数据分析北京热门“限竞房”周边配套

Posted 2021-04-27 中房俱乐部CREC

6月8日，北京市住建委网站公示了三个限竞房项目的预售证批准信息，这是北京自实施“限房价，竞地价”土拍政策以来，首批获准入市的限竞房项目。6月9日，瀛海府作为北京首个入市的限竞房项目正式开盘，当天全部房源在短时间内售罄。

自2018年以来，房企纷纷造势推出限竞房项目，“限竞房”字眼开始频繁映入大众眼帘。随着首批限竞房的获批入市，限竞房更是成为热点话题。

那么什么是限竞房呢？限竞房购买需要什么资格？北京限竞房区域分布及周边配套又如何呢？

北京“限竞房”

“限竞房”也被称之限房价项目，指的是按照北京2016年发布的“930新政”中，房企依据“限房价、竞地价”方式竞得土地的开发建设项目，也就是说限竞房的最高售价和销售均价都是在企业拿地时明确规定好的。

 

 

从本质上来讲，限竞房仍然是商品房，产权70年完全属于个人，因此在京具有购房资格的即可购买，具体来看：

我们都知道限竞房最大的特点是与周边类似项目相比，价格有着明显优势。因此政府在打击抑制炒房投机行为方面又作了哪些努力？

首先，限竞房要求取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。

其次，2018年5月26日，市住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》，规定根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价与评估价之比不同，分别按两种方式销售。

首先看一下，这个“评估价”是什么呢？

在限房价项目办理施工许可后，由市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。

最终决定限竞房命运的，就是销售均价的限价与评估价的比例。目前，设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

《通知》的目的是为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，将与市场价格相差过大的限竞房转为共有产权房，大大压缩了限竞房的牟利空间。共有产权房可流转，但投资属性非常弱，这将打压很多购房者的“非住”动机。使得限房价项目真正回归“房住不炒”的目的。

那么什么是共有产权房呢？限竞房转为共有产权房后有何不同？购买共有产权房又需何资格呢？

共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

 

限房价项目转化的共有产权住房申报资格按之前已经公布的北京市共有产权住房购房资格执行。具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购，其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售；具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

接下来就北京所有限竞房地块落位及周边配套进行分析。

北京限竞房区域分布

下面通过落点及热力图分析北京限竞房区位分布，并通过统计图描述限竞房的区域分布情况，开发商的战略布局。

选取北京所有成交的限竞房相关的地块，通过落点后，可以看出大部分项目主要分布在五环和六环之间。在这些土地中，既有远郊区的密云新城、延庆新城，也有近年豪宅扎堆的朝阳孙河区域和丰台西局区域，更不乏像大兴旧宫板块、通州台湖和亦庄开发区等改善型板块，已经形成了全面覆盖。

用热力图将成交的地块呈现在高德地图上，可以更加直观地发现成交地块的分布情况，除延庆、密云、平谷外，地块多集中在如上描述的区域之间。

 

通过定量分析，我们发现成交地块排名前三的区域分别是大兴、海淀、房山和丰台区，并且其占比超五成。

在121家拿地企业中，首开、万科、保利分居前三名。房企纳入如此多宗土地，和土地的密集出让是分不开的，而且联合拿地已成为一种新形势，在所有拿地项目中，联合拿地占比超五成。

限竞房密集区配套分析

接下来主要选取限竞房地块较为密集的区域进行交通、教育、医疗、商业、环境等相关配套的分析，更加清晰的了解相关地块的详细情况，具体选择的区域如下图所示：

 

▌良乡区域限竞房配套分析

数据来源：中国指数研究院

从良乡区域来看，良乡区域北部核心区域，周边交通、教育、医疗配套相对完善，有北师大良乡附中、良乡中学等热门学校，且距离良乡医院较近，就医方便。良乡区域的南部区域配套比较欠缺，距离最近的地铁站良乡南关有近5km的距离，现阶段未形成体系化的交通、教育和医疗等配套，整体配套有待完善。

 

▌黄村区域限竞房配套分析

数据来源：中国指数研究院

近几年的“南城计划”和“京津冀一体化”把政策利好和发展方向导向了南城。从黄村区域看，区域内新盘不多，但为大兴区中最具生活气息的购房板块，是大兴新城和区政府所在地，周边交通、教育、医疗配套非常完善，有一定的人口红利和交通优势。已经运行的4号线，已经使得人们的生活、工作通勤非常便捷，伴随着未来S6号线、京雄城际铁路的开通以及新机场的投入使用，黄村的交通优势会更为突出。

 

