养老产业金融：养老产业基金架构设计及机制建立需考虑因素

Posted 2021-04-10 天佑安康养老集团

 养老产业基金的架构设计及机制建立从大的方面来说，主要应考虑养老服务实体发展现状、各参与主体参与角度及诉求以及产业基金设计的整体原则等三个方面。 

一、养老服务实体发展现状

（一）养老服务实体企业类别

1.养老住宅类

主要以接收非刚需客群为主，为其提供居住、生活照料及上门照护服务的养老公寓、养老社区等养老地产项目。项目也满足部分投资者需求。养老住宅的土地多以出让方式获得，后期通过销售产权变现模式实现重资产运作。据预测养老住宅市场在未来十年将出现井喷式爆发。

2.机构服务类

以接收刚需、轻刚需老人客群为主，为老人提供养护、康复、心理辅导等集中供养服务，同时配套有生活起居、餐饮膳食、文化娱乐、清洁卫生、医疗保健等多项服务设施的综合性养老服务机构。随着医养结合模式的发展以及政策层面对护理型养老床位的支持，医疗服务类、康复疗养类等养老服务机构将迅猛发展。

3.社区居家服务类

以满足居家老人日常生活照护及子女喘息照护服务需求为主，以社区为平台，整合社区内外各方面服务资源，为老人提供助餐、助洁、助浴、助医等服务的机构。国家大力推动社区居家养老服务发展，并通过为项目公司提供免费物业、发放上门服务补贴卡等多种形式，支持社区居家养老的发展。

随着养老服务需求日益多元化、融合化以及养老机构日益小型化，提供传统单一养老服务的机构发展开始受限，实力型机构开始通过整合上下游资源，向标准化、连锁化、品牌化、融合化的方向转型，形成了机构养老、社区养老、居家养老三位一体，以嵌入式小微机构为依托，以社区居家养老服务为延伸的养老服务模式。

（二）养老服务实体企业盈利模式

根据养老项目发展条件、土地性质及经营者经营思路等方面的不同，养老服务项目有着不同的经营模式及相应的盈利模式。整体来看，当前养老服务企业主要有重资产运营、轻资产运营、轻重资产结合等三种经营模式，每种经营模式的主要项目类型、盈利模式、代表项目情况如下表：

经营模式	项目类型	盈利模式	代表项目
重资产运营	养老社区、养老公寓等养老地产类项目	产权销售	乌镇雅园
轻资产运营	土地租赁性质的小微机构、社区、居家三位一体的连锁化运营模式	服务费	寸草春晖
	以产品金融化为核心的连锁型机构、社区、居家三位一体的连锁型服务机构	服务费+消费信托	汇晨养老公寓
轻重资产结合	自有土地建设，以公寓物业使用权为标的，通过使用权销售、会员制、产品金融化等模式实现后期运营现金流快速回收的发展模式	会员卡	上海亲和源
		共有产权销售	恭和家园
		使用权销售	万科
		高押金+预付消费卡	太申祥和山庄

 

（三）养老地产类项目的生命周期

项目生命周期内不同阶段的融资条件、融资需求等的不同，对于养老产业基金需求也不同。以新建养老地产类项目为例，通过对养老项目的不同发展阶段特点、周期、融资需求及项目价值点等的分析。为后期项目价值测算、进入时点、架构设计、基金期限以及基金衔接等问题提供了支撑。以常规的养老地产项目为例。

发展阶段	周期	阶段重点工作内容	项目价值点
建设前期	1-3年	确定项目整体规划、商业模式、盈利模式，项目定位及项目可行性分析、融资商业计划书	1.项目预期社会价值 2.创新模式 3.政府背书
建设期及开业筹备期	1-3年	项目建筑施工、装修、团队组建、制度流程制定及导入、品牌塑造及营销推广	1.项目在建物业估值 2.未来物业使用权销售 3.未来会员卡销售
项目成长期	2-4年	项目团队打造、制度流程完善、企业文化提炼及升华、品牌效应初步形成、经营期现金流趋于平衡	1.项目物业 2.前期会员卡销售 3.物业使用权销售 4.产品服务费用 5.特色增值服务收费
稳定收益期及扩张准备	2-3年	项目管理服务的标准化、规范化、专业化，形成连锁复制模式、树立品牌形象，寻求复制扩张的资金安排及产融合作模式	1.成长期价值点 2.项目未来稳定现金流收益权
复制扩张期	2-3年	寻找加盟商、实现项目连锁复制和轻资产化、规模化扩张	1.稳定期价值点 2.无形资产/品牌使用价值

