聊聊二手房交易遇到的恶心事

Posted 2020-12-24 calence

2018年7月14日，我跟男朋友去天津实地查看之前预约下的房子，并打算在买卖双方就房屋价格、定金、过户、落户等沟通无任何问题的情况下，与中介(此处指我爱我家)和卖方签署三方协议并将定金交于卖方。

 

然而问题就出在了「落户」这个问题上，我们在天津买房子的其中一个目的就是为了落户，截止到当天之前，我们了解的都是如果房屋本身已经落了户，那么进行二手房交易之前，卖方应该将他的户口迁走，以免对后面客户的落户造成影响。

 

但当天这个卖方的耍赖程度真是刷新我的认知，第一沟通时关于户口问题说了几点：  

 

1. 卖方的户口迁走不迁走，不影响买方的落户，也不会影响买方后续的房屋交易，口口声声的说自己比中介还明白这个政策，后面证明被打脸。

 

2. 卖方表明在收到房屋总款之后，如果影响买方落户，才同意迁走户口。

 

3. 卖方表明房子是「满五唯一」，意思就是卖方的名下及卖方配偶的名下在天津市仅有这一处房产，并且持有本屋房产证的时间大于等于五年。对于买方而言，就是不用交增值税及个人所得税，个人所得税为房屋总价的1%。符合「满五唯一」的房子一般是比较少的，在那个区域，大部分都是刚满两年，或者满五年但不唯一。

 

4. 不知卖方出于什么原因，对于自己的职业和户口要迁往的地点遮遮掩掩。

 

跟男朋友商量之后，觉着口头上的承诺没有任何作用，于是对中介提出落实到补充协议上，其中包含如下几点：  

1. 约定卖方户口迁移的确切时间，超过日期则视为违约。

2. 约定此房符合「满五唯一」，如若后续发现不满足此条件，卖方需要承担由此产生的费用。

 

后来中介叫来了卖方并准备再沟通下户口方面的问题，而卖方则是一幅「房在我手，老子牛逼」的态度，极其不配合工作。过来不带身份证原件不说，拿出的结婚证上的身份证号码还少位数，还说直接按照上面的号码查询房屋就行。  

 

身份证号码有误必然是查询不出来的，不知道卖方安的是什么心。最终在中介多次询问之后，才将身份号完整说出来，我真不知道这种人居然属于「诚意」卖房的人。卖方前期很强势地表明不议价很 OK 啊，你认为自己的房子价值这么多，不接受议价完全可以理解，但是过来签署协议不配合工作，你这是卖房呢？还是搅局呢？

 

好，到这前奏完了，前面这些都可以忽略不计，毕竟户口问题才是第一要事。卖方进来之后还是强调，他的户口不迁走不影响我们落户，并「好心建议」我们不要把户口迁到这边，否则以后小孩只能在这片上学。呵，是看我年轻逗我么？我买房子其中一个目的就是为了落户，你TMD居然还建议不让我户口落在此处，我谢谢你的好心，谢谢你全家好心。

 

男朋友立马给天津市XX区的派出所打了电话，询问了政策，结果政府表明必须将原户口迁走，才不影响买方后面的落户。听到这里，我心里立刻对卖方的一切言谈产生质疑，立马有了不想买这套房子的念头。

 

再之后，卖方同意在收到房屋总款之后，十五日之内将进行户口迁移，至于什么时候迁移成功不同意给出具体日期，此处刻意强调「 多久迁移成功在于政府，属于不可控时间」，甚至转移话题，追究我们如果贷款办不下来，要赔偿房屋总价的50%，并且定金不退。

 

另一点补充的关于「满五唯一」的条款，也不同意签字，卖方说如果三个月之内他拿不到房屋总款就不能保证「唯一」，此处就涉及到「银行的不可控时间」，我怎么知道银行什么放贷款，我也不能保证三个月之内，你肯定拿到总房款。你既然可以强调户口迁移存在「不可控时间」，那为什么还要我们承担银行放贷时间不可控导致的费用问题？难道你户口迁不走，导致我们落不成户，你就不该承担责任吗？

 

最终的结果可想而知，谈崩！最后卖方还跟中介干起来了，卖方单方面违约，还将责任推给中介，要求中介退还一切服务费，并撤销委托给中介的卖房协议。

 

下面给出关于落户和购买二手房方面的建议。

一、关于落户问题的几点建议

1. 应要求卖方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。如果卖方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，买方则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。此时可能会出现卖方跑路的情况，所以现在想想当前卖方要求在收到全部房款之后，才同意迁出户口就存在一定风险。

 

2. 如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

 

3. 如果购房协议中对户口问题没有明确约定，各项购房手续审批合格，买卖手续已经完全结束，没有诉讼点，法院也无法进行受理。另外，即使购房协议中对迁户口进行了约定，法院受理后，还要看原房东是否具备履行条件：如果原房东真的无处可以落户，法院也没办法强制执行。目前，单纯就户口迁移问题向人民法院起诉的，人民法院一般不予受理或驳回起诉，但可以就户口迁移问题起诉要求出卖人承担违约责任或解除合同。

 

二、购买二手房的注意事项

1. 房屋手续是否齐全？是否存在抵押？  

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买方来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖，所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

 

2. 房屋产权是否明晰 ？      

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 

 

3. 交易房屋是否在租？如果出租，应该明确租金归属问题。

 

4. 房子本身：地面的保持程度；墙面是否存在裂缝和爆皮；下水道和水压是否存在问题；地面或房顶是否漏水？

 

5. 对卖方做下了解，卖方跟房子一样重要。

了解卖方及其亲属的职业状况；了解卖方出售此房的原因。对卖方越了解，才越能保证后续不会有太多麻烦。  如果原房主只是因为像出卖或者缺钱或者有更好的房子，那就不用担心。如果是房子质量问题，房子老化或者违反市政规划需要拆迁的房子，最好不要购买。 

 

6. 将一切你所能想到的问题或者事实白纸黑字的落实到补充协议上。

 

7. 补充协议也应该对中介进行约束，例如服务费的付款方式和时间等。

 

三、从这件事上反思  

1. 准备做一件事之前，明确核心目的，并且一定要做足功课。比如落户问题，如果卖方不移走户口会不会影响买方的落户行为？明确这一点之后，即便卖方说的再怎么天花乱坠，自己也不会动摇和上当。

 

2. 对于不确定的问题，不要轻易听信他人，一定找官方确认和证实。比如落户问题，最有解释权的肯定是天津市XX区的派出所。

 

3. 自己的事情自己要上心。如果自己都不上心，别人更不可能替你去操心。

 

4. 做事之前，要搞清楚执行的流程和路线，并对每一步可能出现的问题做B计划。

 

这是我当天看二手房的全部流程，希望对你有帮助！同时祝福你早日买到合适的小窝！