EU人物丨EUDBA11班甘靖 ：变革创新 赋能未来

Posted 2021-04-29 EU北京中心

人 物 简 介

  甘靖：欧洲大学商学院DBA博士，目前任北斗航天卫星应用科技集团公司高级副总裁，中国智慧城市大数据投资专业委员会秘书长，中国城市经济大数据研究院执行院长，产城（区）融合发展促进中心主任，北京房地产经理人联盟副主席等职务，北京大学、北京工商大学客座教授。

  中国云谷集团、东盛科技（上交所：600771）、香港金卫医疗集团（hk00801）、北大方正.北大资源集团等多家上市公司（hk00618）、500强企业核心决策层管理经历。曾荣获“2016中国杰出职业经理人”“2017中国智慧城市（小镇）特殊人物贡献奖”“2018中国十大创新新锐人物”、“2018中国产城融合杰出贡献人物”“2018中国产业地产创新人物”等诸多殊荣。

本期对话嘉宾：甘靖

  甘靖先生首先对此次红人馆专访表示感谢。他说：自北经联去年推出红人馆以来，业内的一些精英们觉得眼前一亮，更像是站在了巨人的肩膀之上，而不是说只是简单地推出了一个栏目。它的意义不单单是知识领域，也是许多精英个人的阅历、经历的分享，更是从被专访人的内心挖掘鲜为人知的一面。

Q1:您在职业生涯中让您有成就感或收获感的事情？

  我想用三个词来总结我从业20年的收获，“思维、变革、卓越”。互联网科技、产业地产行业从业20多年。1998年开始工作，2001年做到首席运营官、2003年开始做集团执行总裁，我开始真正与自己对话。

  第一个词，“思维”，职业生涯第一阶段，互联网行业从业十年，创建了两个网站。从资讯网站、BBS，到电子商务。传统的互联网公司往往是追求IP，追求流量，追求用户数量；和传统的互联网公司不同的是，我在构建一种新的模式，新的思维方式，帮助传统企业做转型升级。通过创新能力的构建、要素的聚集、资源的转换，传统业务与新型业务相融合。我在建构的实际上是一种思维方式，互联网思维、平台思维、生态思维。

  第二个词“变革”，职业生涯第二阶段，2012年开始来到，方正集团，从事产业园区。对于我个人来职业生涯来说是一次转型一次变革。那个时候大多数公司比如万达都走上了互联网行业，开始做线上平台，o2o模式。北大方正同时期在依托北大的教育、医疗、科技、文化等资源的情况下开始构建一个服务于2b和2c用户的平台。我正是基于这个契机来到了这里，从事平台的搭建。这就是我们最早的园区运营的平台。那个时候还没有产业地产这个概念，但是我已经意识到要依托于平台，构建产业生态。最开始这个园区服务平台并没有获得政府的快速认可，后来这个平台的价值越来越大，大家认识到它不光是一个平台，实际上它是一个生态体系。

  第三个词“卓越”，人生无论哪个阶段都要学习、进步。要重新学习，以前学的东西不光过时了，而且现在很多理论都已经有了全新的认识，所以要从根本上重新构建知识、认识世界，让自己时刻保持奔跑，变得卓越，这是我一直以来对自己的要求。

Q2:详谈一下目前产业地产趋势及出路？

  产业地产赚的是什么钱？第一道是资源整合的钱：即是为政府招商引资，产业落地的好处费。很多时候，第一道钱强势产业方才是拿大头的主，开发商完全是跟在背后喝口汤。

  第二道是土地整理和开发销售的钱：产业地产是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业，不像住宅地产可以高周转。产业地产商在现金流上如果无法平衡前期巨大的投入，那么随着开发的深入，很可能因资金链断裂而功败垂成。所以，通过适当比例的房地产开发销售，回笼资金，达到现金流平衡，是产业地产商活下去的唯一途径（不差钱的开发商除外）。

  第三道是租金和资产升值：租赁收入可以在一定程度上平衡现金流之外，甚至成为重要的盈利端口。另外，租赁收入还有一个非常重要的作用，就是可以用来做资产证券化。

  第四道是软性服务运营的收益：一方面，运营方可以整合多方资源，搭建全方位的线上线下服务平台，帮助需求双方资源对接，从而获取服务增值收益。另一方面，可以构建产业孵化基金，早期介入项目，助力园区企业成长。

