200万楼花一扫4个 压力测试到底压垮了谁?
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篇首语：本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了200万楼花一扫4个 压力测试到底压垮了谁?相关的知识，希望对你有一定的参考价值。
一样楼市，两样情况。
今年初联邦政府祭出压力测试新规让想贷款买楼的人面对更大困难，虽能借到钱，但额度大为减少，想以小换大？只能说声抱歉。既然有小屋的换不了大屋，小屋也不会放盘，二手楼供应吃紧，首购族想上车也只能望屋兴叹。
然而，每次楼花预售时门外的长龙，满满都是华人面孔，每呎1200加元都有人抢——原来压力测试与他们无关？
「这两天新西敏市的河边有一个新楼盘预售，我答应帮国内的朋友去排队，看能不能抢一套。」楼花价格一天三变，新西敏的楼盘每呎1000加元已算便宜。 A女士跟她的朋友姊妹情深，愿意做人头帮朋友省去海外买家税。新楼完工要足3年，到时候朋友的钱也会陆续汇抵，一次付清什么麻烦也没有，谁管他什么压力测试？
但在另一边厢，情况完全两样。
「在2018年1月1号前我可以贷到60万，现在……只有40万，想换大一点的房子也换不成了。」住在本那比的Y小姐在4 年前以20多万购入了一个柏文单位，原本也没有动过换屋的念头，但2017年大温房地产，尤其是小户的柏文单位疯涨，她的单位也一下涨了接近20万元。资产大幅增加，让她有了换个大单位的梦。可惜，现实总是残酷的，Y小姐虽然是有屋一族，但想换大屋，依旧只是「发梦」。
「其实我也不是想买什么独立屋，想说有幢孖屋（duplex），有个自己的小院子，也就很满足了。」2017年大温房地产市场狂涨，但独立屋和孖屋及城市屋的价格相对稳定，甚至略走低，加上自己的柏文贷款已经缴清，Y小姐认为只要将房子抵押，加上有稳定的收入，就算压力测试增大强度，对她依旧影响不大，而她也将目标锁定在约在90万元的孖屋。
没想到2018年1月1号《房屋按揭申请操作与程序的最新指引》正式生效后，Y小姐能借的钱一下子从约60万元，硬生生跌到不足40万元，就算把房子以40万出售仍达不到预期。
虽然她依旧可以选择不需要压力测试的信用合作社，或者使用信贷额度（Line of Credit），但考量到不想让自己的生活被利息和负债拖垮，Y小姐决定缓一缓，毕竟自己还是有个窝，暂时不需要急。但连Y小姐这种有楼工薪阶级想换楼都有心无力，那对于还未上车的卑诗居民而言，想置业恐怕更是难如登天。
▲加拿大各银行近期对贷款规定有收紧的趋势，加上压力测试加强，不少人转往
信贷机构贷款。
「因为新的压力测试仅刚开始一个多月，因此还没有被影响人数的具体数字，但我有客人能贷的钱确实减少了。」一位银行贷款部门人士有客人原本可以贷80万元，在新的压力测试后却减少到60万，也是无奈打消了换屋计划。
其实不论是Y小姐或是这位银行的贷款客人遇到的困难都并非个案。有多伦多的私营贷款公司就指出，自从压力测试强度增大后，遭大银行拒绝贷款的数字增加了两成，因此有不少人转向小型的信用合作社，甚至找人借钱来储备买楼资金。但最希望的，仍是这一波的高强度压力测试可以尽早结束，再度回到那个容易贷款的日子。
「日子可能还要再等等才会回来。因为加强版的压力测试虽然仅实施一个多月，但暂时看不出明显冷却房市的效果，对于执政者而言，这就是进入了政策的『停滞性效果』，这是最可怕的地方，而且被影响的主要是在加拿大工作赚钱的本地人。」
▲部分贷款者在2018年后能借贷的钱大幅减少，让换屋的梦想破灭。
