20200218土地增值税
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20200218土地增值税
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概念
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对
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有偿
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转让
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国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权
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取得增值收入
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的单位和个人
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征收的一种税
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转让房地产过程
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转让方(卖方)
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增值税
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城建税
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教育费附加及地方教育附加
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印花税
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土地增值税
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企业所得税/个人所得税
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承受访(买方)
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契税
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印花税
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征税范围
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基本征税范围
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转让国有土地使用权
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地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
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存量房地产的买卖
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特殊征税范围
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不属于征税范围
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免征
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暂免
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交纳
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继承
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出租
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赠与
赠与直系亲属
赠与承担直接赡养义务人
公益性赠与
赠与邻居,税务局不信
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抵押
抵押期间
发生权属转让
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交换
个人之间 互换自有 居住用 房地产 经核实
其他情形
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合作建房
建成后按比例分房自用
建成后转让
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其他
代建房
房地产的重新评估
后来出售
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两税比较
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国有土地使用权出让
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不纳
土地增值税
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承受人缴纳(不得因减免土地出让金减免契税)
契税
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土地使用权的专长(不包括农村集体土地承包经营权的转移)
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转让方纳
土地增值税
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承受人缴纳(不得因减免土地出让金减免契税)
契税
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应纳税额
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累进税率
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全额累进
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超额累进
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超率累进
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超率累进
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增值额=应税收入-扣除项目
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增值率=增值额/扣除项目
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应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
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土地增值税税率表
1
级数
x≤50%
增值额/扣除项目金额
30%
适用税率
0%
速算扣除系数
2
级数
50%<x≤100%
增值额/扣除项目金额
40%
适用税率
5%
速算扣除系数
3
级数
100%<x≤200%
增值额/扣除项目金额
50%
适用税率
15%
速算扣除系数
4
级数
200%<x
增值额/扣除项目金额
60%
适用税率
35%
速算扣除系数
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应税收入
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转让房地产的全部价款及有关的经济利益。
货币收入、实物收入、其他收入 -
营改增后,梯度增值税的收入,不含增值税收入
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销售(视同销售)比例影响扣除项目比例
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扣除项目
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销售新房
①取得土地使用权所支付的金额
地价
契税
②房地产开发成本
土地征用 拆迁补偿
前期施工 建筑安装工程
基础设施 公共配套设施
装修 开发间接费用等房地产开发费用
利息能算清+金融机构出证明
允许扣除的费用=利息+(①+②)*5%以内
其他情况
允许扣除的费用=(①+②)*10%以内
二选一(利息能算清+金融机构出证明, 其他情况)
有关税金
城建税 教育费附加 地方教育附加等
财政部规定的其他扣除项目
房地产企业加计扣除=(①+②)*20%
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销售旧房及建筑物
取得土地使用权所支付的地价或出让金
契税旧房及建筑物的评估价格
=重置成本价*成新度折扣率
转让环节缴纳的税金
城建税 教育费附加 印花税
不能取得评估价+契税凭证+购房发票
契税
按发票金额
从购买年度起至转让年度
每年加计5%扣除 -
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房地产开发企业土地增值税清算
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必须清算
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房地产开发项目全部竣工全部完成销售
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整体转让未竣工决算房地产开发项目
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直接转让土地使用权
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税务机关可要求清算
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已竣工验收的房地产开发项目,
已转让的房地产建筑面积/可售建筑面积85%以上
or剩余可售建筑面积已出租或自用 -
取得销售/预售许可证满三年扔未售完
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纳税人申请注销但未办理土地增值税清算手续
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非直接销售和自用的收入的确定
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房地产开发企业将开放产品用于
职工福利、奖励、对外投资、
抵债、换取非货币性资产等,
视同销售 -
收入确认方法和顺序
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本企业在同地区年度销售的同类房地产的平均价
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税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或品谷价格
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自用或出租的
不征收土地增值税
不扣除相应的成本费用
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清算后销售
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扣除项目参照配比清算前
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税收优惠
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普通标准住宅
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增值额不超过扣除项目20%,免征
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国家征用、收回的房地产,免征
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城市规划国家建设需要而搬迁,纳税人字形转让房地产,免征
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企事业单位、社会团体、其他组织
转让旧房作为公共租赁住房
增值额不超过扣除项目20%
免征
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征收管理
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预征率
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保障性住房除外
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东部省份不低于2%
中部东北地区省份不低于1.5%
西部省份不低于1%
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纳税地点
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房地产所在地
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