大数据分析物业发展方向和市场前景

Posted 2021-04-26 物业精英汇

1994 年国家颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，提出了要逐步推进物业行业企业化、专业化、社会化管理。自此，物业管理进入发展的第二阶段，开始逐步规范化，之后 1996 年、1998 年又相继出台了《城市住宅小区物业管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等进一步的规定。2000 年中国物业管理协会成立，形成了“业必归会”的管理模式，在政府、企业和业主间搭建了沟通合作的桥梁，对加强行业管理起到了重要作用。2003年国务院颁布了我国的第一部物业管理行政法规《物业管理条例》，为公司和业主的权益提供了法律的保障，为行业的规范化发展划定了框架。

2014 年伴随着彩生活成功在港交所敲钟，物管行业登陆资本市场，进入发展的第三阶段。期间，碧桂园服务、永升服务等不少大型的物业管理公司纷纷上市，2018 年南部物业成为第一个登陆 A 股市场的物管公司。在这一阶段，商品房销售面积屡创新高，2018 年达到了 17.2 亿方，为后周期的物管行业规模扩张提供了推动力。物管价格也逐步开放，2014 年 12 月发改委发布的《关于放开部分服务价格意见的通知》明确指示开放非保障性住房物业服务的价格，鼓励市场增强竞争提供更优质多样的服务，行业市场化程度进一步加深。

物业管理提供的服务可以分为基础业务服务和增值业务服务两大类。其中，基础业务服务包括安保、绿化、保洁、维修等常规性的公共服务。增值业务根据服务对象又可进一步划分为业主增值服务和非业主增值服务。其中，面向业主的增值服务包括社区家政服务、教育养老服务、社区金融服务；面向非业主的增值服务则包括了开发商为新楼盘提供的销售代理、顾问咨询以及广告服务等。

我国商品房销量的波动与政策调整息息相关，为抑制楼市过热，2013Q1开启行业第二轮周期的紧缩期，一直持续至 2014Q3。主要方式涉及提高第二套首付比例、提高第二套贷款利率以及对房地产企业融资进行严控等，导致2014年的销量出现-7.6%的负增长。随着2014年下半年调控风向转变带动销量回暖，行业进入新一轮的扩张期。2016 年商品房面积同比增长 22.5%，2018 年销量规模达 17.2 亿平方米，为近十年峰值。2019年虽较前值微降0.1个百分点，但整体销售规模依然维持在 17亿平方米以上的水平。

在房地产开发链条中，新开工向竣工的传导会受到施工强度的影响。以行业平均水平来看，新开工传至竣工需 2.0-2.5 年左右。但我们对近几年的新开工、竣工数据分析得到的结论并非如此，而是呈现出开工旺盛而竣工并未如期而至的情形。因此，对传导影响变量“施工强度”的分析就显得很有必要。我们以建安投资和施工面积作为“施工强度”的评价指标。

根据计算结果，2016Q3开始，新开工向竣工的传导时间逐渐拉长。自2017Q1，二者出现背离，且剪刀差呈现进一步走阔的趋势。我们认为这与房企强化开工，但对施工强度略有下调，导致整体施工周期长于我们普遍认为的开发链条应具备的节点有关。不难发现 2016Q3-2017Q2 行业整体融资偏紧，因此多数房企采取强开工、抢开工、抢销售、强回款将开发链条前端前置，而弱施工则直接导致竣工后移。近两年从建安投资的角度看，已出现修复迹象，实际竣工或有企稳之势。因此，我们认为此前受施工强度影响的项目有望在今明两年迎来集中交付，从而带动物管行业市场规模提速扩张。

对未来竣工数据的预判可以转化为对当下销量的分析，我们将住房需求划分为三类：1、城镇新生人口需求；2、随着城镇化率提升带来的新增需求；3、城镇内改善型需求。从城镇化率的角度来看，截至 2019年末我国城镇化率（城镇人口/总人口）为 60.6%。

纵向来看，较 1978 年提升 42.68 个百分点，城镇化进程持续推进。但横向来看，对标国际上城镇化发展较为成熟的美国（82.26%）、英国（83.40%）、法国（80.44%）、日本（91.62%）、韩国（81.46%）等，我国的城镇化率保守估计还有 20%的提升空间。因此这部分的商品房需求将在未来逐步释放。

但考虑到，美国、日本等国家在城镇化率达到 70%以后会经历一段平台期，后继续上升。假设我国的城镇化大体遵循这一规律，2021-2030年销量需求将呈现逐步回归合理中枢的趋势，但受政策等因素的影响，回归并非一蹴而就。

加大老旧小区改造力度，物业板块存量价值或提升。2020年4月 14日，国务院常务会议部署加大城镇老旧小区改造力度。会议指出， “推进老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措”。老旧小区是指建于2000年年底以前，公共设施落后，严重影响居民的居住和生活，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区。

2019 年，物业百强企业管理面积中长三角都市圈占比 18.21%，居首位；粤港澳大湾区、长江中游城市群占比分别达 10.25%、9.28%，较 2018 年分别提升 1.17、1.77 个百分点；成渝都市圈和京津冀城市群的面积占比分别为 9.81%和 8.61%，与 2018 基本持平。五大经济区域合计占比达 56.16%，较 2018 年提升 3.02 个百分点。紧跟我国区域经济协同发展的政策导向，物管公司的布局由项目导向过渡到城市深耕，近两年进一步向城市群布局发展。

增值服务有望成为新的业绩增长点。从百强企业的收入构成看，2019 年基础物业服务收入均值达 8.17 亿元，占比 78.6%，较 2018 年下降 1.9 个百分点，但依然是营收的主要部分；多种经营收入均值达 2.23 亿元，同比增长 29.0%，占比约 21.5%。多种经营收入中， 空间运营、房屋经纪和电商服务位列前三。

从百强企业的净利润构成来看，2019 年基础物业服务净利润占比约 53.82%，较 2018 年下降 1.9 个百分点；多种经营净利润均值占比提升至 46.18%。增值服务的盈利能力强于传统的基础物业服务。我们认为， 一方面随着物管公司对增值服务的持续拓展， 多种经营业务规模有望进一步提升；另一方面随着人力成本的增加，基础物业服务的盈利能力或进一步受到压制，而增值服务有望成为行业新的利润贡献力量。