谈谈信息挖掘

Posted 2022-02-19 caoz

众所周知，TK教主是搜索引证的达人，在技术高手的成长路线里，善于使用搜索引擎一定是最基本的能力诉求。

旧文也多次提过，有价值的信息往往碎片化，往往如面包屑隐藏在不同角落里，如何搜索，整理，判断，归纳，就显得尤为重要。

而信息越完整，那么旧文也提过，关键决策的支持也就越完整，决策的准确性也就越高。

那么到底，怎样才算是信息挖掘。

前几天，我直播的时候，拿自己的习惯做了一个案例，但不知道什么原因，被系统以异常为由终止了直播。

友情提醒，本文所有内容仅为信息挖掘案例展示，不作为任何投资决策建议。

案例：

最近好奇大阪的房产投资，所以做了一些功课，跟大家分享一下我的信息采集和整理的思路。

第一，为什么考察大阪。

1、相对于东京而言，大阪的房价只有1/3到1/2，但作为关西最大城市，以及热门旅游目标，其出租回报和东京的差距并没有房价那么悬殊。整体出租回报率，从表面来看，非常可观。

该部分后续再展开。

2、新加坡的银行可以为客户购买大阪房产提供贷款，并且有一定利率优势。

3、日本法律相对规范，代理机构相对可信任，政局相对稳定，相对于东南亚地区的一些新兴小国，长期风险相对可控。

4、疫情期间，有一定的低估价值，疫情结束后，存在报复性旅游的可能性。除了中国游客外，无论是东南亚游客，还是欧美游客，都有非常多人热衷于大阪旅游。

这里，1和2属于基本信息的采集，其中存在一定的道听途说，需要进一步的核对和验证。而3和4属于基本认知和常识。当然，有人如果不承认这是常识，没关系，此部分仅作案例完整性陈述使用，不争论。

第二，如何搜索房源

搜索海外资源，默认谷歌。

如果用中文搜索，多半会发现一个叫做神居妙算的中文日本房产平台，那么用英文搜索，也会找到一些当地的房产网站，但这些是否是最完整的呢？

换一种搜索方式，搜索“日本最大的房产网站”，找到一些讨论是suumo。不过是全日文的，也就是正常情况下我们是搜索不到的，那么全日文网站能不能使用，当然能，因为有“谷歌翻译”，在chrome浏览器右键即可全站翻译。基本内容理解起来是没有问题的。

对比房源，确实比“神居妙算”这样的中文平台内容充实。

不同平台的房源有些是重复的，但有些也是各自平台独有的。

第三，关于信息深挖

找到了房源信息，价格，地段，面积，是不是就可以做出足够的对比了，这仅仅是开始。

这里补充一句，关于房产持有的税费，很容易搜索到，属于基本信息，不赘述。

3.1 搜索不同城区的房价对比和区域特征对比。

红灯区房价相对很低，治安也相对较差，流浪汉多。

北区是新发展区，金融中心和信息产业。

大阪大学所在是北部。

东区外国人较多。

中央区，浪速区，天王寺区属于传统旅游和商业区域，游客较为集中。

等等。

以上，搜索“大阪城区房价对比”，能找到不少。

3.2 不同区域人群构成和政治倾向构成

非常有意思，我还查了"大阪特区公投"的倾向性分布图，这个有一定代表性，可以了解不同区域主要居民，是偏向革新，还是偏向保守，那么这也会多少影响到该区域未来的发展活力。

3.3 不同区域的房租对比。

房价对比和房租对比，可以更好的理解租售回报的比例。

这些是基本信息，也是很多人可以想到的，但这些足够了么？

并不够，其实房源信息里提及的很多关键词，要有好奇心，那么基于这些关键词，继续深挖，就会看到更多有价值的信息。

比如某些房源价格明显低于同地区行情价，那么通常都是有原因的。

3.4 所谓土地类型和最高容积率

发现有第一类居住区，第二类居住区，商业区，工业区等等。

那么第一类是低密度优质住宅区，第二类就普通一些，是不是第一类住宅区更好呢，未必。因为这种地块商业配套往往不够好。如果不是自住，而是出租给游客和普通人，可能不如第二类居住区方便。

商业区可以有更高的容积率，可以开店铺，通常价值更高，但是仔细阅读条款其实是有风险的，居住区的采光权是有一定保障的，但是商业区就不是了，所以如果不仔细调查周边，有可能是被高楼包围，暗无天日的地块。

3.5 所谓建筑许可

防火区域，半防火区域，这个和普通区域区别在哪里。

日本一户建大部分是木造结构，成本较低，但是防火区域就不允许木造结构，只能做钢混结构，那么建造和改建成本都会比木造高很多。

再建筑许可。有些老房子是禁止再建的，因为不符合新的建造法，可能这种地块后续维护就比较烦，虽然也允许翻新，保留主体结构即可，但毕竟不能为所欲为的改造房产，特别是这种都是很老的结构，所以这种往往价格显著低于市场价。

