class8

Posted 2021-02-18 qinsoo

class8-REITs

 

国内一线CBD

 

北京：
北京王府井附近--东方广场
包括东方新天地/东方经贸城/东方豪庭公寓/东方君悦大酒店。
东方新天地---商场
东方经贸成---甲级写字楼
北京CBD的华贸中心的超甲级写字楼：华贸中心的写字楼获选为中国二十大写字楼之一。
***汇贤产业信托（87001）
东方新天地/东方经贸城/东方豪庭公寓/东方君悦大酒店这几处物业的产权归汇贤产业信托所有。
***春泉产业信托（01426）
华贸中心1号和2号写字楼的产权归春泉产业信托所有。

 

广州：
广州CBD的地标---广州国际金融中心。
全球十大高楼之一。主塔地上共103层，地下4层。项目由超甲级写字楼/高端购物商场/五星级超豪华四季酒店/豪华公寓以及国际会议中心等五大功能组成。
***越秀房产信托基金（00405）
广州国际金融中心/广州财富广场等一些物业的产权归越秀房产信托基金所有。

 

香港：
香港地标：中国银行大厦/花旗银行大厦/长江实业大厦
香港的花旗银行大厦，在香港中环最和核心的地段。
香港旺角的朗豪坊，朗豪坊在香港旺角也是地标。
***冠君产业信托（02778）
花旗银行大厦/朗豪坊写字楼/朗豪坊商场的产权归冠君产业信托所有。

 

以上提到的汇贤产业信托/春泉产业信托/越秀房产信托基金/冠君产业信托都叫房地产投资信托基金，英文名是“Real Investment Trusts”，简称“REITs”。
现在全世界主要发达国家都有“REITs”，中国的“REITs”也在筹备之中，不久就会诞生。
通过“REITs”我们可以很容易的投资全世界主要国家的房地产。

 

房地产作为投资工具的优点和缺点

 

1.房地产投资的优点主要是：
(1)能带来稳定的现金流。（租金收益）
(2)保值增值能力较强。（房价上涨）
(3)可以融资。（首付3~4成，银行贷款6~7成）

2.房地厂投资的缺点主要是：
(1)投资金额大。（首付最低3成，一般至少要几十万元，一线城市可能上百万）
(2)交易手续麻烦，变现困难。（从挂牌到交易一般要3~6个月，甚至更久）
(3)交易税费高。（一般1%~8%不等）
(4)租金收益低。（很多一线城市价值500万的房子租金不足1万，租金回报率低于2%）

由于房地产缺点的存在，大部分投资者被房地产拒之门外，投资房地产的人大部分都是有钱人。

 

而REITs作为投资工具，保留了房地产投资的优点，且具有一下特点：
(1)投资门槛低。（几千元就可以投资）
(2)交易方便。（像股票一样自由交易）
(3)分红率高。（有时可达20%以上）

 

但“REITs”的出现消除了房地产作为投资工具的缺点，保留了其优点。应该说正是因为房地产作为投资工具有明显的优点和缺点，“REITs”才被设计出来。
对于房地产开发商而言，通过REITs可以把开发好的房地产快速变现。提高开发效率；对于投资者来说，几百元就可以投资房地产了，大幅降低了投资门槛，让草根也能分享房地产的收益；对政府来说，REITs促进房地产市场更健康的发展，有利于国家经济。

 

虽然REITs非常适合普通投资者，但是目前REITs的最大持有者却不是普通投资者，而是社保基金，养老基金，投资基金等机构投资者。这主要是普通投资者还不太了解REITs所致。股票已经出现了几百年了，但REITs出现还不到60年。

 

美国投资者真正开始了解REITs基本在1990年之后；日本/新加坡/香港的投资者真正开始了解REITs基本在2000年之后；中国内地的投资者目前基本还不了解REITs是什么。

 

大部分房地产投资者都还处于“炒房”的初级阶段。

 

下面我们来具体了解一下“REITs”。
1.“REITs”是什么？
REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代理投资者投资房地产的上市企业。

 

虽然REITs和房地产股票长得一样，但是它们的内涵完全不同。

 

REITs和房地产股票区别如下：
1@REITs；2@房地产股票
**业务范围：
1.投资能带来租金收入的房地产项目；90%以上的总收入必须与房地产相关。
2.收入来源无要求，甚至连主营业务都可以变更。
**派息比率：
1.各国规定的最低股息分派比率为90%，现实中一般为100%左右。
2.股息分派无强制要求，可连续多年不分派。
**组织形式：
1.可以是公司形式也可以是信托形式。
2.只能是公司形式。
**借贷比率：
1.比较低。美国无限制。香港借贷比率不能超过总资产的45%。
2.比较高。资产负债率一般为60%以上。
**税收优惠：
1.一般免企业所得税。
2.一般不免企业所得税。
**与股市相关度：
1.与股市弱相关。
2.与股市强相关。

 

REITs的内涵
REITs的内涵是法律赋予的，REITs之所以为REITs，要符合一系列法律的要求。我们看一下美国对于REITs主要的法律要求。其他国家的REITs都是在美国REITs的基础上改进的，总体上和美国REITs没有太大的区别。

 

美国对于REITs的主要法律要求有：
1.REITs必须把至少90%的年度应税收入分派给其份额持有人。
2.REITs必须把至少75%的资产投资于不动产，贷款抵押，其他REITs，现金或是政府债券。
3.REITs至少75%的总收入必须要从租金，抵押贷款利息，物业出售利得中获得。这不低于总收入75%的收入加上股息，利息及证券出售的利得不得低于总收入的95%。
4.REITs必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的金融机构。
5.REITs的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任意5人手中的份额必须小于已发行总额的50%。

 

以上只是美国关于REITs的主要法律要求，其实关于REITs的法律要求还有很多。这里暂时不细说。

 

另外REITs每年还要进行收入测试/分配测试/资产测试/组织测试/所有权测试。测试不合格的轻则罚款，重则取消REITs资格。所以REITs是面临着系统的，严格的监管的。当然这是好事情，因为这样更能保障中小投资者的利益。

了解REITs的内涵以后我们就知道REITs与房地产股票/投资基金等其他投资工具有哪些不同了。

 

REITs的特点：
1.定期强制高分红。各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。
2.投资门槛低。一般几千元就可以投。香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买。如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。
3.交易成本低。一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%~30%之间了。
4.流动性强。买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。
5.专业化管理。REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。如果我们自己直接买物业去管理，很可能不如REITs的管理团队管理得好。而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面。
6.收益率相对较高。和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高。比如我们现在用100万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。每年的租金收益不会超过3万。如果现在用100万去买汇贤产业信托呢？股息率是多少？
2018年汇贤产业信托每股现金分红0.2653元。2019年8月21日的价格为3.21元。假设未来维持0.2653的分红不变，则股息率为8.3%。投资100万每年能获得8.3万的现金分红，比直接买房回报率高很多。

 

之前介绍股票时说过，长期来看与黄金，银行存款，债券，房地产等主要投资工具相比，股票的投资回报率是最高的。
但是如果与REITs的回报率相比，股票也是会稍逊风骚的。

 

REITs的风险：
REITs的本质是房地产，房地产有的风险REITs基本也有。比如如果房价下跌，REITs价格也是会下跌的。

其实对于大部分人来说，REITs最大的风险有2个，一个是不知道有REITs这个理财工具，错过了REITs的分红和上涨。就像是有人错过了中国的房地产一样；而是不懂REITs投资技能，盲目乱投资，本来一个非常好的理财工具，结果却被割了韭菜。

 

理财有风险，投资需谨慎！