房贷还款方式等额本息等额本金比较和这两种提前还款的区别

Posted 2022-05-24 龙鸣丿

计算规则数据：贷款总额80万，年限30年，商贷利率5.44

(实际5.4%先按5.44模拟计算)

等额本息：

每月还款：4512.24元

利息总额82.44万元

还款总额：162.44万元

月供总额不变，月供包含本金每月增加，月供利息不断减少

等额本金：

每月还款：5848.89元

利息总额65.46万元

还款总额145.46万元

月供总额每月减少，月供包含本金不变，月供利息每月不断减少

从一开始选择等额本金比选择等额本息总利息要少17万左右，不提前

还款的情况下。

利率5.4%  是央行的基准利率4.65%加上75基点。就是4.65+0.75=5.4

注：4.65%，不确定，有的说基准利率是4.9%,但是4.9加75的基点怎么才能是5.4%？因为建行的利率是5.4是确定的

从利率调整日算起（我的是每年11/04），央行下调了15个基点。利率变成了5.25%。总利息会减少大概近两万吧。（若按贷款金额50万，期限30年，等额本息还款估算，平均每月可减少月供约45元，30年共减少利息支持约1.6万）

5.4是4.65的约1.16129倍

5.25是4.65的约1.129倍

等额本息还款法，每月总额不变。一期的还款额是4531.5元。

提前还本后处理方式：不改变月还款额，缩短还款期限：

应该考虑到可提前还款的次数，规划好提前还款的金额和时间。也不一定是5月22日这个日期提前还。可以是一年的任何一个日期。

以下计算来自建行APP贷款试算。本来还款期限截止是需要到2050/11/04。

若2023年5月22日提前还款1万，可提前9期还清。只需要还款到2050/02/04年截止。73期的总额是40783元。 少还：40783-10000=30783元

若2023年5月22日提前还款5万，可提前44期还清。只需要还款到2047/03/04年截止。44期的总额是199386元。 少还：149386元

若2023年5月22日提前还款十万，可提前80期还清。只需要还款到2044/03/04年截止。80期的总额是362520元。 少还：262520

（2023年没钱，有可能只是为了缩短年限所提前还款，先计算2023年提前还1万,5万十万的方式。）

若2024年5月22日提前还款十万，可提前77期还清。只需要还款到2044/06/04年截止。77期的总额是348925元。 少还：248925

若2025年5月22日提前还款十万，可提前73期还清。只需要还款到2044/10/04年截止。73期的总额是330799元。 少还：230799元

比较合适的提前还款时间点和金额，和实际经济情况较为符合，可以看到越往后收益越小亏损越大。

前几年尽量凑够至少一二十万到时少还的期数就会越多，少还的钱也就越多。

若2026年5月22日提前还款十万，可提前70期还清。只需要还款到2045/01/04年截止。70期的总额是317505元。 少还：217505

若2027年5月22日提前还款十万，可提前67期还清。只需要还款到2045/04/04年截止。67期的总额是303610元。少还：203610

若2028年5月22日提前还款十万，可提前64期还清。只需要还款到2045/07/04年截止。64期的总额是290016元。少还：190016

若2029年5月22日提前还款十万，可提前61期还清。只需要还款到2045/10/04年截止。61期的总额是276421元。少还：176421

若2030年5月22日提前还款十万，可提前58期还清。只需要还款到2046/01/04年截止。58期的总额是262827元。少还：162827

若2024年5月22日提前还款20万，可提前134期还清。只需要还款到2039/09/04年截止。134期的总额是607221元。 少还：407221

若2025年5月22日提前还款20万，可提前129还清。只需要还款到2040/02/04年截止。129期的总额是584563元。 少还：384563元

注：这个时候24年和25年还20万比之前24年和25年还10万要少还近一倍的差距，还是比较大的。

这个时间和提前还的金额是最合适的。当然这个时候要是还30万或者更多是更好的，少还的钱数和少还的期数是越多的。

若2026年5月22日提前还款20万，可提前123期还清。只需要还款到2040/08/04年截止。123期的总额是557374元。 少还：357374

若2027年5月22日提前还款20万，可提前118期还清。只需要还款到2041/01/04年截止。118期的总额是534717元。少还：334717

若2028年5月22日提前还款20万，可提前113期还清。只需要还款到2041/06/04年截止。113期的总额是512059元。少还：312059

若2029年5月22日提前还款20万，可提前109期还清。只需要还款到2041/10/04年截止。109期的总额是493933元。少还：293933

若2030年5月22日提前还款20万，可提前104期还清。只需要还款到2042/03/04年截止。104期的总额是471276元。少还：271276

注：（到2030年还20万节省的利息已经接近二十多万，不如前期还十万，比如2023年或2024年还10万，也可以节省二十多万利息。但是前期还十万对于经济压力是比较大的。看情况而定）