3.6 谷歌卫星和谷歌街景

看到房源信息和所在区域，要查看地图周边，那么谷歌街景和谷歌卫星其实是价值是非常巨大的。你只看地图，可能大概知道这个房产的位置和区域，但是街景可以看到周边的真实情况，比如前面提到的，采光，以及，是否可能存在较多噪音污染。还有很重要的一点，我也看到一些显著低于市价的市中心区域房源，那么用卫星地图和街景才注意到，背后是一些神社，而里面则是密密麻麻的墓地。换句话说，这个房子是无遮坟景房，这种你从公开的信息图片是看不到的，如果无法去现场考察，或者现场无法深度调查（比如只允许在前面参观，以租客的名义不允许进入内部查看视野），那么谷歌卫星非常有用的。

3.7 民宿许可

大阪允许全年民宿营业，但这里有一个问题，所谓允许，其实是需要邻里同意才可以，而大部分公寓是禁止民宿进入的。

所谓许可，只代表该区域许可，不一定代表该房源许可。

3.8 城市发展规划和重点校区分布

政府官方网站和官方报告其实是最直接的资源，当然，还是需要谷歌翻译。

以上这些，都是通过房源信息内容展示中不同的关键词，那么基于这些关键词不断组合搜索挖掘出来的。

当然，在搜索之后，可以再联系会中文的中介，对不明确的信息进行进一步的咨询，这时候，问出来的问题就会显得相对专业，别人也会认为你确实有足够的准备，当然也会认真对待你的问题。

3.9

比如说，日常维护和管理的成本，代管费用，比如说，出租市场的行情，当你觉得出租回报率很好的时候，别忽视潜在的空租率。

这些可以通过进一步沟通深度了解，而且可以多咨询不同的中介，互相印证。

今天啰嗦这些，回到最初话题，是不是说鼓励大家投资房产，绝对不是。

我旧文有提。关于海外置业，我泼点冷水

今天的主题是，如何进行信息挖掘。

第一，好奇心很重要，你对某个领域有好奇，是驱动你深挖的动力源泉。

第二，学会寻找最有价值的信息源。信息源很重要，很多时候，有价值的信息存在于垂直领域的搜索平台里，你要先找到这个平台。

第三，对关键词敏感，浏览领域内文章，领域内信息的时候，看到有些关键词不是很理解，不是很明确，要去搜索确认。

这点极为关键，往往可以通过一个信息点，查阅的过程中不断发现新的关键词，不断扩展信息点，最后会成为很庞杂的知识树。

我旧文经常会留有一些面包屑，也就是某些关键词特征，有极少数的人可以通过自行搜索，拼凑出更多的丰富内容，也有人会说，我搜过了，找不到，其实很多是需要一些关键词组合，有些是内容提到的，有些可能需要脑补一下，比如你搜索什么领域的，那么特征关键词+领域标记词，可以很好的限定搜索范围，这本来应该是很常识的东西，但确实很多人并不擅长。

第四，多渠道信息比对，确定信息真伪，来源和完整性，有时候，某些渠道的信息不完整，可以通过识图搜索，或者其他关键词组合方式寻找其他渠道的同一信息，相互对照补充。

第五，建立信息之间彼此关联的逻辑。

比如前文所述，不同授权区域，不同建筑许可，不同周边环境对房价的影响因素等等。要建立一个关联影响的框架逻辑。

第六，必要的时候，寻求专业人士的见解。

前提是，做足功课。

你做足功课，别人也会重视你的咨询，比如前文所述，一个中介面对一个做足功课的咨询者，一定会认为对方有足够的交易意愿，当然会更积极的回复和交流。而且当发现对方有足够的信息储备，自然也不敢过于夸大其词。

互联网信息往往是碎片化的，那么你首先要明确，自己所期望的目标是什么，并建立最基本的目标逻辑框架。

比如房产投资，追求租金回报和追求升值，其底层逻辑是完全不同的。其所需要关注的信息重点也是完全不同的。

基本目标逻辑确认后，再根据所收集的信息，将各种影响及关联因素尽可能罗列，并且对每个影响因素的影响范围尽可能标注，并通过进一步的信息采集去修订。

当我们试图做出一些关键决策的时候，这些信息越完整，因素关系越清晰，对决策的效率越有意义。

数据控新加坡买车记，这也是一个范例，决策前的数据准备和信息挖掘，当时我劝身边朋友说，根据历史数据，coe会大涨，但是都没听我的，后来疫情特殊原因还下跌了一段时间，但很快就飙升了，从当时的推算逻辑来说，我的预判是没有问题的，疫情是个黑天鹅事件，仅仅是短时间影响。

做出重大决策，关键决策的时候，信息挖掘和采集都是非常重要的。然而现实中，很多人会一时头脑发热做出关键决策。此外，盲从所谓权威意见也是很危险的，甚至很多权威就是靠收割来实现其权威价值的。

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最后，补充一句，以上案例所提到的信息采集，并不足以建立真正有效的决策支持。信息不对称所带来的风险依然存在。此外，世界多变，诸多黑天鹅因素会严重干扰决策效果。