为什么非投资性房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益？

Posted 2021-03-07 rogerlu

【回复】我们先来看一个例题：

甲企业2012年1月1日把一栋自用的办公楼用于出租，这栋办公楼原价5000万元，已计提折旧1000万元，已使用10年。 2012年1月1日，办公楼公允价值为30000万元。那么，转换的账务处理为：

借：投资性房地产——成本 30000万元

　 累计折旧         1000万元

　　贷：固定资产         5000万元

     其他综合收益     26000万元

本题中，固定资产转为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值高于账面价值的差额26000万元，为什么不能记入公允价值变动损益，而是记入到其他综合收益科目中呢？上市公司为了维持股票市价，为了不被证监会停牌，经常会有调高利润的动机。自用转出租，转换日的公允价值可能高出账面价值巨大的差额，因为自用房地产可能是10年20年前购建的，当时的市价很低，经过一二十年的涨价，房地产的市价可能翻了好几倍。此时，上市公司完全可能在需要调高利润的时候，把自用房地产转作出租，适当的时候，还可以再把他转换回来，为了堵住这个口子，所以会计准则规定，转换收益不能计入公允价值变动损益，而计入其他综合收益。当然，如果企业把这栋楼卖掉，那么原来计入其他综合收益的那个差额，可以转为收益。比如说，甲企业2012年年末把这栋办公楼卖掉，那么，卖楼的时候要把其他综合收益26000万元，转为其他业务利润。但是，任何一家企业不可能天天卖楼，所以卖楼的操作空间就很小了。这就是为什么非投资性房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益的原因了。

仅核算方法变化导致资产评估增值，无实质性.交易的，计入“其他综合收益”。