东山五虎共生长！论宜昌版光谷的楼市进化 - 原创

Posted 2022-05-20 kenshinobiy

关于东山，诸葛磊两年前写过几篇文章，其中《东山再起会有时，直挂云帆济沧海》这篇授权合家网于2017年4月发表过。该文罗列了东山开发区未来几年的项目规划以及我对该片区楼市的走势预测。时隔两年之后，宜昌整体的楼市行情已经发生了翻天地覆的改变，宜昌市新房均价已经攀升至9K+的高位。当年5-6K价格犹犹豫豫没下手的刚需，拖了几年发觉已经不得不被动接受9K-1W的二手房价格。有时候聊天也会听到朋友抱怨：妈耶，宜昌房价都这么贵了！真没想到。

东山五虎共生长！论宜昌版光谷的楼市进化

人大多是后知后觉的，只有眼见为实才会拍大腿后悔当初没有早点下手。人们对一个新版块最开始大多是看不起也瞧不上，而无情的现实是到最后大多会变成买不起也够不上。

当年的武汉光谷片区，那是大多数本地人都看不上的乡里位置，而现如今光谷凭借自身强大的高新产业集群以及海量的高校毕业生已独自发展成为继汉口、武昌和汉阳之后的武汉城市板块第四极。对标武汉，宜昌本地具备光谷气质的板块大概也就东山板块。因为从产业结构和人口两个指标上分析对比，基本上和光谷是相似的。所以我给东山板块起了个名，称之为“宜昌版光谷”。

关于宜昌的高新产业与人口分析，我上周刚写了文章《蝶变！三线城市高新产业与人口的深度观察》上下两篇，各位朋友可以抽空了解。

不仅在产业和人口上具备一定的相似性，还有如下几个方面也能侧面佐证，比如：武汉光谷靠近华科，宜昌东山靠近三峡大学；武汉光谷有软件园，宜昌东山也有云计算大厦软件园；光谷的关山大道和东山的发展大道一样拥堵不堪，且周边科技型企业扎堆；光谷有世界城商圈用于留住年轻人，东山有水悦城商圈截留年轻人；光谷有烽火科技、当代集团，东山有中船重工、人福药业（当代集团旗下）等等不一而足。

宜昌版光谷——东山板块楼市的命运，一路走来也颇为坎坷，前些年一直没有太大的政策利好刺激，也没有头部品牌房企率先落地搞开发。最近这几年来，东山片区楼市才有了较大的进化。

下面我以东山五虎为切入点，来为各位分析东山版块楼市进化的历程。这里的东山五虎，分别为：大虎，民生地产；二虎，北大资源；三虎，保利；四虎，恒大；五虎，阳光城。

大虎，民生地产

东山五虎之首，非宜昌本土开发商民生地产莫属。

东山1.0时代的标志性楼盘乃东山花园，该小区开建于2000年左右，是宜昌首个完全市场化运作的商品房项目，东山花园小区的建设也常被看作为“宜昌房地产市场大开发的起始之作”，2000年也是宜昌商品房市场发展的元年。

一晃将近20年过去了，东山花园小区门口已经人流如织，2018年大门口还新建了一座人行天桥来缓解交通压力。

东山的2.0时代，诸葛磊认为是由民生地产在领衔主演。从东山片区现有的小区和商业布局上我们可以管中窥豹民生地产在东山的影响力。罗列一下：宜昌华腾大厦、民生家园小区、民生丽岛小区、民生世家小区、清江山水小区、半岛花园住宅小区、民生酒店、半山酒店、水悦城酒店、水悦城购物中心和写字楼等。早些年的民生地产，在既无本地房企竞争，也无外地品牌房企进驻的情况下，它活成了东山小霸王的模样，凭借一己之力支撑起了东山片区城市发展的半边天。

凭借当年宜昌商品房市场化发展的东风，再加上民生地产BOSS张鹏飞个人的远见卓识和敏锐的商业洞察力，历经20年的民生地产在住宅和商业地产上均取得了丰硕的战果。

我敢说：民生地产是宜昌本土开发商的一股清流。

宜昌的本土开发商很少有把心思用在商业地产上的，毕竟卖住宅来钱快，玩商业地产是一个需要先亏本后盈利重运营的长周期项目。所以能玩得转商业地产项目的开发商才是真高手。当别的开发商都一门心思玩住宅开发的时候，奉行老实人文化的民生地产居然把商业地产玩的越来越溜。

