一篇关于房子，投资和钱的深度好文

Posted 2020-09-05

因为是谈实际问题，我不想废话，直接说干货！

明天3.16，如果我猜测没有失误的话，美联储会如期加息。这是继去年以来的第二次加息，而且还不是最后一次。

美国的加息，让中国的决策者面临两难。是跟进加息，还是继续吹房市泡沫？

1、如果跟进加息，那么资产价格（包括房子）会有回调，那么这时进入房市就是个不错的选择，前提是你有工作，有收入。我这个前提条件不是瞎说的，中国资产价格暴跌那天，必然是经济进入萧条的时刻，那时能保住工作是一种奢侈。

2、如果中国不跟进美国加息，它就必须死守住外汇储备不下降，并确保汇率稳定。从目前限制对外投资，以及准备对外开放债市来看，它正在做这方面的努力，成果如何只能让时间来判断。假定中国能守住外汇储备，并确保外汇稳定。那么最好的结果是肉烂在锅里，也就是说钱都留在国内通胀，按照以前的模式，应该主要在几大资产市场游荡——股市、债市、房市。当然，货币发行量太多，当这几个地方成不下的时候，也会冲进商品市场，造成物价飞涨。这是个大问题，会伤及国家稳定，所以最后也会迫使央行加息，到时灾难更严重。

3、但2的好处是，可以推迟危机爆发时间，等待救命稻草出现。比如川普之前一直要将中国定为汇率操纵国，但因为各种原因，一直没有兑现，应该说给中国维持泡沫留下了宝贵时间。但是如何吸引外资，避免资金外逃，始终是个难题。（打击地下钱庄也是为了保外汇。）一直以来，中国都是全球化的受益者，但从目前看，再想占便宜比较难了，因为西方国家的普罗大众已经受够了，这个可以从川普以及勒旁的崛起看得出来。（以中国人的行事风格，我猜想采取2的可能性比较大。如果是这么一个结果，我建议大家多考虑考虑吃的，房子问题反倒不重要了！）

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以下是去年我写的关于房地产的几点见解，应该说把房子问题基本讲清楚了，大家可以看看。当时背景是经过一轮居民加杠杆，房价被爆炒到天，于是国庆期间，调控政策密集出台了。

1.聊几句房地产。这次国庆期间密集出台政策，你们不要多想，可不是要降房价。这种把戏，在我的职业研究生涯中，已经发生过多次，已经见怪不怪了。

2.提高购房者的购买门槛，直接造成的后果是，降低成交量，同时给过热的投资降温，但这不是降房价，事实上是保房价。

3.之所以现在出台这种政策，是因为前期资金投放量过大，必须要收紧一下，控制一下节奏。等成交量萎缩到财政和房地产公司挣不上钱的时候，会再次投放货币，将房价推到一个新的高度，进而引发下一轮限购。

4.这就是之前，房地产市场越调控越上涨的一个逻辑。但是你不能看透这个逻辑，就假定这个游戏就可以一直玩下去，因为这个游戏能玩下去，必须克服两个发钞的后遗症。

5.用货币推动房价上涨的一个后遗症是负债，每一轮房价上涨都伴随着债务的攀升，这也是中国债券市场迅速跻身世界第三的一个深刻原因。但债务不是可以无限膨胀的，因为还本付息的压力会有一个临界点。

6.到了债务的临界点，你将面临破产，这时候房地产开始崩盘。所以那些想等房价降下来抄底的人，搞错了逻辑。是你破产了，房价才将下来，而不是房价降下来，你来抄底。

7.用货币推动房价上涨的另一个后遗症是通货膨胀。其实，房价上涨本身也是通货膨胀，但因为房地产属于投资领域，所以对生活影响不大。但货币发行量过大，早晚会溢到生活领域，这会触发央行加息——加速债务泡沫破裂。

8. 只要央行加息，房奴必死无疑，这点我深信不宜。问题是何时加息，加息能持续多久？从目前的政策看，政府还想护着房地产这个泡沫，但是这只能让两大后遗症越发严重，正所谓吹得越大，爆的越大。

9. 另外，债务泡沫越大，维持越难，爆裂的速度也越快，说实话，我不认为这个游戏还能玩多久！所以我的建议是，对于房子这种物质消费，一定要与自己的财务状况相匹配，千万不要打肿脸充胖子！

10.对于房子，另外要说的一件事是，你在判断价格时，千万不要用流量价格判断存量价格——也就是说，你不要看张三、李四的房子卖了500万，你就觉得你的房子一定会卖那么多。其实，中国现在房子过剩比较严重，之所以你看着涨，是因为大多数人不交易。

11. 当大多数人都交易的时候，价格将会发生逆转，索罗斯通常管这叫羊群效应，到时很多人一起卖房，但是缺少接盘的，结果就是发生踩踏，非常惨烈——这将是我说的明斯基时刻！

12.按照我的理解，如果发生这种事，将会触发管制，就像股票的停牌或者休市，也许房地产也会引入这制度，谁说得准呢！关于房地产，该说的都说了，我以后不再说了，祝大家好运！