  未来产业运营的软性服务收入，一定会代替销售、租金等硬性收入，成为主流。

  运营服务是产业地产的出路。当开发商通过各种方式解决了短债长投带来的现金流问题，接下来要思考的就是资产增值，以及服务变现问题了，无论是自持运营还是丢给接盘侠，这都是绕不过去的问题。

  既然是产业地产，那么首要的就是产业聚集，先把企业都吸引过来，所以构建一套完善的招商团队模型（招谁、怎么招、招过来怎么服务管理），保证园区招商的战斗力，否则不要轻易去做。

  其次是服务细化与标准化，拼落地载体的时候拼的是故事、模式，而运营的时候是拼服务，未来产业园区可从三大方面建设服务体系。

  一是市场服务，整合市场化、社会化服务机构资源提供科技金融、人才服务、技术创新、市场营销、科技中介以及其它各类专业服务等;

  二是园区服务，产业地产依托自有资源直接面向企业提供的多元化服务，包括：空间载体服务、基础设施服务、公共设备设施服务、物业及城市配套服务、园区食住行生活服务等;

  三是政务服务，整合各级、各条线政府资源提供政策宣讲与信息推送服务、政策协调服务、政务一站式服务等。

  最重要的是盈利模式的多元化，产业地产逐渐由传统的“卖地模式”、“租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变。

Q3:您现在作为北斗航天的管理者，也算是一个转型，跟之前领域还是有很大的跨界，你觉得有没有什么共同之处？

  我觉得要跨界，必须对自己的原动力特别明确，不要人云亦云，跟风做事。因为跨界本身是很辛苦的事情，隔行如隔山。即便是原动力很强大，有一个远方的声音召唤你，这也是把你自己从舒适区往外拽，但也还是觉得很累。一定要想清楚，你有没有能力跨界，有没有好奇心。你的好奇心要非常重才可以持久。此外，学习能力要很快，洞察力、抽象力、归纳力要很强。一通百通，举一反三，这个能力是很必要的，否则这所要跨界的两个事情对你来说都是孤立的，没有连接的，不能产生化学反应。

Q4:北斗的产业布局有什么样的一个维度？

  北斗产业属于高新技术型，对区域当地的人才链、产业链以及基础设施等方面都有较高的要求，北斗产业经过多年发展，已逐渐呈现出京津冀、珠三角、长三角、鄂豫湘、川陕渝五大区域。在现有五大产业区域的基础上，北斗产业已逐渐呈现出以重点城市为主的集聚式发展格局，包括北京、上海、南京、武汉、长沙、深圳、广州、成都和西安等九大城市。这些城市聚集了业内绝大部分的像北斗航天这样的龙头企业。

Q5:如果一个新的城市，这一切还并不成熟，也许是空白该怎么办？

  这个其实跟当地的政府发展计划有直接关系，它想要达成什么样的目标。我们在签的三十四十个城市之中，基本上都是政府一把手来推动的。所以说北斗我们在落这个产业的时候，也是跟政府有强的合作，同时也是建立一个生态圈，北斗我们这个强IP还是以产业为主。我们会找一些合作伙伴来进行合作。因为北斗现在的产业链，一方面很长，另一方面是能够在产业链上搭建的场景还是比较齐全的。从研发到产业的资源导入，到产业的孵化，到金融配资，我们产业链是有的，因为我们有自己的基金公司、有工作站、有自己产业公司，还有强有力的生态伙伴，这样的产业链相对比较完整。

Q6:您平时工作非常忙，您是如何权衡工作时间？

  首先，我觉得红人馆现在这个模式非常好，因为我们在这个行业里，参与大大小小各种联盟，各种专委会，各种团体都非常多，大家大部分不管给你什么样的头衔，都是那种松散式的，凭着你自己的爱好，凭着你自己的职业素养，凭着你的需求，去参与或者说去选择参与你想要的活动。但我觉得现在真正能够让大家心与心的交流，能够敞开心扉的谈你的过去，不是说跟谁都愿意讲的，第一你要有这样的平台，第二你要有这样的环境，要有这样的一群人，第三还有一种社会责任在里面，有这样一个场合，能够与大家交流，相互了解，相互认知共同成长，我觉得这是一个非常好的事情，也是一个非常好的创新。我也希望大家能够通过红人馆这样一个平台，认识自己、了解他人、结伴同行。 

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