民生早些年的一些住宅项目其实没赚什么钱，它的开发模式也较为特殊。民生所开发的东山神盘半岛花园，据说就赚了一个车库钱，中介小伙曾告诉我当年这个盘团购价才卖3500，瞬间惊掉了我的下巴。虽说半岛花园是神盘，我当年去看了几次，发觉小区内部景观毫无生机可言，外墙掉色品相不敢恭维，住宅内据说还有搞商业的（餐饮、公司、培训），但其实大多数买家看中的是它家小区外的配套：水悦城、市幼儿园、青岛路小学、交通便利和配套成熟等等，这才是核心卖点。

东山神盘 - 半岛花园

民生地产有如下几个经典商业项目：半山酒店、宜昌水悦城综合体和曲尺河温泉度假村。这里面影响力最大的当属水悦城项目，最开始该项目是由民生地产的自有运营团队在操盘运营，和万达伍家岗项目一样最开始的几年都过的比较艰难，没人气。然后他们又聘请了台湾的职业经理人来操盘运营，这几年人气才逐步上升。水悦城综合体当年光设计费都花了大几百万，堪称大手笔。聘请的设计方是日本HMA建筑设计事务所，国内的一些永旺综合体也是由该设计团队操刀设计，比如：武汉金桥永旺。

日本一级建筑师事务所HMA

目前的水悦城的招商运营团队已经出山开始当老师了，不仅辅导过襄阳四季城和宜昌江南IN巷，今年他们迎来了城东片区的入学新生：兴发广场综合体——华中首座运动休闲亲子主题MALL。

民生在保利时代对面还有一块地迟迟未开发，据说是大佬出了点情况，去年有荣盛地产过来谈合作，貌似因出价太低没谈成。今年阳光城地王一出，我看民生还得继续捂下去。据悉，民生未来打算用这块地做高端品质住宅项目，其大连路东侧地块未来规划建设大连路小学。

二虎，北大资源

东山的3.0时代，由北大资源揭幕，此乃东山第二虎。

2013年的宜昌东山地王，总价高达8.66亿元，竞得单位是富盛（宜昌）房地产发展有限公司。看一下这家公司的股权结构。北大资源占股51%，柏斯音乐占股49%（匡宝国际贸易上海有限公司），两家带有文化人基因的公司携手拿下了东山片区的第一块地王。而正是这种看似公平的股权结构可能为后期的操盘合作进度上带来了一定的影响。

富盛公司股权结构

这块地从2013年拿地，却一直没有动工。这似乎是大多数地王的宿命，它们都需要等到一个好时机方可入市。

2013年那会儿，宜昌购房置业人群的主要选择集中在城东新区、发展大道新区和点军新区，这也是宜昌“东拓北联南展”扩大城市骨架战略的重要组成部分。而东山并没有被提及，东山的位置很特殊，正好是城东大道和发展大道的交汇处，且开发较早，之前定位的是科技园区，很多地被工厂占据。同时2013年前后的宜昌楼市其实不温不火，几个新区的房屋均价才5K左右，所以东山地王如果那时入市，明显时机尚早。

转机出现在2015年，宜昌高新区提出“退城进园”政策，即将老城区内的工业企业搬迁至新规划的工业园区或城郊园区，自此东山楼市迎来了政策的东风。据报道，2015年，宜昌高新区面向全国招商，共招拍挂出让土地43宗5266.27亩，成交价款58.13亿元。其中最大面积商住用地最终由中国保利地产(集团)以总价4.55亿元竞得，亩平单价达到268.56万元。

北大资源颐和雅郡项目

北大资源终于看到了即将解套的曙光。最后事实也证明了这一点，北大资源等保利首开后将近1年才开盘，三虎保利首开直接将东山楼市均价拉升至了7K的高位。北大资源颐和雅郡的首开据说也颇为周折，因为时间拖的实在太久而遭受到了各种质疑，它比保利时代晚了将近1年才开盘（注：保利时代2016年11月13日首开，北大资源颐和雅郡2017年9月24日首开）。同时据说也非常不好抢，首开当天参加摇号的客户大致分3批：第一批你懂的客户，第二批全款客户，第三批贷款客户。结果首开仅开了3栋，有不少客户没有买到房。有很多等不及或没买到的客户转而立马去买了保利时代，这也算是二虎北大资源对三虎保利的神助攻。