 

二、养老产业基金各参与主体的角度

由于当前养老行业的盈利水平相对较低，从产融结合角度看，要想快速推动行业的发展，前期必须有一定的原始投入，首先应是财政拉动，通过财政资源以小博大，拉动包括银行、保险等金融资本的参与，再由金融资本拉动社会资本，从而形成一个由金融全过程支撑养老产业发展的良性循环，逐步推动养老产业链整合和价值链形成。政府、金融机构、产业方各类主体凭借各方优势，出于各自角度，共同推动着养老产业发展。

三、养老产业基金设计原则 

（一）基金避税策略

基金的组织形式不同税负也存在较大差异，有限合伙制基金在税负水平及退出方面都有着重要优势，所以当前产业基金多采用有限合伙组织形式。

（二）基金各方话语权及管理权限的协调及平衡

责、权、利的对等为产业基金设计的根本，需要注重管理权限的分配及平衡。一般情况下，GP以及基金管理人背后的实际控制人往往是基金的核心主导方和强势主体。基金管理公司下设的投资决策委员会（对所管理基金项目投资以及退出进行审议）、基金的投委会（为基金合伙企业唯一投资决策机构，负责合伙企业审议决策对外投资，审议投资退出，修改投资协议及补充协议，审议决策与合伙企业对外投资协议）等的席位数也决定了该主体在产业基金中的话语权。基金的投资顾问委员会虽然没有基金决策的表决权，但是对基金的决策也会产生一定程度的影响。

（三）基金机制及投资策略的科学性

如利益分配机制应能满足发起各方的利益诉求；退出机制应充分考虑项目盈利模式、资金使用预期、项目发展周期等因素；基金一般应设置一定期限的延展期，如期限为5年的基金，一般延展期可以设置为2年。投资模式方面，需考虑如何在规避风险的前提下做好权益资本和资产杠杆的有机平衡,充分考虑股权+债权结合的合理性。

（四）满足基金后期融资功能

如何结合资管政策相关要求对基金进行优先/劣后等的分级设计，优先保障优先级的利益，并通过融资担保、投贷联动等方式，推动基金顺利募集并保障项目后期融资。

（五）符合监管政策规定

各级政府/国家部委对产业基金/政府引导基金的设立、投资、退出等都有专门规定。包含国企改革中的国有股转持等相关规定。如《上市公司国有股东标识管理暂行规定》、《国务院国有资产监督管理委员会关于施行上市公司国有股东标识管理暂行规定有关问题的函》等提出了基金国有性质认定原则：一般基金的国有成分低于35%时，通常不会被认定为国有性质。《政府出资产业投资基金管理暂行办法》（2017.4.1日实施）对产业基金的投资行为进行了规范：产业基金不得存在明股实债等变相增加政府债务的行为，不得从事公开交易类股票投资，但以并购重组为目的的除外，不得从事承担无限责任的投资，不得为企业提供担保，单位被投资企业提供担保的除外。《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》对国有PE投资企业IPO时国有股转持做出规定：国有PE投资企业IPO时，国有PE有依法划转国有股义务，PE中有国有资金参与投资时，应考虑是否牵涉上述问题。

中国养老产业金融的发展刚刚起步，尤其是有关养老产业基金的研究还较为空白，可借鉴的成熟理论较少，本文研究主要站在养老产业角度展开的基础性研究，后期会结合实践对养老产业基金如何对接养老服务实体进行探索和研究，希望有兴趣的专业人士携手同行注：原创首发天佑安康养老集团，作者陈漫娜

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