该位贷款人士解释， 政府的本意是透过银行加强压力测试，将加拿大的整体家庭债务（household debt）压低，以「短痛（房价短期下滑）」取代「长痛（房市泡沫破裂）」。因此对政府而言，如果政策没有明显效果，就不会马上缩手，甚至要继续加强压力测试的力道，让能够过关的人更少。他坦言，在压力测试增强后，如果房价立即有相当程度的回落，反而让人能「松一口气」，因为这代表房市仍属健康的经济循环，泡沫破裂的机会也会小很多，到时政府再推出一些政策回温房市，维持经济增长。
「但现在的状况是，房地产市场仍相当热，看在主政者眼里就是『你们的负担能力还很强啊』，既然现在的措施没用，那自然就会加强力道。」他认为政府有其难处，必须从大局考量，不可以让银行和国家经济垮台，因此人民苦些，也似乎是在所难免了。
但因为贷款困难，现在大温地产已经出现了「有小房的换不了中房，有中房的换不了大房，有大房的不想付愈来愈高的物业税转而和首购族竞争小房，但小房供应不足又让首购族无法上车」的恶性循环，形同整个楼市「卡住」。贷款人士说，其实痛苦的不仅是想买楼的人，还有很多靠楼市相关行业生活的人，举凡房地产经纪、贷款业、验屋、家具业等，都因为楼市卡住而影响生意，不由得感叹生活真的「不容易」。
▲虽然压力测试增强仅一个多月，但已经有贷款业界人士预测力道还会继续加大。
虽然有业界称至少两成人过不了银行的压力测试，楼市似乎仍坚挺，尤其是楼花市场更是火热得不行，且买家仍以华人居多。一位想买屋的Z先生就说，进入2 018年后去过两次楼花预售，其中一次更是连预售都未开始，而是必须由建商相熟的地产经纪推荐才能参加的预售前说明会，有不少人开玩笑称这类说明会是「VV-VIP」专场。
「我每次开门进去预售会时，眼前都是黑压压一片，人多得跟菜市场一样，而且里面的人99%都是华人，就算偶尔有西人，旁边也是一位华人，应该是伴侣吧。」Z先生说，预售现场相当热络，他还听到有客人直接告知经纪有意一次买3个单位，明显就是投资。
其实，Z先生的经验并非特例，有地产经纪就表示圈内近期都在讨论压力测试对客人购买二手楼欲望和能力构成影响，但楼花市场似乎完全没有妨碍，反而还更热。其中奥妙，众说纷纭。另外，不久前一间大型地产商在温市举办了一场「楼花预售暨春节晚会」，由于该楼盘一户最小的户型也要200多万元，因此到场的全是富贵人士，买楼的抽奖礼品还包括奔驰豪车。有现场人士说，参与者大多是华裔，其中有人一口气就买了4户，更称当晚所售出的约40户中，仅有一户的买家是本地人，对于这些海外有钱华人的消费能力印象深刻。
收紧非居民、新移民贷款 效果难评估
银行贷款人士承认现在的楼花市场以华人客居多，且大多数仍是「本地人」而非外国买家。他说仍有不少声音认为很多华裔可以如此大肆购买楼花，与银行贷款对非居民和新移民相对宽松有关。银行贷款人士指出，所谓的收入评估都针对本地人测试。虽然海外买家依旧要提供收入等相关证明，但比起本地人要提供T1或T4等文件相比，仍属相对宽松。
也因此已经有银行收紧规定，要求海外收入同样要在加拿大报税，纳入T1后才能申请贷款。也有银行规定非居民和新移民仅能有「一套贷款」，且非居民还必须要证明房屋是自己或家人居住。但其实业界都知道，这些非居民还是可
以透过其他管道，如信贷机构等借到钱买楼。
即使中国现在严格限制资金外流，但想出来的人就会想尽办法打钱出来，也因此银行的措施究竟对于协助本地人买楼有多少效果，还真是谁也说不清楚。
有民众表示近期前往楼花预售，结果发现几乎都是华人在场。
「今年是加中旅游年，中国观光客势必增加，他们当中大多有能力在这里买至少一套柏文的，如果没有任何限制措施，几乎可预见楼市还有上涨空间。所以政府都很清楚，要真正冷却楼市的方法就是一刀切，也就是不准所有外国人在加拿大买房子，但又不可能下手这么重，所以要如何冷却本地楼市，真是谁主政都是个『难』字！」贷款人士感慨地说。
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