这二虎北大资源也很猛，不开则已一开惊人，颐和雅郡的首开2小时售罄，近400套房源，短短数小时即告售罄，狂揽4.5亿。第二年初，颐和雅郡又加推了1栋楼，均价已攀升至9K。

北大资源颐和雅郡最受关注的当属它的商业综合体，其总商业体量为伍家岗万达的1.5倍，据传会引进王府井百货。北大资源在在北海路北侧、大连路西侧还有一块地，用来做音乐小镇项目，届时东山片区高速北侧的商业也将会被重新书写。

三虎，保利

东山的3.0时代，虽由北大资源揭幕，但真正最先引爆东山楼市的却是央企保利的入局，此乃东山第三虎。

保利在东山拿地是2015年的消息，我2016年初还特地去光盛纺织厂附近转了一下，当时那块很荒芜，附近只有东苑新城和清华风园两个比较大的小区。很有趣的是，当天我发现了隔壁的东苑新城已挂出了大红条幅：热烈欢迎央企保利入驻高新区。

当时我对保利地产这家公司还没有深入研究过，我只知道我有同学在武汉买的是保利的房子，当时保利在武汉有很多楼盘集中在大武昌片区包括光谷。

在我2016年下半年决定入手宜昌保利时代的时候，我才对保利地产有了深入的了解，一个感觉：这家公司背景很强大。而当我下半年首次被他们的销售顾问MR.吴邀约去售楼盘了解楼盘的时候，也有一个感觉：这地方貌似有点偏。我去那天正好是晚上，那一块正好又是厂区，所以黑黢黢的感觉给我的反馈依然是：偏！

为什么我最后还是选择了买保利时代，原因如下：

1、当时可供选择的大品牌开发商楼盘不多，有的看武汉楼市火爆也玩起了捂盘惜售，那年下半年保利时代的首开应该是货量最大的一次推盘，关注度也很高，感觉全城很多楼盘都在等保利时代的这次首开；

2、本地开发商的一些盘当时已经只剩尾盘在售，选择余地不大，再就是那几年跑路烂尾的楼盘也较多，所以我还是决定优先买大开发商的房子。保利时代首开前，它要开卖的楼盘都已经建到了三分之二的高度，所以真的很放心。再一个该项目保利占股达到了70%，有绝对的话语权。

3、2016年上半年我有打算过买东山二手神盘半岛花园，结果因首付款未得到父母支持就此作罢，从而转战重看新盘；

4、换房改善的需求促使我必须在当年买一套房，那时的宜昌正处在大涨的前夜，因为武汉当时的房价已经到处在飞涨，大水从武汉漫过来差不多就1年时间。牛市换房，先买后卖；

5、我所从事的IT软件行业正好在东山片区有相对应的科技园区，我的行业机会集中在这里。

6、在保利销售顾问MR.吴的极力推荐、与买房哥的煮酒深度长谈以及合家网的S总的宜昌内环即将闭合言论的提示下，我开始认可保利时代这块地的价值。这里有一张关键的图让我对它的偏的认知发生了重大改观，如下图所示。当桔乡路建成通车后，之前的三叉路口变身十字路口，可快速通达中南路和东站。我眼前一片恍然大雾，这位置貌似还可以。

东山路网交通示意图

就这些原因促使我下定决心安心等保利时代的首开。在下半年通知开盘的前一周我迅速筹够了首付，没有通知爹妈，然后趁一个周末，直接高铁赶回宜昌。开盘的当天早晨，我早早起床洗漱后就打了个的士奔赴桃花岭饭店，等待开盘。

保利时代首开

据报道，当天上午参加选房的人数至少有1500+，保利时代推了大约7栋至少700多套房源，当天成交大概500多套。对，开盘未售罄！保利时代首开起价6500，均价7K，当时有一部分人因为价格超出预期而放弃。我上半年所关注的半岛花园二手房均价也才6500，东山片区三峡高速附近的新房价格不到6K，所以保利时代首开高出大众预期500-1000元。我记得当时我去公证处办手续的时候，一个中介小伙都惊呼，东山开发区的房子居然卖到了七千。

