境非常的好，适合宜居，去过湖州的人都知道，它主要是以旅游，轻工业，高科研研发，城市绿化非常的高，都是青山绿水，小桥人家的那种感觉，湖州市一个低消费，低房价爱，非常适合居住的城市。

【笔者点评】: 是的，但从宜居环境来看，长三角沿海城市，各个都非常宜居。自古江南富庶，人杰地灵。苏州，杭州，宁波，无锡，扬州等城市，宜居指数直到现在，就很高。湖州所处地理位置，自然环境不错，确实也比较宜居。不过，既然是去湖州投资，自然不会自住。接盘侠来自何处？湖州本地人相信都有房子，而湖州外地人数量较少。即使账面上，房价因种种所谓的利好而涨上去了，也缺少接盘侠。

 

 

【写到最后】

 

言而总之，总而言之，笔者认为，湖州作为长三角地区极其弱的三线城市，经济发展水平地下，经济总量小，人口体量小，外来人口少，其房地产不值得投资。投资人需要冷静冷静理性再理性！

 

 

2019-10-20 写于苏州市。