DBA开讲 | 探行长租金融 明道资产配置

Posted 2021-04-29 上海高级金融学院E通讯

2017年被称为“租购并举元年”，住建部等九部委联合发布“通知”，并选取“十二城”试点，让原本无人问津的租赁市场越来越受到重视。一周年后，2018年，一线城市的涨租风波未平，长租公寓的爆仓震动又起，长租公寓的金融模式受到了各方的质疑。刚刚迎来黄金发展期，又迅速陷入争议漩涡，长租公寓的金融创新之路将何去何从？

另一边，资管行业虽由来已久，但发展和创新的过程中，期限错配、杠杆率飙升、刚性兑付等风险也逐渐浮出水面。随着4月央行、银保监、证监会、外汇管理局联合颁布指导意见的出台，行业也将面临全面的洗牌。新的局面下，投资者如何适应新规，更好地展现资产配置的艺术？

针对长租公寓金融创新和资产配置的课题，上海高级金融学院（SAIF）“DBA开讲”分享会上，SAIF 全球金融DBA学员、浙江凯银控股有限公司董事长朱红，SAIF 全球金融DBA学员、太平洋资产管理有限责任公司量化投资部副总裁徐立群，发表了精彩演讲。

金融创新，长租公寓的三全之美

2006年迈入房地行业，2010年开创“房地产私募基金”先河，SAIF 全球金融DBA学员、浙江凯银控股有限公司董事长朱红，见证了租赁行业的成长。以12年扎根行业的经验为积淀，朱红认为长租公寓行业未来拥有巨大的市场空间，同时也面临着不容忽视的挑战。她剖析了传统融资模式的局限性，并基于国内的探索实践，指出房地产投资信托基金是发展长租公寓的重要工具，能够很好地成其三全之美。

要点一：21世纪以来，中国长租公寓市场不断发展，国家对租赁行业高度重视，提供了多方政策保证，加之全国租赁人口将会大幅增长，庞大的租客端刚性需求及房产存量时代的到来，为长租公寓行业崛起带来了新的市场空间。

要点二：租赁房源总量不足、市场供应主体发育不充分和市场秩序不规范等问题依然存在，这些问题主要是由机构租赁发育不足、私人出租为主造成的。目前国内的长租公寓品牌主要分为房产开发商背景公司、互联网创业型公司、房产经纪机构和酒店企业。

要点三：行业传统的融资模式主要有：银行融资、信托融资、融资租赁、债券和股权融资。其中，股权融资需要达到一定的规模，且让出公司股权，其余融资模式则需要主体信用，门槛较高。

要点四：长租公寓的金融创新模式主要有租金分期和资产证券化（ABS），目前国内的ABS产品主要有：类REITs、CMBS和信托受益权ABS三大类。房地产投资信托基金是发展租赁行业的重要金融工具，提供长期资金支持，有利于将房地产投资从需求管引导到供给端，为投资者提供良好的投资途径。

明道取势资产配置的艺术

大势起，万水千山；大势落，沧海桑田。SAIF 全球金融DBA学员、太平洋资产管理有限责任公司量化投资部副总裁徐立群总结资产配置的艺术在于“明道、取势、优术”。徐立群以生动形象的例证出发，讲解了不同的资产如何以收益抵御通货膨胀，梳理了资产配置的实施要点，着重介绍了量化资产配置下，智能投顾的定制化资产组合方案实现流程。

要点一：投资收益来源于资产本身价格相对变动、资产自身的产出，以及通货膨胀。在常见的投资中，股票有自身产出，能够抵御通货膨胀；债权有自身产出，不能抵御通货膨胀；黄金无自身产出，能够抵御通货膨胀。

要点二：资产配置是投资的自然延伸，没有标准答案，但是资产配置需要遵从“资产之间低相关”的原则——不要把鸡蛋放在同一个篮子里，也不要把篮子放在同一辆车上。资产配置需要开放性思维，投资视野不断变宽的过程，本质上就是不断面临资产配置决策的过程。

要点三：资产配置的实施分为战略和战术两个阶段。战略上要确认投资目标和限制，自上而下地进行宏观趋势研判；战术上分为四步：风险收益修正、基于市场环境调整组合比例、投资风格分析选择和投资产品筛选。

要点四：量化资产配置是战术实施的有效手段，以马科威茨均值方差模型、Black-Litterman模型、风险平价模型、核心-卫星策略和组合保险策略等理论模型为基础，通过风险容忍度评估、投资组合理论、大类资产配置、投资组合构建、节税优化和组合再平衡的智能投顾流程，可以实现定制化的资产组合方案。

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SAIF 全球金融工商管理博士

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