当时保利开盘所采用的营销策划手法大多是从武汉复制过来，比如：电子大屏摇号分组，飞奔带跑下定选房和雄赳赳气昂昂的现场音乐等。这些新鲜玩法确实让不少宜昌本地购房者头一次体验。其中把飞奔带跑模式发扬光大的是之后开盘的中建之星，看下面这张经典现场图，大姐被小伙飞奔带跑进入下定选房区，放大这张图，你会发现右上角在场的工作人员那神秘的微微一笑似乎说明了什么。

中建宜昌之星选房现场

保利时代的首开其实算不上完美，不仅过早高估了宜昌本地楼市行情以至于定价较高且推盘量太大，同时还有“苹果门营销事件”让不少首开的业主心里感到有些许不舒服。最后他们自己复盘也认识到了首开确实存在有失误的地方。而这些经验成了之后宜昌各大楼盘开盘的前车之鉴，比如，你再也看不到一次性推盘达到7栋的盘，而更多的是4栋以下的饥饿营销式推盘法，加推有的甚至就加推1栋。

值得欣慰的是保利房子还可以，品质好这不是我说的，大概有：眼光挑剔的老妈，搞装修多年的亲戚和包工头，出入小区众多的快递小哥，砸墙半路而逃的装修师傅等等。还有一点，我无意中也发现一些其他楼盘的销售顾问也买了保利时代。仔细看了下保利时代的承建方是广盛集团，宜昌很多大盘都是由广盛承建的，比如：半岛花园二期、东辰二号、新外滩、恒大帝景、江南URD、廊桥水岸、香格里拉等。保利时代的那栋写字楼也直接冠名为广盛大厦，所以广盛应该不会砸自己的招牌。

令人没想到的是，三虎保利在东山的第二子保利林语溪不仅开盘大捷而且去化的异常迅速，因为它正好踩在了宜昌楼市行情上升的巅峰时刻。

四虎，恒大

东山第四虎，恒大。

恒大有钱，保利有势，碧桂园会造梦，中建会接活，这是诸葛磊对前几年进驻宜昌的四大头部品牌开发商的特点总结。

恒大董事会主席许家印

这恒大地产对三线城市购房者的心理把握最到位，砸钱做营销和建配套也是砸的最掷地有声。早些年恒大的一些盘大多拿地在远郊，当时恒大只能通过砸重金做园林绿化来打造美景用于吸引三线城市购房者，最近几年恒大远郊盘也实现了进化，不仅园林继续重金打造，而且恒大影城这种商业配套也能做到同步快速落地，佩服！还没完全入驻，影城都提前开业了。

常人是不太能理解恒大的这种造城逻辑的，不过一点就可以说透：大多数三线城市的购房者相信的是眼见为实。这个简单的逻辑就能很好的解释为什么恒大在开盘前就把园林景观示范区做的美轮美奂，楼盘还未完全交付就能让影城之类的商业配套率先落地。

最近这些年恒大也开始在市中心或近郊开始拿地布局，逐渐完成了农村包围城市的逆袭。

恒大宜昌首个新中式项目 - 林溪郡

恒大的营销也相对接地气一些，送的大多是菜米油盐之类的生活必需品，而这些东西是深得三线城市大爷大妈大姐大叔的欢心。因为啥？实用！而这些大爷大妈大姐大叔正好又是三线城市小青年背后的购房最终决策者，所以这营销做的很到位哈。今年恒大东山项目林溪郡，应该是今年恒大宜昌项目中的重点，在营销拓客上由过去的坐销改为了行销。前两个月在东山片区的街头巷尾，你几乎可以看到到处都是恒大的营销人员。

为什么下这么大力气搞营销拓客来做东山这个项目？诸葛磊认为有两个原因：1、东山这块地拿贵了，中途还因为打地基打到了岩石层追加了大几千万给施工方；2、去年2018下半年住建部点名宜昌后，本地楼市观望情绪浓厚，同时棚户区改造叫停后，购房需求有了一定程度的减少。所以综上来看，它必须多费一些心力去挖掘更多的潜在的购房人群。

这里重点说下这块宜土网挂（2017）40号地的情况。这块地是2017年的东山地王，拿地之前恒大早就对东山地块虎视眈眈已久。2017年11月24日，位于高新区东山园区西陵二路的宜土网挂（2017）40号地块正式签约出让合同。该地块由“宜昌恒科房地产开发有限公司”以9.7亿元成功摘牌，楼面价约4502.7元/㎡，溢价高达271%！本次与恒大竞拍的开发商包括万科、保利、中梁、清能等11家地产巨头。40号地块的成交相对低调，但在坊间关注度极高！