▌瀛海区域限竞房配套分析

数据来源：中国指数研究院

瀛海区域算是大兴区的后起之秀，位于城南中心位置，夹在亦庄新城和大兴新城两大发展热圈之间，整体配套逐步完善。现阶段区域内交通、教育和医疗配套比较一般，未来随着地铁8号线的开通，板块内的交通便利性将有明显提升。区域内有南海子公园助力休闲景观配套非常突出，现阶段区域内新房以高端改善型住宅为主，单价较高，随着限竞房的推出会形成明显的价格差，限竞房性价比尤为突出。

 

▌海淀北部区域限竞房配套分析

数据来源：中国指数研究院

教育是海淀的传统优势，随着北部区域各大产业园的投入使用，优质教育配套也不断在向这些地方倾斜，随着中关村二小百旺小区、海淀实验二小和清华附中小学的进入，区域的教育配套日趋完善。轨道交通16号线的贯通，使得海淀北部区域的交通情况有明显改善，伴随着各个科技产业园的发展，大企业的入住，区域配套逐步完善，区域吸引力进一步提升。原来区域内的项目以大户型豪宅为主，限竞房的进入，降低了海淀的入住门槛，价格优势将非常明显。

 

▌北七家区域限竞房配套分析

数据来源：中国指数研究院

北七家配套很不均衡，更多的优质资源，都配置在定泗路沿线，教育、医疗、商业等配套主要在定泗路沿线，因此，定泗路板块吸引了众多的豪宅和成熟小区。整体与南部配套较为完备的天通苑区域还有一定的距离，区域内其他地方配套有待提升。北七家的交通配套较为便捷，从北七家站出发到地铁5号线，仅有3站路程，有多条公交线路，如426、387、运通128路等。随着未来科技城的规划落实，未来区域配套将有明显提升。现阶段北七家区域仍以别墅等高总价的改善住宅为主，限竞房的进入将有一定的价格优势，为刚需群体进入降低门槛。

▌孙河区域限竞房配套分析

数据来源：中国指数研究院

孙河位于中央别墅区后沙峪板块和香江板块的中间位置，是一块中央别墅区与朝阳区十大发展基地“温榆河生态休闲区”重叠的地段，交通非常便捷。孙河区域的交通优势除了紧邻地铁15号线之外，周围还有顺黄路、京密路、京平高速、京承高速、机场高速、机场二高速，形成了"一铁双横四纵"的立体通达交通网。距离首都机场和望京均在10公里内的地理位置，使其成为北京4大中央别墅区中备吸引跨国企业精英人士的独特区位。

孙河区域具有高端改善居住属性，区域商业、教育和医疗配套较为高端，区域内未来规划建设国际学校、三甲医院、马术、高尔夫俱乐部，高端会所、展厅等配套错落在区域的周边。孙河区域限竞房价格对比现有新盘销售情况，价格优势并不明显，但限竞房户型面积较小，总价较低，可以有效弥补区域中刚改型住宅的供应不足问题，低总价住宅也为更多的人进入此区域提供了机会。

 

▌各限竞房聚集区配套对比 

现阶段“限竞房”聚集区的配套中，孙河区域和海淀区域的整体配套相对最为平衡和完善。孙河和黄村区域交通配套相对便利，且随着未来京雄城际和S6线的开通，黄村区域交通有进一步的提升空间。孙河为传统的中央别墅区域，瀛海已经形成新兴的南部别墅聚集区，两区域整体景观环境配套最好。在教育配套方面，伴随着海淀优秀教育配套向北部区域的布局倾斜，海淀北部区域的教育配套有较大提升空间；并随着发展重心的迁移，海淀北部区域的商业和交通配套也将逐步完善。

结语

截止目前，北京市已出让和正在出让的住宅类用地都绑定“限价”，限价时代全面来临。北京市国土局网站公开信息显示，原来自主定价的商品住宅用地，如今已经全部变成了高端“限竞房”，今年已经出让和待出让的三十多宗商品住宅地块已经明确了未来售价。区别于以往自住型商品房或部分偏低端“限房价、竞地价”项目，中高端商品住宅地块限价，在北京楼市还是首次出现，这也是北京近期一系列调控“组合拳”的一部分，反映出北京今年楼市调控、限制房价上涨的决心。

同时，为了避免限竞房在政策执行中缺乏刚性约束而产生的一系列问题，如销售公平性问题：限竞房低于周边二手房的价格很可能让投资需求闻风而动，这无疑影响了销售公平性。如果限竞房的资源不能够公平、公正、公开地分配，那么调控房价只是“纸上谈兵”。因此，如何保障符合资质的普通买房人能机会均等地买到这类房子将是未来政策制定的重中之重。

文章来源：中国指数研究院

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