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以下是我今年2月份的跟进看法，是对上面的补充，当然也有我的投资建议。必须说的是，房产税今年没有推出，现在看是政府的库存还比较多，特别是三四五六线的库存太多，所以等着全部出清再说。别着急，等财政枯竭了，肯定会上。

1、最近事情比较多，但是有几个事还是必须得说一下。先说房子，本来这个事情我不想再说了，但是随着时间推移，我有了清晰化我之前结论的资本，所以还是有必要再说几句。关于房子，我的结论是，今年是极少数人最后套现的机会！（事实上我最近忙，很大一部分原因也是处理自己的房产）

2、如果过了今年再交易，你将很难找到对手盘，这也是我说为什么是极少数人套现机会的原因所在。但我必须要说的一点是，我说最后的套现机会，并不代表房价以后就一定下跌，关于这个问题我还是坚持我之前的观点，只有当债务人破产的时候，才会发生这一现象。

3、但我必须得说，现在离债务人破产的时间点越来越近了。我不知道大家看没看新闻，今年因为债务危机寻死已经报过好几起了。广西一起，一女的跳楼，因为丈夫债务。上海两起，都是因为儿子债务，第一起父母双双跳楼，第二起，父亲自缢身亡。

4、不过，和房地产债务引爆比起来，这都算小巫见大巫。事实上，我去年就听说有人借款还房贷，今年在企业继续破产裁员减薪的情况下，骆驼背上的稻草只能越来越多。（说到这儿，我就来气，去年我就说华为有危机，有个华为粉丝跟我死缠烂打，你看现在裁员了嘛！）

5、过年的时候，央行上调国债回购债标利率，其实这已经是上调利率了，但同时央行也放了几千亿货币的水，所以它还是想拖时间，但是又不得不追随美联储的步伐。但是政府收房产税已经是铁了心了，这个国务院已经发布指导意见了。

6、房产税属于地方税，我看了看网上流传的几种征收方案。如果按照原值征收，还好点，如果不炒房，一年几千块钱，也就解决了。如果按照评估价征收，那就完蛋了，即使按照1%的税率，现在房子便宜的也三四百万，一年就交三四万。要是那些有上千万房产的，一年就得交十几万。

7、因为房产税属于地方税种，税率视财政窟窿而定，随时可以调的。所以1%的税率完全是房屋持有者的一厢情愿，樊纲就说过这样的话，要收房产税就不能收一个点。（尼玛，你看看这帮人多狠呀，所以想买房的最好还是等政策清晰后再做决断）

8、如果你只有一套房，或者急需买房给孩子上学用，你就不用考虑我这些意见。我这些纯粹是从投资角度建议，而这世界上很多事情并不能完全用钱衡量。

9、如果你一套房也没有，也买不起，你也不要着急。我猜想房地产债务危机爆发后，各地的担保公司会帮着银行清理坏账，到时被拍卖的房子，会被国家收购做公产房出租，到时候你租公产房就行了。

10、谈完房子，说股市。股市我在年前有个判断，就是春节和两会马上来临，总的趋势是涨。目前看，还是靠谱的。股市春节休市前五连阳，目前涨的也还算不错。股市我还是维持我之前的判断，一定还要有一个高峰，因为它还有一个任务还没完成，那就是债转股。

11、你要是炒股票，一定要在债转股上市前清仓，一定要记住。债转股完成后，股市的阶段性任务也就完成了。要想有行情，那就只好等着其他任务了。如果我发现有了，我会提醒。

12、说完股票，我在说几句理财。理财的先后顺序是：国债、银行存款、企业债券（就是报纸上常说的理财）。我这个顺序不是瞎说的，是按照信用等级来的。国债是国家信用，根本不存在违约的可能，因为它可以印钱。银行存款是银行信用，属于第二等级，但必须提醒的是，你要是有50万以上存款，存两家。

13、因为咱们的存款保险只保50万，50万以上部分是不保的。企业债券，也就是通常咱们说的理财，也不全是骗局，也有保本的。但前提是理财公司不破产才能给你保本，如果它破产了，你找谁去。它只是企业信用。（另外要说的是，如果存款存银行的话，去四大，小的城商行就不用去，它们很可能破产）

14、最后，还有个事就是通胀。其实，通胀一直都有，以前主要是房子，但是房子在统计中算入投资，所以涨了，大家高兴。事实上，房子在金融体系中是充当一个货币蓄水池的作用，目的是平抑其他产品的物价。从去年年底起，其他产品物价也开始涨起来，到今年会有一个你能感知的速度。

15、这一方面说明房地产这个蓄水池不管用了，另一方面说明央行发行的货币太多了，开始向外部蔓延。也就是说我们很快迎来一个，包括消费品、工业品等在内的全面物价上涨。这时候，除非你能把钱转到国外，否则做任何决策都是痛苦的。

16. 因为我们选择了一个先大通胀再进入加息周期的历史进程，所以财富被侵蚀难以避免。但我思前想后，保留现金还是损失最小的一种方案，抛开资产价格已经严重泡沫不说，在未来吃饭和财富保值的选择上，我想一般人都不会选错。何况，资本品也很难保值，更多地将是理财骗局：你得我利息，我得你本金。