城市更新「意愿征集」具体怎么做？——本人以实操多个项目的具体经验给大家做分享

Posted 2020-11-27

佳兆业集团控股执行董事、总裁麦凡表示：城市更新第一件事是意愿征集；由此可见，意愿征集在计划申报阶段的重要性。

实操案例的分享重在细节，而不是泛泛而谈，城市更新的大政策是人人几乎都看得到，并学的会的，而如何推动项目往前、如何将抽象的文字转化为创新性的具体行动、如何将严谨的工作在面对诸多利益纷争时一气呵成？这就需要实战经验了（本文不对具体政策内容作宣讲，本文末尾处有原文附件下载。

（一）、政策依据
意愿征集政策依据主要为《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（2019年版）、《深圳市城市更新办法》（2009年版）、《深圳市城市更新办法实施细则》（2012年版）、辅助政策为《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府2016版），《龙岗区非农建设用地管理办法》（深龙府办规2017年版）；其中《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（2019年版）前身为《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（深规土2010年版），背景政策的了解有助于对新政策的理解和深化。

（二）、实施流程
本文研究对象主要为：拆除范围内有多个权利主体及包含城中村、旧屋村或原农村集体经济组织在城中村、旧屋村范围外形成建成区域的情况。

（三）、实施重点
Ⅰ、绘制意愿征集范围编号图、对房屋面积做测绘；
范围编号图是技术活，三言两语无法讲清，直接提供样例释义（因保密问题，暂不宜显示全部，要CAD可私聊）：
拆除范围内根据地块权属划分出不同地块

一张意愿征集编号图中包含：更新范围线、拆除范围线、所有建筑物平面位置及现状性质，建筑基底面积、权属边界线、永久性建筑编号、临时性建筑编号，各地块之间空隙依据临近地块确定。各地块面积之和等于总拆除用地面积即可；在进行房屋测绘和签署意愿时都需要村里领导配合，必要时、股份公司、街道办或区更新局出具意愿征集公告。

Ⅱ、业主签约意愿委托书现场疑问解答方案
问题一、业主方：表格上建筑面积与现状建筑物面积不符，怎么办？
答：您好xx,这份意愿委托书是政府政策规定申请计划申报所需材料之一，是用于政府了解本项目内愿意参与拆除重建类城市更新单元改造的民意调查；现填房屋面积数据仅作为是否纳入城市更新单元规划的参考数据。
待进入实际拆赔阶段，您的房屋会进行二次测绘，若二次测绘时与本次填写面积有稍许出入的，实际拆赔结果以您二次测绘并签字确认结果为准，所以您不必担心此次表格上面积数值哈。

问题二、业主方：我需要如何配合你们的工作呢？
答：您好xx，如有房地产证，在意愿委托书房地产证一栏填权利人、宗地号、产权证件名称、物业详细地址、对应房地产证的占地面积和建筑面积；
下栏委托人/单位处签名并按指模，需提供房地产证复印件四份，我方将审核房地产证权利人和此签名是否一致，如权利人是两人，需对照房地产证由实际权利人两人来签。
如无房地产证，在权利人一栏填上本人姓名、电话号码、物业地址、下栏填上姓名并按指膜，附相关证件复印件。

问题三：业主方：可以加上儿女的姓名吗？
答：意愿委托书是证明房屋权利人同意委托村委申报工作，不涉及到其它事项，如果您想房屋加上儿女名字，可在后期房屋回迁注册时加上。（当然如果您觉得一定现在要加也是可以的，只要您们一家人达成共识没有争议就可以！）

问题四：业主方：房屋绿本是前业主抵押给我的？如何证实是我的房屋、权利人如何签署？
答：您好！您先签这份持有产权的意愿委托书，麻烦您提供下绿本买卖相关合同文件，比如抵押合同、赠与协议书、继承协议书，总之能证明业主现在是你的相关资料即可。另温馨提示下绿本交易成为业主的，并不是能很好的维护您的权益哦。

问题五：业主方：为什么我们城市更新的范围这样规划？
答：现在的更新范围是我们综合多种因素、全方位、深层次论证后确定的，大致包括：规划单元内的现状特点、相关政府部门的统筹安排、土地本身的权属性质、法图等上层次的整体规划，基本具备科学性和合理性，有意规划出最规范的居住小区。

问题六：业主方：签了这份意愿委托书，有什么法律后果?
答：签这份意愿委托书，仅作为我们计划申报立项需准备材料之一，表格附注有详细说明，若有不放心，您可复印一份回去查阅哦。

问题七：业主方：在外地做生意，没有时间回来？
答 ：我方便添加您的微信吗，可以发一份电子版给您了解下，如有什么问题，可微信向我咨询！清楚后我也可以将意愿委托书快递给您签字，您签好后再将附带的相关证件资料快递回给我就可以了！

更多现场碰到的业主问题作为城市更新人都要提前准备好说辞，背面众口矍铄，各执一词，若有兴趣想了解更多实践中碰到的问题，可以与我私聊。

Ⅲ、意愿征集工作注意事项
a、填表规则：
1、签名表格宜用黑色字体；
2、不允许涂改（有涂改需重新打印填写）；
3、食指按手印；
4、书写工整；
5、核对面积及总数；
6、有房产证的需要对照证书一一核对填写，也可电脑录入后再打印给业主签名；
7、建筑物编号暂时用易修改的铅笔填写，防止申报时编号有误；
8、委托期限和申报时间暂不填写，因意愿征集委托期限一过，又需重新征集意愿；
9、被委托人栏暂不填写，等待意愿征集工作基本符合政策要求，且材料核查无误，房屋争议基本解除的情况下，统一递交股份公司填写。

b、意愿征集工作中图、表规则：
1、表格包含：测绘数据统计总表、意愿汇总表、意愿签名日登记表、地块签名进度统计表（含人数和面积）、资料档案管理编码表、资料存放及进出管理表、不完整资料统计表、地块信息一览表；

2、图包括：五类用地统计图、房屋信息平面位置图、意愿签名实时填充图、更新范围图、非村集体用地示意图、意愿签名进度示意图；

3、统计数据总表、意愿汇总表必须分开核对完日登记表后统一录入:（依据日意愿签名登记表），功能要求：筛选、选块；

4、意愿签名登记表依据当日的意愿签名情况汇总及查询，再统一将一天的签名数据录入统计总表。

纸短情长，欲将意愿征集的更多工作细节分享出来，须更长篇幅，无奈篇幅有限，下期再见！！！