城市更新“旧屋村认定”很简单？按照政策依样画瓢 与现实实操相差太远！

Posted 2021-03-07

万物之始,大道至简,衍化至繁！化繁为简,至拙至美！

今天去平湖街道办理关于物业更名的事情，这是由于解决华南城一处非农建设用地与国有行政划拨土地使用证权属重叠事情的时候顺带将物业更名的事办下，关于该宗非农宗地与土地使用证权属重叠的事情，有兴趣的可以邀请我做个全面细节分享，同业人士我相信类似经验绝对是非常少的；近3万平米的非农地要解决历史遗留问题，又要兼顾各方身份和利益，这个处理需要智慧......

首先平湖街道税务所有新旧两所，办理物业更名所需的不征税证明需在老所才能办理，其中一本物业丢了，需挂失并登报后再行请示领导后才能办理（免税证明仅是更名中一细小环节），讲这个事要表达什么意思呢？依照政策依样画瓢与现实实操确实相差太远，区区自有物业更个名尚且产生如此多的枝节，更何况城市更新计划申报中很重要的一个环节：旧屋村认定呢？城市更新项目要快速推进没有丰富的实操经验无从谈起。
今天我就来给大家分享下旧屋村认定时范围报审图如何避雷，尽最大可能扩大旧屋村认定范围及加快街道办和区更新局的审核通过时间。

（一）、旧屋村认定涉及政策
主要依据政策《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》（2018年版），关联政策《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》（1992年版）、《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（1993年版）和《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）》（2010年版）。

（二）街道办初审需准备资料。
a、呈批表；b、申请书；c、报审图；d、93年地形图；e、09年地形图，f、范围划定复函；g、申报主体企业资料；h、测绘报告；i、相关电子版光盘材料。
（三）、旧屋村认定工作流程
到市民中心申请93年和09年地形图→制作旧屋村报审材料→递交街道办审查并复函→递交更新局用地科审查→通过讨论会审查→征求管理局意见→取得旧屋村预审复函。

特别注意：旧屋村认定需要在项目范围划定后，计划立项前对项目拆除用地范围内的旧屋村用地进行重新审查，预审旧屋村认定用地面积将作为合法用地指标使用。因规定审查时间较短，为避免工作反复，一般工作方法为用地科经办先预审材料并看现场，审核数据得到申报单位认同后再正式递文并组织上会。

（四）、旧屋村认定建筑物编号精髓
上文已经提到旧屋村认定的目的是作为合法用地指标使用，在深圳，我们都知道，各申报项目合法用地指标不足的问题非常突出。建筑物的编号直接影响旧屋村最终审批范围的高低，首先是旧屋村地块号的划分；分成多少地块？各地块之和等于总拆除用地面积？各地块权属之间空隙如何处理？

举例：五颜六色且过于严谨划定旧屋村范围型

这些都是经验设计，我们见到好几个地产项目部人士发来的旧屋村图，有的打开一眼就知道是死搬硬套政策而来的；绘制的范围线过于严谨，最高差距几千平米的旧屋村范围面积，把原本都可争取进来的全部主动踢掉了。还有的图层混乱，称呼标记不清不楚，地块间隙忽略了或者各地块间出现细小重叠，线条加粗时看不出来，全部归零后放大看时全部清洗展现眼前。

举例：各地块出现细小拼接，间隙和交叉不细心型

哪些建筑物适合编号？哪些建筑物只留下基地，但是不要编号？根据旧屋村报审政策，与旧屋之间形成连续村庄道路、庭院、小范围空地及青苗附着地等均可纳入旧屋村范围、而临建是明令禁止纳入旧屋村范围可知，各旧屋村之间形成连续范围是最优方案，那么尽量在永久性建筑、临建以及专业规范性上下功夫就能减轻审核员的戒备心里，我们的原则是不弄虚作假，但是利用人的审图主观判定心里，是可以打这擦边球的，图纸的规范、专业就能减轻政府部门的审查严格性，测方面就为不一定可争取面积也全争取进来了。而图上随意的一小点对应现实就是几个平方或者十几个平方。

举例：不同建筑物、简易房等不同的处理方式

纸短情长，欲将旧屋村认定更多工作细节分享出来，须更长篇幅，无奈篇幅有限，下期再见！！！
附注：本人从事的已经完成旧屋村认定项目的一张建筑物地块划分图（部分隐私保护需要，本次所有素材均未取完整版，不便之处请谅解）。