若2024年5月22日提前还款30万，可提前179期还清。只需要还款到2035/12/04年截止。179期的总额是811138元。 少还：511138

若2025年5月22日提前还款30万，可提前173期还清。只需要还款到2036/06/04年截止。173期的总额是783949元。 少还：483949元

注：提前还30万比提前还20万又要少花10万，这个还只需要到2035年截止，本来贷款80万又多80万的利息，共160万左右，这个时候可以少花50万，当然这50万包含本金和利息的。

若2026年5月22日提前还款30万，可提前166期还清。只需要还款到2037/01/04年截止。166期的总额是752229元。 少还：452229

若2027年5月22日提前还款30万，可提前160期还清。只需要还款到2037/07/04年截止。160期的总额是725040元。少还：425040

若2028年5月22日提前还款30万，可提前154期还清。只需要还款到2038/01/04年截止。154期的总额是697851元。少还：397851

若2029年5月22日提前还款30万，可提前148期还清。只需要还款到2038/07/04年截止。148期的总额是670662元。少还：370662

若2030年5月22日提前还款30万，可提前142期还清。只需要还款到2039/01/04年截止。142期的总额是643473元。少的利息：343473

注：以上可以分析出：等额本息还款方式，提前还款策略，越是提前时间还以及提前还的金额越大，少还的总额越多。

前期如2024/2025年在满足基本生活前提下，尽量早点存够一定的钱提前还款比较好。

2024/2025年有三十万的可能性不大，但是可以努力有20万。这个情况还是不错的。

首先是还款日期少了十年，还有少还了一百三四十期，也就是四十万左右。

下面以2024年提前还款20万为例，比较等额本息和等额本金这2种还款方式的已还利息本金以及剩余的，最后比较两者总共的本金利息。

若2024年5月22日提前还款20万，可提前134期还清。还款到2039/09/04 年截止。134期的总额是607221元。 少还：407221

如上，可以看到，2024年还20万，可以少还134期，也就是近60万，去掉提前还的20万，那么可以说少还近40万，少还11年。（若不提前还款，这134期每月还是要还4531.5元，还到2050年11月截止的。提前还这20万的话，每月还的金额是不变的，还是4531.5元。所以说可以少还近40万。此数据来源于还贷款的建行APP计算来的）

  如图：

         

 

 

 

 

 2024年05月22日提前还款，计算到此时已经还的总金额、利息、本金：

（案例：贷款金额81万，商贷利率为5.42%（1.108倍），每月还款4558.52元，利息总额83.11万元，还款总额164.11万元，首次贷款时间和我的保持一致，2020/11/04,首次还款时间2020/12/15）---和实际数据稍微有点差别，问题不大。

 等额本息

总金额：4558.52*42期=191457.84元，已经还的。到2024年5月22日

本金：42期的900.02+904.08+908.17+912.27+916.39+920.53+924.68+928.86+933.06+937.27+941.50+945.76+950.03+954.32+958.63+962.96+967.31+971.68+976.07+980.47+984.90+989.35+993.82+998.31+1002.82+1007.35+1011.90+1016.47+1021.06+1025.67+1030.30+1034.96+1039.63+1044.33+1049.04+1053.78+1058.54+1063.32+1068.13+1072.95+1077.80+1082.66=41521.15

利息：到2024年5月22日，42期的总利息。已经还的

 3658.50+3654.44+3650.35+3646.25+3642.13+3637.99+3633.84+3629.66+3625.46+3621.25+3617.02+3612.76+3608.49+3604.20+3599.89+3595.56+3591.21+3586.84+3582.45+3578.05+3573.62+3569.17+3564.70+3560.21+3555.70+3551.17+3546.62+3542.05+3537.46+3532.85+3528.22+3523.56+3518.89+3514.19+3509.48+3504.74+3499.98+3495.20+3490.39+3485.57+3480.72+3475.86=149936.69

验证：149936.69+41521.15=191457.84，正确

 分析：这个时候已经花费了19万左右。然后加上假设提前还的20万，花费39万多点。按照之前的计算，需还款到2039/09/04截止。也就是还剩下184期。需再还金额838767元，加上之前还过的191457.84+20万，共需花费1230224元。原来还款总额为164.11万元，减去1230224，等于410876元。和一开始计算的若2024年5月提前还20万会少花费近40万相符合。也验证了此时提前还20万确实可以少花费近40万元（这个20万要和后面还的184期的近60万对比是否值得先提前还这20万，也就是前期的20万和后期的60万哪个重要些再决定是否提前还。20万是个人多出来的闲钱对生活没啥影响那可以果断提前还掉，但是如果这20万对于前期用处很大，比如结婚生子看病等急用，可以选择缓缓不先提前还）

