[有明信息]重视測算，精校成本源头 ——浅谈房地产开发目标成本測算

Posted 2020-06-09

眼下。业内基本是以目标成本作为成本管理的原点，其作为兴许成本控制的基线，同一时候也将在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥有效的指导作用。能够说目标不准确。过程管控再严格，也将枉然。

尽管目标成本体系在地产行业内已较为完好，但在实际编制过程中仍或多或少存在一些薄弱环节，我们来看一个实际案例：

【案例】

某房地产Z企，自成立以来，在多年高速的发展过程中。一直注重内功的修炼，在成本管理上不断的总结与更新。然而，其在目标成本管理上一直有所困惑：

（1） 尽管建立了成本责任制，不同部门对相应费用进行负责。但编制过程中，仍似乎是成本部一个部门的“游戏”。其它部分參与力度低。成本部获取基础数据信息难。终于拼凑出来的目标成本合理性、准确性均有待提高。

（2） 与多数房地产开发企业相似。依照全成本进行编制，但对于土地费用各项目分摊规则五花八门，导致同一业态不同项目之间的单方差异很大；另外费用（开发间接费与三费）全周期预估难以把握，运行过程往往发现与目标偏差较大。

（3） Z企项目较多，但因为无较好的管理平台，指标经验往往存在于个人经验中。指标复用范围窄，员工一旦流失。经验即流失。

上述问题既涉及到企业对成本的制度性管理又涉及到目标成本測算的详细方法。

那么。怎样改变目标成本管理现状，提高成本源头管理水平呢，我们能够从下面几个方面进行简单的探讨。

1、形成以利润率为指导的目标成本測算

改变单从成本角度出发的目标成本測算。而应站在全局角度。协同设计、营销、財务等部门以项目收益为出发点，终于确定目标成本。而这往往须要企业最好有一个统筹协调的部门如运营部。当然随着地产的不断发展。企业也越来越认识到协同的重要性，运营部也日益成本地产企业管理很重要的一环。如某房企，在拿地后，必须召开项目启动会，会议以项目分期利润率为目标。确定项目规划、售价、目标成本等信息。同一时候在会前，各部门已经借助ERP系统，进行了多轮的利润率试算，从而寻求更为合理的成本、售价等目标数据。

2、理清开发成本与期间费用管理

目标成本编制，业内多编制“全成本”，除开发成本之外。也包括开发间接费与三费。但与开发成本不同。此类费用的測算往往较为弱化，其原因主要有下面几点：第一，此类费用占总成本的比例较低，重视度也较低；第二，开发成本的发生主体较为明白。而费用的发生与实际项目往往脱节。不易按项目进行管控。如个人工资，在地产企业往往存在薪资由A公司发。但其本人是參与的B公司项目。第三，费用按项目全周期管控的实际意义不是很大。

如于此。倒不如将开发成本与费用分开管控。形成不同的管控体系。

如某房企，目标成本管理仅是指开发成本，由成本部牵头负责；费用由运营部牵头负责。在启动会计算项目分期利润率时，费用是依照特定的比例（每年会依据经验进行微调）来測算的，大大降低了编制环节。

而在实际管控中，开发成本以全项目周期动态成本进行管控，费用是依照年度和月度预算的形式进行管控。

3、关注跨期成本的分摊

在目标成本编制时，有些成本发生期尽管是某一期，但却是多期受益，对于这部分成本应进行合理的跨期成本分摊。关于跨期成本分摊，主要注意下面几点：

?  统一地价分摊规则

因为地价成本占总成本较高，对分期利润率的影响较大，为保证项目考核的公平公正，因此确定合理的分摊方式尤为重要。如某标杆企业，严格规定各项目的地价依照用地面积分摊。

?  区分建造成本与权责成本

建造成本即为当期发生的实际成本。不考虑受益归属。而权责成本则考虑受益归属进行分摊后的成本。如某项目一期建造了一个幼儿园1000万，那么在一期成本測算时，其成本1000万在一期进行測算，可计入一期的建造成本。

但在计算一期的利润率时，因为该幼儿园在两期受益。以1000万计入则不合理，一期分摊后应承担500万成本，该成本即为权责成本。

因此。使用建造成本，用于成本控制。如上例中依照1000万来对幼儿园进行成本控制。使用权责成本。用于分期的利润率測算，以反映分期真实的收益情况。

4、积累经验、沉淀指标数据库

指标数据的沉淀对于新的目标成本编制、成本优化分析很关键，因此须要借助ERP系统进行指标的沉淀。一方面能够在目标成本编制时，进行引用。另外一旦目标成本确定。其相应的指标也能够指导兴许全部业务的发生，并与实际指标进行形成比較。

5、健全成本考核管理体系

在规范測算方法的同一时候。企业也能够将目标成本管理本身纳入到成本整个考核体系中。从而进一步提高成本的控制水平。

如某房企，在每月成本考核时，目标成本分值作为当中一项（约占10%）。该分值是在目标成本编制时确定，如依照历史经验值，将不同的地区、产品类型设定不同的单方造价标准区间，每一个区间相应不同的分值。该方法有利于各项目在编制的时候严控目标成本指标，不至于确定的目标成本虚高。

所以。目标成本作为作为成本控制的原点，不只须要企业在測算方法上不断的完好。也须要形成一整套的管理办法与流程制度。

唯独这样，目标成本才干真正成为企业成本管控的标杆。