年轻人该不该买房？

Posted 2021-11-24 Debroon

在北京五环外租一个房子，大概300平，中高档小区，房子售价大概在2800万多一点点，租下来一个月2万，一年24万，算一下房子的租售比是117（房价是租价的117倍）。

P.S. 租的房子越大，租金反而相对越少；越小的房子越贵，因为底层需求更大。

117倍这就有点荒唐，因为在中国我们的房屋产权只有70年，不是买了房子，房子就是您的了，其实大家谁都不是房东，都是租客，而售租比超过了70其实就不可接受，买这个房子相当于用117年的房租去租70年。

此外，作为临时房东，房子的维护、交易等各种费用都要您来付，但其实您并不是真正的房东……

还有一个更可怕的事情，可能90%的人都不是全款买房，是贷款买的。银行的精算，不管您是贷款二十年，还是贷款三十年，最终您会付出俩套房的价格买到一套房。

那我就租好了，我租一辈子房也没有什么大不了，为什么还要买房呢？

当然事情不会这么简单，里面还有增长的趋势和通货膨胀在。

假设你租一个小房子，月租金6000块，年租金7万2，而售价是432万，租售比是整整60倍，这种情况下是租便宜，还是用30年的房贷买下来便宜呢？一眼看上去是租便宜，毕竟房价是租金的60倍，可是如果考虑租金的上涨，结论是完全反过来的。通过简单的计算就可以发现，对于“租”和“买”这两种选择，30年里的租金总额和房贷总额其实差不多。但是如果你买的话，30年后你就多了一套房子。

• 先来看租，假设每年租金上涨6%（根据统计，战后这70年，发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上，像上海至少10%），这样累积30年，你一共付的租金总额是多少呢？是569万，那么付了这569万的租金以后，你还没有房子，还得继续租。

• 再来看买，如果你凑了30%的首付，用公积金贷款买了这套房，30年还清的话，那么你的首付和房贷总额一共是603万，比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后，你已经有了一个属于自己的房子，而且贷款已经还清了，这个房子就是个完完全全的净资产了。

粗略估计，30年后，这套小房子的价值最少也在千万以上，也就是说，租和买的差别至少是千万级的。

那是不是可以说买>租呢，如果只比较这个的确是的，原因如下：

• 第一，大城市的房租是增长很快的，今天看起来便宜，未来会很贵；

• 第二，由于房租的快速增长，房价相对于房租其实是很便宜的；

• 第三，房价里包含了未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。

我们再结合社会现象和科技发展趋势来看看，会对房子造成什么影响吧。

其实我们都知道中国正在进入老龄化社会，很多独生子女将来一个人会继承三套房。我们完全可以推断，未来房价很可能会跌，也许只有少数一线城市例外。

那为什么人们还是非得买房呢？

其实，每个人都有自己偏好的投资品类，大部分中国人都喜欢投资房子。

主要是因为，年少经历——年轻时的经历会决定一个人对房子的认识。

所以说，也许因为中国人从来没有经历过房价暴跌这种事儿。人们的认知之中房价就不会跌。人们没有过切肤之痛。

如果您了解目前科技的进展，因为技术的融合，大数据和机器学习、材料学、电池、3D打印的突破，从2020年开始的十年，我们正在搞一个 [交通自由] 项目。

未来十年的交通有：

• 飞行汽车：飞行速度至少每小时 150 英里（相当于241.4公里），每英里 44 美分，比现在开车还便宜，因为叫车十分方便和便宜，也叫空中Uber（国外的滴滴）。

• 超回路列车：时速将是 760 英里（1223公里），中国高铁最高时速677公里。

• 用火箭代替国际航班：每小时17,500英里（28163公里），从纽约到上海只需要 39 分钟——而且据说星舰的机票将会像现在航空公司的经济舱票价一样便宜。

• 因为科技的原因，生产资料越来越抽象，之前以土地为主的生产资料，可能也会转移。

理论上来说，按照经济学的李嘉图定律，现在越是稀缺的东西，以后只会越稀缺。将来好学校、好医院、好地段的房子，会越来越紧缺，而不是稀缺性问题得到缓解。

但如果人类实现了“交通自由”，我就想——所谓“一线城市”、“商业中心”、“学区房”还有意义吗？如果打车如此方便又如此便宜，自己家买车还有意义吗？汽车行业会受到什么样的打击？城市里还需要停车场吗？你会在乎打的是什么牌子的车吗？

未来呼啸而来，我们这一代人在世界进步的历史上可以说是承前启后的一代，我们有一个历史使命，那就是完成思维方式的转变，从稀缺到可得。

我们以前一直是短缺、稀缺的时代，人们的思维是零和博弈、黑暗森林法则，是斗争。在我们以后，则是富足时代，讲究非零和博弈，讲究创造和连接。

经济学奥派的先驱坎蒂隆展示了通货膨胀的根源和影响，并指出通胀最大的真相，就是对财富进行再分配：每一次通胀都是损人利己，最先拿到新钱的人获益，而较晚收到新钱的人被迫承担损失。通胀还会加剧贫富分化，因为富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱。穷人拥有很少的资产，因此欠缺这样的机会，他们离新钱比较远。

我们来量化一下，如果把房子当做投资标的，那投资回报率究竟有多高呢？这边只有北京市商品房的数据，大概是12.5%，相当于找了一份每年涨12.5%工资的工作。

12.5%，其实定投指数基金大概也是这个数字，其实不算太高。

所以除了投资房子之外，也可以想想还有没有更好的投资标的！

我感觉年轻人的确不太适合买房，机会成本无限大啊，年轻人只要买房就会把一辈子过穷，如果是贷款买房那就是万劫不复。

当然感觉其实不靠谱，我们需要一种工程直觉来做决策。