 再计算到2039/09/04（当月还款日为09/15）截止时也就是前 226 期的利息          一共的利息总额：

X=149936.69+3470.97+3466.05+3461.12+3456.16+3451.18+3446.18+3441.16+3436.11+3431.04+3425.95+3420.83+3415.70+3410.53+3405.35+3400.14+3394.91+3389.65+3384.37+3379.07+3373.74+3368.39+3363.02+3357.62+3352.19+3346.74+3341.27+3335.77+3330.25+3324.70+3319.13+3313.53+3307.91+3302.26+3296.59+3290.89+3285.16+3279.41+3273.63+3267.83+3262+3256.14+3250.26+3244.35+3238.42+3232.45+3226.46+3220.45+3214.40+3208.33+3202.23+3196.11+3189.77+3177.56+3171.33+3165.06+3158.77+3152.45+3146.09+3139.72+3133.31+3126.87+3120.40+3113.91+3107.38+3100.83+3094.25+3087.63+3080.99+3074.31+3067.61+3060.88+3054.11+3047.32+3040.49+3033.64+3026.75+3019.83+3012.88+3005.9+2998.89+2991.84+2984.77+2977.66+2970.52+2963.34+2956.14+2948.90+2941.63+2934.33+2926.99+2919.62+2912.22+2904.79+2897.32+2889.81+2882.28+2874.71+2867.10+2859.46+2851.79+2844.08+2836.33+2828.56+2820.74+2812.89+2805.01+2797.09+2789.13+2781.14+2773.11+2765.05+2756.95+2748.81+2740.64+2732.43+2724.18+2715.89+2707.57+2699.21+2690.81+2682.38+2673.90+2665.39+2656.84+2648.25+2639.62+2630.96+2622.25+2613.51+2604.72+2595.9+2587.03+2578.13+2569.18+2560.2+2551.17+2542.1+2533.0+2523.85+2514.66+2505.43+2496.15+2486.84+2477.48+2468.08+2458.64+2449.16+2493.63+2430.06+2420.45+2410.79+2401.09+2391.34+2381.55+2371.72+2361.85+2351.92+2341.96+2331.95+2321.89+2311.79+2301.64+2291.45+2281.21+2270.92+2260.59+2250.21+2239.78+2229.31+2218.79+2208.22+2197.61+2186.94+2176.23+2165.47+2154.66+2143.81+2132.9+2121.94+2110.94+2099.88+2088.78+2077.62=149936.69+524667.58=674604.27

再用等额本息原本一共利息总额831100元减去上面的利息总额（到2039/09/04的利息总额）得到少花的利息。

831100-674604.27=156495.73

注：计算到这个时候出现了疑问，之前我计算的是可以少花费近40万的，为什么这里利息只减少了15万，不是矛盾吗？如果按照前226期计算的利息是67万多的话，之前我们总金额花费是123万多，其中利息67万多，那么本金就变成了555619元。和贷款的本金81万不相等。所以由此推断，提前还款后，利息和本金不再是按照之前的比例关系，而是进行了重新分配计算，即本金每月占的比例增加了，利息每月占的比率减少了。每月还款金额没变。比如，在第42期提前还款后，第43期原本每月还款本金为1087.55元，利息为3470.97元，共4558.52元，可能改为了本金是2000元，利息两千多元，还是共4558.52元。

无论怎么算，提前还款最终节省的钱数几乎是可以算出来的，此种情况确实是要少花近40万的。

 等额本金：

计算到2024年5月22日等额本金的月供总额、月供本金和月供利息：

月供总额：

5908.5+5898.34+5888.18+5878.01+5867.85+5857.69+5847.52+5837.36+5827.20+5817.04+5806.87+5796.71+5786.55+5776.39+5766.22+5756.06+5745.90+5735.74+5725.58+5715.41+5705.25+5695.09+5684.93+5674.76+5664.6+5654.44+5644.27+5634.11+5623.95+5613.79+5603.62+5593.46+5583.3+5573.14+5562.97+5552.81+5542.65+5532.49+5522.33+5512.16+5502+5491.84=239407元

月供本金：2250*42期= 94500元

 月供利息：239407-94500=144907元

总结： 此时等额本金仅仅前42期的比等额本息的多花费了近5万，等额本金因为在前期多还了比较多的，所以总体利息是比等额本息的要少。考虑到钱的实用可以缓解压力，还有就是时间的钱的贬值。如在24，25年可以提前还款20万，节省近40开销。但是这个20万的价值不一定比那40+20万的价值小，因为前期的20万比一二十年或者二三十年后的几十万的价值不一定哪个高。看个人基本情况。有闲钱可以用来提前还，最好留点。

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