DBA捷报 | 孙嘉同学论文答辩圆满完成

Posted 2021-04-29 长江DBA

功夫不负有心人，2019年12月4日，企业家学者项目三期班孙嘉同学迎来了他的答辩时刻。孙嘉同学围绕《论中国REITs市场未来发展》进行了深入的研究，成果丰硕。答辩现场阐述精彩，还与导师们碰撞出新的火花，最终顺利通过答辩。恭喜孙嘉同学，也让我们一起回顾他答辩时的精彩瞬间。

历练之路

企业家学者项目以成就新商业文明思想者和引领者为愿景，打造极具前沿性和系统性课程。以框架模块、聚焦模块、专题研究+实践课堂这三大核心为课程主轴，整合全球优质教育资源。课程涵盖2大金融主题与4大微观主题，探索6大宏观方向，定制化行业专题，走访行业内领军企业。旨在帮助同学实现“理解 - 判断 - 实践 - 引领”的跨越式发展与提升，成为新商业文明的先行者。孙嘉同学经过完整的体系化学习与研究，迈进了探索真知的新格局和新高度。

学术的见证者

来自长江商学院与新加坡管理大学的教授们共同见证了孙嘉同学的学术成果！

FU Fangjian

Associate Professor of Finance,SMU

Gan Jie

Professor of Finance,CKGSB

YUE Heng

Associate Professor of Accounting,SMU

思想之舞

▶ 孙嘉：论中国REITs市场未来发展

孙嘉在答辩中

▇ 论文摘要：

国内不动产资产证券化市场起步较晚，尤其在商业地产应用方面。商业地产资产证券化产品主要包括两类：CMBS与REITs。商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）是以商业房地产为抵押，以房地产项目未来收入来偿还本息的资产支持证券产品。CMBS通过将大量商业抵押贷款进行汇集、分割、打包，创造出具有不同风险收益特征的证券产品，可以满足具有不同风险偏好的投资人。对于融资者而言，由于CMBS属于标准化产品，与传统融资手段相比，融资成本更低，在满足一定条件时，还可以实现表外融资。对于投资者而言，CMBS增加了债券市场的深度，使投资者拥有更多选择。同时，由于CMBS流动性较强，投资风险也大大降低。目前中国 CMBS 市场已经放开，市场规模增长迅速。

房地产信托投资基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产投资风险适中、收益稳定，但资金门槛较高，中小投资者难以进入。而REITs的推出恰恰是为了解决这一痛点，通过资金的"集合"，使中小投资者得以进入不动产投资领域。专业化的管理人员将募集的资金用于不动产投资组合，分散了投资风险。投资人所拥有的股权可以自由转让，具有较好的变现性。

答辩现场

最早的REITs诞生于1960年的美国。截至2018年，全球约有39个国家建立了公募REITs市场，全球REITs总市值超过2万亿美元。这些国家大多选择在本国经济增长放缓、房地产市场低迷的时推出公募REITs。从宏观层面来看，中国经济面临着巨大的下行压力，而国内住宅价格也受到政府的严格调控，呈现增长放缓的趋势。国内宏观经济条件、房地产行业环境为公募REITs的推出提供了有利条件。

近些年，中国投资者对投资、理财的需求愈发旺盛。按照可投资资产总规模计算，中国目前已成为仅次于美国的世界第二大投资市场。然而，国内投资者缺少中等风险、中等收益的投资选项，急需公募REITs弥补这一空白。国内主要的不动产持有者也对公募REITs望眼欲穿。开发商期望通过发行REITs盘活资产、支持自身转型。而中国政府则期望通过发行REITs，将部分公共资产证券化，从而实现资金的回笼。从供需角度来看，推出公募REITs的市场条件已经逐渐成熟。

虽然存在众多有利条件，中国迟迟没有推出公募 REITs，其背后的原因是什么？中国在推出公募 REITs的道路上面临着哪些障碍？中国 REITs 市场如何才能实现腾飞？为推出公募REITs，中国最有可能选取何种路径？为了寻找这些问题的答案，本文对国际主要REITs市场进行了比较研究，并结合国内目前的政策、经济环境，为中国公募REITs市场的发展提出了一条切实可行的路径。

孙嘉在企业家学者项目上

▇ Abstract：

As of 2018, there are about 39 countries around the world that have established REITs market. The total market value of global REITs is around $2 trillion. Nevertheless, REITs are still unavailable in China.

 

In my thesis, I study the premises for the launch of REITs in China by using a “supply-demand” framework. I find that various market participants could benefit if China’s government introduce REITs. For example, government could initiate infrastructure REITs to monetize their public investments and relieve their debt burdens, while property developers will find REIT a useful tool to facilitate their business transition from property developers to asset managers. As REITs become available in China, individual investors will have more investment options, hence, could diversify their portfolio. By investigating historical data of more than thirty economies, I find that governments usually decide to introduce REITs, when they face economic crises. Hence, I believe the slowdown of China's economic growth offers invaluable time window for domestic REITs market to develop.

 

The successful launch of REITs requires strong support from policymakers. I conduct a comparative study on the US, Singapore, and Hong Kong, and discuss their experiences in regulating REITs market. I find that different countries/regions share several key commons in REITs regulation. However, proper modifications to the framework are also crucial, because market conditions may vary across countries and periods. I also discuss the key legal obstacles in introducing REITs, along with potential ways to overcome them.

 

The launch of the REITs will profoundly change the business logic and game rules of the real estate industry and bring new opportunities to traditional developers. How could they grasp the unprecedented opportunity? I suggest Chinese companies should make full use of their advantages as latecomers. They should learn from overseas REITs with outstanding performance. Hence, in the final part of my thesis, I conduct a case study on Link REIT and hope to refinethe key lessons from a successful asset manager in property market. 

孙嘉与导师们合影

论文答辩已经圆满结束，但对于孙嘉同学来说，这是一个新的起点、一个更好的开始。他将带着在企业家学者项目的满满收获，投身于工作与管理的实战中。我们也期待孙嘉同学作为企业家学者项目的优秀学子，在未来践行新商业文明，为行业的发展提供无限助力！