这第四虎恒大给东山楼市带来的改变主要体现就在地价上。自此，东山地价已今非昔比。因为地价偏高，所以林溪郡项目整体定位只能是改善型购房需求，装修风格为新中式，含装修对外报价1.1-1.2W，其对应的毛坯价也会卖上一个新台阶。

恒大林溪郡，与保利林语溪仿佛一对最强CP，居于运河两侧相视而立。今年，东山四虎恒大将接棒三虎保利，再一次助推东山楼市向前发展。

五虎，阳光城

2019年东山地王再度易主，这块宜土网挂（2019）12号地块被闽系地产商阳光城从众多地产大佬中虎口夺食而得。阳光城，此乃东山第五虎。

该地块于高新区青岛路和汕头路交汇处，集便利的交通和配套于一身，与保利时代仅一街之隔。当日土拍现场，融创、美的、保利、招商蛇口、领地、中梁阳光城、联投等众多品牌房企参与竞拍，群雄逐鹿、竞争异常激烈，最终阳光城拔得头筹，以8.018亿的总价、高达5222元/㎡的楼面价将其收入囊中。

宜昌东山片区与城东片区地价对比

据悉，这块地保利原打算拿来做保利时代三期，而融创在开拍前测算的楼面价最高不超过5000元/㎡就打算拿下，结果没想到被作风生猛的阳光城横刀夺爱。其实在去年2018年6月26日，阳光城在东站板块也拿了地王宜土网挂（2018）18号地块，拿地总价为5.49亿元，楼面价为4200元/㎡。

阳光城·文澜府项目效果图

这么一看，东山第五虎阳光城活生生一个地王专业户，这拿地风格很符合福建人敢于冒险、敢拼爱贏的性格特点。

闽系地产商阳光城擅长于以高周转率来进行项目开发，全国排名前列在业内奉行高周转策略的地产公司，通常要求项目在拿地九个月左右开盘销售。而阳光城曾创造过仅用六个月从拿地到蓄客开盘，且首次开盘当天就售罄所推房源，已显示出极为强劲的周转速度。相信阳光城文澜府将会很快与大家见面。它的规划设计方案前不久刚刚出炉，也是新中式的风格，主打改善型需求。

目前在宜昌近郊板块（东山+城东），高层毛坯单价9K-1W、总价100W-130W左右是首改盘的价格区间，其他产品另当别论。当总价高至150-200W时，去化会变的有点困难。前面一个区间正好可以在武汉四环线附近选筹，后面一个区间可以在武汉三环线选筹。

有人偷偷问了我一句：未来3-5年东山的“顶”大概是多少？我悄悄了说了一个数：1.5。姑妄言之姑妄听之。姑妄言之姑妄听之

一山难容二虎（网络图片）

俗话说：一山难容二虎，但东山却能容下五虎，默契之间，方显共荣辱同进退的共生关系。五虎之间基本上都是错位竞争，轮流接力，互相抬庄。这种默契也像极了光谷东如今的楼市景象：一家开盘完即刻售罄，然后片区在一段时间会供货不足，这个时候另外一家楼盘再开盘再售罄，然后再由另外一家开发商接力下去。这样对开发商而言反而有利，因为片区新房推盘量小，需求量大，所以去化相对就比较快。各楼盘之间接力分段开盘，而不是同时期扎堆开盘，最大的好处是规避了竞争，各楼盘之间由竞争关系转变为了共生关系，彼此接力共生长，完美诠释了开发商之间和平共处的自我修养。所以东山虽有五虎，但却能实现一山容五虎的和谐共处局面，这也就不难理解了。

东山未来要走的路还很长，改变也不是一朝一夕所能完成的。让我们做时间的朋友，做城市的股东，一起在未来共同见证宜昌版光谷——东山开发区的惊艳蜕变。

（下一篇暂定为伍家篇，当然也可以根据粉丝的需求来更换选题。再一个需要说明的是，我写一篇大文一般需要3天，写作动力主要看心情，有粉丝支持和打赏都是我继续写下去的动力。虽然写作真不如我的老本行软件那样赚钱，但写作是我的兴趣所在，仅此而已）

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